رای اصراری هيات عمومي ديوان عالي كشور

راي شماره : 2531 - 17/2/1343

راي اصراري هيات عمومي ديوان عالي كشور
راي :حكم فرجامخواسته بنحوي كه استدلال گرديده صحيح نبوده ومخدوش به نظرمي رسدزيرامطابق شرط سوم اجاره نامه رسمي مورخ هفدهم تيرماه 33كه بين اداره املاك ومستغلات پهلوي شهسوار و خواهانها تنظيم گرديده خواهانها تعهد و قبول نموده اند در صورتي كه ميزان اجرت المثل اراضي مورداجاره را موجر زياد نمايد مستاجرين اجرت المثل را برطبق تعرفه نامه جديد بپردازند كه اين شرط هيچگونه ارتباطي با شرط دوم اجاره نامه مزبور ندارد چه آنكه موضوع شرط دوم اين است كه ( پس از انقضاء مدت اجاره كه يكسال بوده اجرت المثل به ميزان اجرت المسمي خواهد بود ) و مسلم است شرط اخيرناظر برآن بوده تا زماني كه موضوع ازدياد حق الارض به ميزان تعرفه جديد پيش نيايد مستاجرين تكليف به پرداخت اجرت المثل به ميزان اجرت المسمي را داشته اند نه اينكه با تنظيم تعرفه جديد و ازدياد حق الارض و اطلاع به مستاجرين و تحقق شرط سوم بازهم آنان بااستفاده ازشرط دوم اجرت المثل رابه ميزان اجرت المسمي بپردازند بنابراين با لحاظ اينكه دراصل عقد اجاره اختلافي بين طرفين نبوده ومورد انطباقي باشق 2 ازماده 233 قانون مدني نداشته است تادادگاه بااستنادبه آن مبناي صدورحكم خودرابرآن قراردهدبلكه اقتضاء داشته رسيدگي نموده باشدكه بعد از انقضاءمدت اجاره تعرفه جديدبرازدياد اجرت المثل تنظيم شده و بموقع به مستاجرين اعلام گرديده بوده ياخيروپس از رسيدگي دراطراف  تحقق شرط سوم ومعين شدن تاريخ اعلام تعرفه ازدياد اجرت المثل به مستاجرين حكم مقتضي راصادرمي نمود.بنابراين حكم فرجام خواسته به تجويزماده 559 قانون آئين دادرسي مدني نقض مي شودورسيدگي به دادگاه شهرستان آمل ارجاع مي گردد.

