رای اصراری هيات عمومي ديوان عالي كشور

راي شماره : 2927-26/10/43

راي اصراري هيات عمومي ديوان عالي كشور
دادگاه استان به استناد اينكه قصد و رضاي طرفين در انجام معامله نسبت به باغ مشجر و محصور بوده و قطعه مورد اختلاف داخل در مبيع نبوده به صدور حكم فرجامخواسته برتاييد حكم دادگاه شهرستان داير بر محكوميت فرجامخواهان كه خريدار باغ باشند به بي حقي مبادرت ورزيده درصورتي كه اولا سند معامله صراحت داردكه مبيع عبارتست از باغ مشجرمحصور و غيرمشجر نه باغ مشجر و محصوركه درحكم مزبور ذكرگرديده و مورد اختلاف قطعه ايست كه غيرمشجر است و در شرق كوچه شش متري و قطعه مشجر واقع گرديده و به تحويل خريداران داده نشده و جمع مساحت مشجرمحصور و غيرمشجر20/74358 متر است كه در سند معامله به آن تصريح شده و در اسناد ديگر پيوست پرونده اين مقدار مساحت كه 20/8/74358 متر باشد براي وصف مبيع باز تصريح گرديد حتي در سند ديگري كه بعد از بيست روز پس از وقوع معامله بين طرفين تنظيم گرديده فروشندگان تعهد كرده اند انبار و طويله و بهاربند را در مدت هشت ماه و بقيه مبيع را در ظرف چهل روزبه خريداران تحويل دهند.بنابراين حكم فرجامخواسته برخلاف دلالت اسنادموجوددپرونده كارصادرگرديده وبه اتفاق آراءنقض وتجديدرسيدگي به شعبه ديگردادگاه استان مركزارجاع مي گردد.

* سابقه *
تسليم مبيع - ملزم بودن بايع به تسليم مبيع وصف شده درسند

بدواسه نفرفرجامخواندگان باوكالت يكي ازوكلاءدادگستري دادخواستي به خواسته ابطال اجرائيه ثبتي به مبلغ 000/490ريال به طرفيت دونفرفرجامخواهان به دادگاه شهرستان تهران تقديم وتوضيح داده : "خواندگان باآنكه موردمعامله راتحويل گرفته اندمدعي عدم تحويل بقيه آن شده واجرائيه رابعنوان وجه التزام عدم تحويل طويله وبهاربندواجرائيه ديگري رابه مبلغ 000/492ريال بعنوان وجه التزام عدم تحويل بقيه مورد معامله صادرنموده اند.نسبت به اجرائيه اول درجريان امرمجبوربه اقرار وتصرف طويله وبهاربندشدندولي اجرائيه دوم راتعقيب نمودندكه تقاضاي ابطال آن مي شودزيراخواندگان درسندمعامله 11554-7634اقراربه تصرف بقيه موردمعامله كرده واعتراف نموده اندازهرجهت وبابت به وضعيت و كيفيت معامله آگاهي دارندوعلاوه براينكه سندمزبورابطال شده ودرسند اقاله صلح به شماره 11792-7877قيدگرديده اين سندپيروسنداول تنظيم يافته ومفادسنداولي تاييدشده است .ديگراينكه مورداجرامنجزنبوده و اختلاف عقيده مقامات ثبتي مويداين نظراست ودرسنداقاله صلح قيدشده در صورت تخلف طبق سندقطعي رفتارشودودراين سندوجه التزامي براي بقيه نامعلوم تصريح گرديده ودرسنداولي هم وجه التزامي فقط براي عدم تحويل طويله وبهاربنداست وطويله وبهاربندهم تحويل شده وتمام موردمعامله طبق صورت مجلس اجرائي وطبق مدلول سندمعامله وطبق صورت مجلس تامين دليل قبل ازصدوراجرائيه درتصرف متقاضيان بوده وكارشناس نيزتصديق نموده مستحدثات وتصرفات داخل درمحدوده موردمعامله است بنابراين صدورقرار توقيف عمليات اجرائي وصدورحكم برابطال دستوراجراواجرائيه راباتامين خسارات قانوني تقاضادارم ."
دلائل دعوي عبارت است از:سندمعامله اقاله صلح نامه ،تامين دليل ، دوپرونده اجرائي ،تحسقيق ومعاينه محل باجلب نظركارشناس .
