آرا شورای عالی ثبت

راي شماره : 74 - 07/11/1344

راي شوراي عالي ثبت
خانه اي راكه سندمالكيت آن صادرشده بودمالك به بيع قطع فروخت ودر سندرسمي بيع تعهدكردكه :"موردمعامله راكه منافع آن نقل به غيرنشده سه ماهه تحويل مشتري كند"براثرتخلف ازتعهد،مشتري اجرائيه براي تخليه اقباض مبيع صادركردموقع تخليه مشاهدشدكه ثالثي درآنجاساكن است وسندرسمي اجاره دردست داردولي مدت اجاره منقضي است ومدعي است كه 26سال درآنجا ساكن است وبايدقانون مالك ومستاجراجراگرددوبه عمليات اجرائي معترض بود.
مديرثبت نظردادكه بايدقانون مالك ومستاجراجراشودومشتري براي تخليه بايدبه دادگاه مراجعه كندوهيئت تجديدنظراجرائي هم ازطريق ديگرآن نظرراتاييدكرد.
راي مورخ 7/11/44 شورا:
"اعتراض دراين مورددرحقيقت نسبت به اجرائيه صادره است كه مرجع رسيدگي برآن دادگاه صلاحيتداراست ".
* سابقه *

توضيح - يعني شكايت ثالث (مستاجر)مستلزم شكايت ازصدوراجرائيه تخليه است كه طبق ماده يك قانون 27/6/1322بايدبه دادگاه عرضحال بدهد بنابراين اجرائيه بايدجريان يابدمگراينكه طبق ماده 5 قانون مذكور دادگاه قرارتوقيف عمليات اجرائي رابدهد.درموردبحث نكات ذيل جالب توجه است :
اولا- طبق ماده 72 قانون ثبت معامله بيع خانه مزبورنسبت به ثالث هم معتبراست مگراينكه قانون مالك ومستاجررامخصص اين ماده بدانيم . عيب اين تخصيص آن است كه سرراه معاملات غيرمنقول اشكالات قابل ملاحظه بوجودمي آورديعني درمواردي كه مبيع غيرمنقول است وبايع بخواهدازاقباض خودداري كندثالثي راوادارميكندكه دعوي مستاجربودن مبيع رامطرح كند.در مقابل اين نكته صحيح ،گفته ميشودكه هرگاه قانون مالك ومستاجررامخصص ماده 72 قانون ثبت ندانيم پاي تضييع حقوق مستاجرين ازطرف موجرين دربين خواهدبودزيرامالك ملك ثبت شده موقع فروش آن هرگاه بخواهدحق مستاجر راضايع كنددرسندبيع مينويسدمنافع نقل بغيرنشده است .بهرحال اين مسئله محتاج به اعمال نظرقضائي است ودرصورتي كه پيش آيدبايدبه دادگاه ارجاع شود.
ثانيا- چون ماده يك  قانون مالك ومستاجرعطف  به ماسبق ميكندبا وجوداينكه مدت اجاره درتاريخ بيع مزبورمنقضي بوده است تعارض بين قانون مزبوروماده 72 قانون ثبت بوجودمي آيد:باتوجه به اين تعارض هرگاه موقع صدوراجرائيه طبق تبصره يك ماده سوم نظامنامخ اجرااستعلام ميشدقهراراي اين بودكه موردمحتاج به اعمال نظرقضائي (بشرح فوق )است وبايددادگاه مراجعه كندواين همان رائي است كه شوراداده است .
مرجع :آراشوراي عالي ثبت وشرح آن                       صفحه 94-96
تاليف :محمدجعفرجعفري لنگرودي

36