* سابقه *
اشتراط  ازدياد اجرت المثل بوسيله موجر

قبلاوكيل فرجامخواندگان دادخواست توقيف وابطال عمليات اجرائي اجرائيه 1071مبلغ 12150ريال به طرفيت اداره املاك شهسواربه دادگاه بخش شهسوارتقديم وباپيوست لازم الاجرا؟؟قبوض آن دردفتراسنادرسمي وقبض رسيداداره املاك درسال 36؟؟؟ن توضيح ميدهد:موكلين زميني رابراي بناكردن ازاملاك ؟؟؟؟واجرت المسمي تعيين شده ودرشرط دوم اجاره قيدشده بعداز؟؟؟ اجاره اجرت المثل به ميزان اجرت المسمي پرداخت خواهدشد.؟؟؟جرين اجاره سال 36رامثل سابق به اداره املاك داده ورسيدگرفته اند؟؟؟؟املاك ازگرفتن اجورسنوات 37و38امتناع ورزيده موكلين اجاره بهارادردفتررسمي توديع كرده وقبض امانت گرفته انداداره املاك ؟؟؟؟؟اجرت المسمي درسال 405 ريال تعيين شده ،براي سه سال به مبلغ ؟؟؟؟اجرائيه صادرنموده است و خودسرانه ده برابراجاره ؟؟؟منظورداشته ،ابطال عمليات اجرائي مورد تقاضاست .
خوانده پاسخ ميدهدچون مستنددعوي اجاره نامه رسمي است ؟؟؟كه مستاجرين متصرفندشرائطآن لازم الاتباع مي باشدولو؟؟؟اجاره منقضي گرديده باشددرشرط سوم قيدشده اگرموجر؟؟؟؟حق الارض رابالاببردمستاجرين بايد آن رابپردازندواين شرط ماده 10قانون مدني بين طرفين نافذولازم الاجرااست واداره به استناداين شرط ده برابرميزان حق الارض رابالابرده و؟؟؟تقاضا كرده است .
وكيل خواهانهاپاسخ ميدهددربالابردن حق الارض رضايت طرفين لازم است وشرط موردبحث مجهول مي باشدوالزام آورنيست .
دادگاه بخش شرط رامجهول دانسته كه ميزان حق الارض رازمان وقوع عقد اجاره مجهول ساخته اجرائيه راصحيح تشخيص نداده وحكم به ابطال آن صادر مي نمايد.
براثرپژوهشخواهي اداره املاك دادگاه شهرستان شهسوارچنين راي صادرمي نمايد:
اعتراضات پژوهشي موثربنظرنمي رسدزيرايكي ازاركان عقداجاره ميزان مال الاجاره است وعقداجاره واقع نمي شودمگرباحصول توافق كامل طرفين درتمام عناصروشرائط عقداجاره وتغييرهريك  ازشرائط عقداجاره امكان نداردمگرباتوافق طرفين شرط سوم علاوه براينكه مخالف شرط دوم اجاره نامه است مجهول هم مي باشدزيرامقداري راكه موجرحق زيادكردن آن رادارد معلوم نيست وچنين شرطي مجهول وباطل بوده واشكالي بردادنامه پژوهشخواسته واردنيست استوارمي گردد.
براثرفرجامخواهي اداره املاك  شعبه 4ديوان عالي كشوردرجلسه 14/11/41چنين اظهارنظرمي نمايد:
حكم فرجامخواسته به نحوي كه استدلال شده صحيح بنظرنمي رسدزيرامطابق شرط سوم اجاره نامه مستاجرين تعهدنموده انددرصورتي كه ميزان اجرت المثل اراضي راموجرزيادنمايدنامبردگان طبق تعرفه جديدبپردازندكه اين شرط هيچگونه ارتباط ومغايرتي باشرط دوم نداردچه آنچه شرط دوم مقررداشته پس ازانقضاءمدت اجاره اجرت المثل به ميزان اجرت المسمي پرداخته شود كه مسلم است اين شرط ناظربرآن بوده چنانچه موضوع ازديادحق الارض به ميزان تعرفه جديدپيش نيايدومالك حاضربه دريافت اجرت المثل به ميزان اجرت المسمي باشدمستاجرين تكليف پرداخت اجرت المثل به ميزان اجرت المسمي راداشته اندنه اينكه باتنظيم تعرفه جديدوازديادحق الارض و اطلاع به مستاجرين وتحقق شرط سوم بازنامبردگان اجرت المثل رابه ميزان اجرت المسمي بپردازندچون دراصل اجاره هيچگونه اختلافي طرفين نداشته اند وتوجه به ميزان حق الارض درزمان عقدمجهول نبوده وبعلاوه اختلافي درشروط دوم وسوم وجودنداشته تادادگاه به آن استنادكرده وبناي حكم خودقراردهد بلكه اقتضاءداشته رسيدگي شده باشدكه آيابعدازانقضاي مدت اجاره تعرفه جديدبرازدياداجرت المثل وحق الارض تنظيم وبه موقع به مستاجرين اعلام گرديده بوده ياخيروپس ازرسيدگي دراطراف شرط سوم ومعين شدن تاريخ اعلام آن به مستاجرين حكم مقتضي صادرنمايد،بانقض حكم فرجامخواسته رسيدگي را به دادگاه شهرستان نوشهرمحول مي گرداند.
دادگاه نوشهربدون هيچگونه تحقيق ورسيدگي چنين راي صادرمي نمايد:
درست است كه درماده دوم اجاره نامه ميزان حق الارض يكسال معين بوده وطرفين دراصل اجاره اختلافي نداشته اندولي آنچه درعقداجاره برطرفين مجهول مانده چگونگي وضع تعرفه جديدبراي ازدياداجرت المثل بعدازانقضاي مدت اجاره بوده است كه درماده سوم به آن اشاره شده است واملاك پهلوي بااستفاده ازاين شرط مجهول براي وصول حق الارض اضافي مبادرت به صدوراجرائيه كرده است .
چون شرط سوم براي اضافه كردن حق الارض هيچ نوع ملاك وضابط عرفي و قانوني ذكرنشده وافزايش اجرت المثل بطورنامحدودبه موجرواگذارگرديده بااين كيفيت درزمان وقوع اجاره حتي علم اجمالي نسبت به ميزان اجرت المثل موردمطالبه فعلي براي طرفين ويالااقل براي مستاجرممكن الحصول نبوده و موضوع ازمصاديق شق 2ازماده 233قانون مدني است كه شرط باطل ومجهول بوده وموجب بطلان عقدهم مي باشددادنامه پژوهشخواسته راخالي ازاشكال دانسته استوارمي نمايد.
ازاين راي فرجامخواهي شده ،فرجامخواه مدعي است به دفاعات واستدلال اوكه درراي ديوان عالي كشورمنعكس مي باشدتوجهي نشده وحكم قابل نقض است . ازفرجامخواندگان پاسخ رسيده بايگاني است .
شعبه چهارديوان عالي كشورراي رااصراري وقضيه راقابل طرح درهيئت عمومي ديوان عالي كشورتشخيص داده است .
پرونده درهيئت عمومي ديوان عالي كشورطرح گرديدوباكسب عقيده جناب آقاي دادستان كل مبني برنقض راي فرجامخواسته بشرح زيرراي داده اند:

مجموعه رويه قضائي كيهان
سال 1343چاپ 1344
صفحه 193تا197

22