خواندگان (فرجامخواهان )نيزباوكالت دونفرازوكلاءدادگستري بطرفيت خواهانها(فرجامخواندگان )دادخواست تقابل بخواسته الزام خواندگان به انجام تعهدموضوع سندرسمي 11797مقوم به يك ميليون ريال به دادگاه شهرستان تهران تقديم وتوضيح داده اند:بموجب اسنادومدارك اين دادخواست معامله باخواندگان برمبناي 20/358/74متربوده ومعلوم گرديد 8500متركمترازمقدارموردتوافق طرفين تحويل داده اندوپس ازوساطت مصلحين فروشندگان بموجب سندرسمي 11797تعهدنمودندكه ظرف چهل روزاز تاريخ وقوع معامله نسبت به آنچه تحويل نداده اندباجلب نظركارشناس اقدام و كسري راتحويل دهندونيزشرط شددرصورت تخلف  روزي يكهزار ريال بعنوان وجه تخلف كارسازي دارند.چون فروشندگان به تعهدخودوفانكرده موكلين درمقام صدوراجرائيه برآمدندومشاراليهم تقاضاي ابطال اجرائيه را نمودند.
خواندگان پس ازبيست روزازتنظيم سندرسمي 11554به موجب سندرسمي ديرگي تعهدنمودندبقيه موردمعامله راظرف چهل روزتحويل دهندوچون تا كنون دليل برتحويل آن اقامه ننموده اندتقاضاي رسيدگي توام باهردوپرونده وصدورحكم به الزام خواندگان به انجام تعهدوتحويل 8500مترومحكوميت آنها برتقاضاي ابطال اجرائيه باخسارات دارم ."مدارك  رونوشت قولنامه رونوشت چك بانك ملي كه درآن تصريح شده وجه مزبوربابت معامله 20/358/74 مترزمين است ،رونوشت سندمعامله ،رونوشت تعهدنامه واقرارنامه 11797 تنظيمي همان دفترخانه ،گزارش ثبت ،شهادت نامه ،نقشه مربوط به زمين و نظريه كارشناس است .
وكيل فرجامخواندگان بطرفيت احدازفرجامخواهان دادخواستي به خواسته 000/500 ريال به دادگاه شهرستان تهران تقديم وتوضيح داده كه خوانده پس ازمعامله يك قطعه باغ مبلغ 000/500/2ريال بدون رسيدبعنوان وديعه براي استفاده كسب ازموكلين اخذمي نمايدودرموقع استردادپنجاه هزارتومان آن رانزدخودنگاه مي داردوچون كليه تعهدات انجام شده بايستي مبلغ 000/50 تومان رااستردادداردوبعلت امتناع ازتاديه آن درخواست رسيدگي وصدورحكم به پرداخت مبلغ مزبورباكليه خسارات بادرخواست رسيدگي توامااين پرونده بادوپرونده ديگرمي شود."
مستنددعوي :ن امه موكل بطرف كه دال برقبول وديعه ورسيداسناد مالكيت است .
رسيدگي به سه دعواي فوق الذكردرشعبه دوم دادگاه شهرستان تهران انجام پس ازمبادله لوايح وچندسلسله رسيدگي دادگاه مذكوربه اين خلاصه راي داده است :"اسنادابرازي طرفين قبل ازوقوع معامله دلالت داردكه قصدطرفين به خريدوفروش باغ محصورومعين بوده وشرط مساحت 20/74358مترمربع درسند تاثيري درامرنداردزيراآنچه خواندگان دعوي تقابل بموجب بند4اقرارنامه شماره 11797تعهدتحويل آن رابه خواهانهاكرده اندبقيه موردمعامله سند 11554است كه بموجب بند2همان اقرارنامه وكيل خواهانهااقراربه دريافت سندمالكيت مربوط به آن رانموده است وآنچه بموجب سند11554بخواهانها منتقل گرديده محصوربوده وحدودمعين داشته ونظربه اينكه قطعه ....خارج از محدوده آن قرارداردكه كوچه 6متري نيزفاصل بين مورددعوي باموردانتقال به خواهانهااست وخواهانهاسندمالكيت قطعه مورددعوي راابرازنكرده اند باتوجه به ماده 22قانون ثبت دعوي خواهانهابه اينكه قطعه ....رااز خواندگان خريداري كرده وبه مالكيت آنهادرآمده محكوم به عدم ثبوت وبطلان است وبالنتيجه چون تعهدخواندگان رابه تحويل بقيه 11554خارج دانست و مورددعوي خارج ازمحدودمبيع مزبوراست حكم بربي حقي خواهانهادرتقاضاي الزام خواندگان به تسليم قطعه مورددعوي صادرمي نمايد.ثانيادردعوي خواهانهاي دعواي اصلي بخواسته ابطال اجرائيه ح 1/483ثبتي بعلت آنكه اجرائيه صادرشده درحالي كه بشرح قسمت اول اين حكم خواندگان حقي درقطعه مزبورندارندوالزامي خواهانهابه تسليم آن نداشته اندوتعهدآنهاراجع به تمام ملك موردمعامله بوده كه سندمالكيت آن طبق بند1ازاقرارنامه 11797 به وكيل خريداران تسليم شده وخريداران تحويل تمامي باغ راكه سندمالكيت آن رانيزاخذكرده اندقبول دارندودستوراجرابراي وجه التزام برخلاف ماده 92 قانون ثبت اسناد و املاك بوده زيرااسناد11554-7634و11797-7877 دلالت برآنچه اجرائيه نسبت به آن صادرشده است نداشته حكم برابطال اجرائيه مذكورصادرمي شودثالثادردعواي احدازخواهانهادعوي بدوي به خواسته مبلغ 000/500 ريال چون مدرك دعواي خواهان حاكي است كه مبلغ 000/500 ريال موردادعاءقسمتي ازوديعه موجودنزدخوانده براي ؟؟؟رقبه موردصلح موضوع سندرسمي 360/40ومربوط به صلحنامه مذكور؟؟؟ودراقرار نامه 11797خواهانهااقراركرده اندكه درموردمصالحه نامه مرقوم هيچگونه اختلافي نداشته ونسبت به آن تصفيه حساب كرده است لذاباالتفات به مفاصا حساب رسمي مذكورحكم بربيحقي خواهانهادرمطالبه 000/500 ريال صادر مي شود."
ازحكم مزبوروكلاي طرفين دعوي پژوهشخواسته اند.
شعبه 12دادگاه استان مركزمرجع رسيدگي پژوهشي اعتراضات راوارد ندانسته وحكم پژوهشخواسته رابالنتيجه استوارنموده است .
وكلاي طرفين دعوي هريك  درقسمتي كه حكم پژوهشي برعليه موكلين آنها بوده ازحكم مزبورفرجامخواسته واعتراضاتي نموده اند.
شعبه سوم ديوان عالي كشورمرجع رسيدگي فرجامي چنين راي داده است :
اولاراجع به اعتراضات وكيل خواهانهادعوي بدوي برحكم فرجامخواسته درموردمحكوميت آنان به بي حقي درمطالبه مبلغ 000/500 ريال بطوري كه در حكم مزبوراشعارگرديده درسندمورخ 18/2/38احدازايشان اصالتاوبه وكالت ازمتصالحيان ازطرف ديگرتاييدكرده اندكه نسبت به صلح نامه شماره 40360 تصفيه حساب شده وطرفين اختلافي باهم ندارندپس 000/500 ريال مزبوربه حساب آمده وازاين حيث رعايت اصول وقواعددادرسي هم اشكالي كه مستلزم نقض اين قسمت ازحكم مزبورباشدبنظرنمي رسداين قسمت ازحكم فرجامخواسته ابرام مي شود.
ثانيا در مورد اعتراض وكيل خواندگان دعوي اصلي برحكم مزبوركه دادگاه استان به استناد ماده 384 قانون مدني خريداران مزبور را در تقاضاي تحويل مبيع ذيحق ندانسته وآنان را فقط در فسخ عقد بيع با مطالبه حصه اي از ثمن ذيحق دانسته و از اين جهت به صدورحكم برتاييد حكم دادگاه شهرستان داير بر بي حقي خريداران مبادرت ورزيده است در صورتي كه دو نفرخريداران به استناد قيد مساحت درسندمعامله به 20/74358متروبه استنادقولنامه ونقشه مورد توافق طرفين وچك بانك ملي واستفتاءازمرحوم آيت الله بروجردي وسند مورخ 18/2/38ادعاكرده اندكه مبيع شامل قطعات بعدازكوچه 6متري يعني شرق آن كوچه نيزبوده وفروشندگان آن راهم بايدتحويل دهندوتصريح به كلمه (بقيه ) درسندمزبوركه فروشندگان تحويل آنراتعهدكرده اندمرادوقصدطرفين همان است كه درشرق كوچه شش متري واقع گرديده وداخل درمبيع بوده وبه تصرف فروشندگان است بنابراين قضيه باقسمت سوم ماده 362قانون مدني دايربر ملزم بودن فروشنده به تحويل كليه مبيع به خريدارانطباق داردنه به ماده 384 قانون مدني كه دادگاه استان به آن استنادكرده است وچون دادگاه مزبوربدون توجه به ماده 362قانون مزبورحكم فرجامخواسته راصادركرده است اين قسمت ازحكم مزبورنقض وتجديدرسيدگي به شعبه ديگردادگاه استان مركزارجاع مي گرددونسبت به اجرائيه راجع به وجه التزام نظربه اينكه دادگاه استان آن رابه حل مسئله تحويل زمين موكول كرده صدورراي دراين خصوص موردي ندارد.
رسيدگي مجدددرباب آن قسمت ازدعوي كه دادنامه مربوط به آن درديوان عالي كشورنقض گرديده به شعبه ششم دادگاه استان مركزارجاع ودادگاه مرقوم پس ازصدورقرارمعاينه محلي وانجام آن بشرح صورت جلسه مورخ 26/3/42و بيان تفصيلي جريان امردرمقدمه ؟؟؟بشرح ذيل مبادرت به صدورحكم نموده است :
نظربه وكالت نامه رسمي شماره 40362-1/10/37دفترخانه 58 تهران كه متعاقب سندصلح حقوق شماره 40360-1/10/37تنظيم گرديده درمتن وكالت - نامه صراحتااحدازخواندگان دعوي وكيل تام الاختيارپژوهشخواهان پس ازآن كه كليه حقوق پژوهشخواندگان رابموجب سندصلح حقوق 40360-1/10/37درپلاك 19بلوك غارانتقال گرفته به پژوهشخواندگان وكالت داده است كه پس ازفسخ معامله شرطي مبادرت بعمل نمودن تفكيكي زيرشماره 12834-23/9/37كه يك قطعه باغ مشجرمحصوراست ومجزي نمودن قسمت موردتفكيك  ازقيمت باقيمانده ،باقيمانده رابه خودشان يابهركس انتقال دهندودروكالت نامه مزبوركه چندماه قبل ازسندقطعي موردمعامله بين طرفين تنظيم شده حدودباغ مشجرمحصوردقيقاتعيين گرديده ونظربه نامه مورخ 26/1/38پژوهشخواندگان خطاب به وكيل پژوهشخواهان كه به امضاي وكيل تام الاختيارپژوهشخواهان رسيده ومندرجات آن راصريحاتاييدنموده ازموردمعامله بعنوان باغ محصور واقع درگرم دره يادشده ونظربه سندقطعي معامله شماره 11554-29/1/38 دفترخانه 148كه درآن حدودمعامله صراحتاوبدون كوچكترين ابهام مشخص و بصورت تفكيكي 12834-23/9/37اشاره شده موردمعامله تعيين گرديده ونظر به گواهي سردفتري كه معامله مزبورنزداوواقع گرديده وورقه رسيداسناد مالكيت مورخ 7/2/37منسوب به وكيل نامبرده وگواهي گواهان مورداستناد پژوهشخواهان وسايرمحتويات پرونده ومدارك استنادي طرفين بردادگاه مسلم وثابت است كه ازابتداي مذاكره قصدورضاي طرفين انجام نسبت به باغ مشجرومحصوري كه مساحت آن 20/74358مترمربع ذكرشده بوده ونظربه اينكه بهيچوجه نمي توان عبارت مورداستنادپژوهشخواهان رادراقرارنامه شماره 11797-8/2/38دايربه تعهدفروشندگان به تحويل بقيه موردمعامله برتحويل قطعه اي كه بالصراحه خارج بودن آن ازموردمعامله مسلم وآشكاراست نمودونظر به اينكه بااين ترتيب ادعاي پژوهشخواهان به اينكه قطعه DCBA مورد اختلاف داخل درمبيع وجزئي ازآن بوده متكي به دليل مثبت نيست بنابراين و باتوجه به استدلالاتي كه دادگاه بدوي ضمن دادنامه پژوهشخواسته نموده و استدلالات شعبه 13دادگاه استان دادنامه پژوهشخواسته ازاين حيث استوار مي شود.
وكيل پژوهشخواهان ازاين دادنامه فرجامخواسته ووكيل مرقوخ ضمن لايحه شماره 15/3549-2/10/42اعتراضاتي نموده به خلاصه اينكه :"موكلان به وسيله قولنامه متداول دربازارمعامله اي انجام داده اندكه خصوصيات معامله كاملا درقولنامه تصريح وموردمعامله 20/74358مترمربع طبق مندرجات نقشه ارائه شده معين گرديده وده روزبعدازتاريخ قولنامه ودريافت چك بانك ملي به عنوان بيعانه چون موردمعامله قبلادررهن ديگري بوده قرارشده بطورموقت سندي تنظيم وبه محض اينكه فك رهن عملي شودسندمعامله قطعي راتنظيم كنند لذاسندي بعنوان صلح حقوق تنظيم شدولي بعدازچندروزفسادي درمباني سند مذكورظاهرگرديدكه پرونده جداگانه ؟؟؟تااينكه بالاخره فروشنده بافك رهن سندمعامله قطعي به شماره ؟1155تنظيم نمودومعلوم گرديدفروشنده باتباني بامامورين ثبت كه بعداخودشان هم بخلاف خودنموده اندودرپرونده موجود؟؟؟ به اشتباه حدشرقي رادرتفكيك نامه كوچه 6متري نوشته درحالي كه طبق نقشه خود كوچه وقطعات بعدازآن داخل درمبيع وبدون كم و؟؟؟متمم ومكمل مساحت 20/74358مترموردمعامله مي باشدبه محض كشف اين مطلب به فروشنده مراجعه شدوبادخالت مصلحين فروشنده دردفترخانه تعهدنامه مورخ 18/2/38راامضاء نمودكه درمهلت ؟؟؟تحويل بقيه موردمعامله راعملي سازدكه بعدبه تعهدخود عمل ؟؟؟نمود،قويترين دليل براثبات اينكه اراده متعاملين ازمدلول ؟؟؟؟؟ وتوافق اوليه هيچوقت تغييرنكرده وتاكنون به قوت خودباقي است اظهارات صريح خودشان درمتن استفتاءازمرحوم آيت الله بروجردي است به اين مضمون "زيدي زميني رابامساحت ومتراژمعين ومحدودطبق نقشه مهندس ازبكر خريداري وبعدامطابق باهمان خريدازحيث مقدارونقشه بدون تصرف به عمرو فروخته "كه اين استفتاءرابعدازچندين ماه ازوقوع معامله به دادگاه داده و به آن استنادنموده اند.موكلين ازهمين اظهارات مطابق باواقع خودشان اتخاذسندنموده وجزاجراي مدلول همين استفتاءكه مدعاي خودشان است تقاضاي ديگري ندارند.بقول خودشان زمين محدودومعيني راطبق نقشه مهندس ازديگري خريده اندوطبق همان نقشه مي گويندبدون تصرف درآن فروخته اندپس چرابقول خودشان عمل نمي كنندوآنچه راطبق نقشه اوثالث تحويل گرفته اندبه موكلين تحويل نمي دهند؟اساس وحقيقت امراين است كه اراده متعاملين دراين معامله برمحورقطعه باغ مشجروغيرمشجربه مساحت 20/74358مترطبق نقشه ارائه شده ازطرف فروشنده قرارگرفته واين اراده متعاملين هرگزتغيير نكرده است اينكه دادگاه استان عقيده داردكه باتنظيم سندقطعي معامله بر اساس تفكيك نامه اراده متعاملين منصرف از20/74358متربوده ودرسند معامله هم تصريح شده كه موردمعامله 20/74358مترمي باشدزيرااساس معامله وقصدورضااراده طرفين طبق نقشه اين مساحت معين بوده ودرسندمعامله مورد تفكيك قيدمي گرديدمسلماموكل سندمزبورراامضاءنمي نمودواستدلال و استنباط دادگاه استان به انصراف  متعاملين ازمعامله مساحت 20/74358 مترمخالف مفهوم اسنادمزبورمي باشد."وكيل مذكوربه جهاتي كه ذكرنموده دادنامه فرجامخواسته رامخدوش دانسته ونقض آن راووكيل فرجامخواندگان ضمن لايحه ابرام آنراتقاضانموده است .
چون حكم فرجامخواسته حكم اصراري تشخيص گرديده قضيه درهيئت عمومي ديوان عالي كشورطرح شده كه باقرائت گزارش پرونده ومطالعه اوراق لازم و كسب عقيده جناب آقاي دادستان كل مبني برنقض راي فرجامخواسته به اتفاق آراءبشرح زيرراي داده اند:

مرجع :مجموعه رويه هاي قضائي كيهان                سال 1343 چاپ 1344
ازصفحه 218 تاصفحه 227

28