آرا شورای عالی ثبت

راي شماره : 596 - 21/07/1347

راي شوراي عالي ثبت
پس ازصدوراجرائيه صداق ،ثالثي به بدهكاروكالت دادكه ملك معين اورادرقبال مانده بدهي خودمعرفي كند.وكيل هم ملك مذكوررامعرفي كردو بازداشت وارزيابي شدوتجديدارزيابي هم طبق ماده 78 نظامنامه اجرابعمل آمدوچون وافي به طلب نبودبدهكاربراي مانده بدهي خودبازداشت شد.موكل پيش ازثبت بازداشت ملك دردفتراملاك وصدربخشنامه منع معامله به دفاتر اسنادرسمي طي اخطاريه اي كه به وكيل ابلاغ شده است وكيل راعزل كردوازادامه عمل اجراروي املاك خودشكايت كرد.مديرثبت به استنادبخشنامه 7183- 12915مورخ 2/4/39شكايت راردكردواكثريت هيئت تجديدنظراجرائي به جهت عدم رعايت مواد67-69نظامنامه اجرادرمدت مقرربخشنامه مذكور عمليات اجرائي رادرست ندانستند.
راي مورخ 21/7/47شورا:
"عزل وكيل نسبت به عملياتي كه مشاراليه قبل ازعزل برطبق وكالتنامه انجام داده است تاثيري ندارد".
* سابقه *

نكات توضيحي :
اول - باتوجه به اينكه باانجام دادن موردوكالت ازطرف وكيل ،موضوع وكالت منتفي است وعزل بي اثراست وباتوجه به اينكه موضوع وكالت درمانحن فيه درواقع مزايده مال موكل براي استيفاطلب بستانكاروكيل ازمحل ثمن است وباقي عمليات (ازقبيل معرفي مال موكل توسط وكيل به اداره ثبت وتوقيف و ارزيابي ومزايده )مقدمه انجام موردوكالت هستنداين سوال مطرح است كه :
هرگاه تمام ياقسمتي ازمقدمات موضوع وكالت انجام شود(ولي خودموضوع وكالت انجام نشده )وكالت جائزتبديل به لازم ميشود؟
اين عين مدعي است ومطابق قواعداستدلال بايددليل غيرازمدعي باشد وگرنه مصادره برمطلوب خواهدبود(راي 300).
بنظرميرسدكه انجام دادن مقدمات موضوع وكالت ،وكالت جائزرا لازم نمي كندوعزل موثراست كسي كه مدعي درچنين صورتي وكالت جائزتبديل به لازم ميشودبايددليل مقنع ذكركند.
دوم - مفادبخشنامه 7183-12915ربطي به موردنداردولي بخشنامه ديگري است مربوط به موردبه شماره 22031-2مورخ 24/9/42كه سفارش اين است كه چون عزل وكيل دراثناكارموجب ركودعمليات اجرائي است درامثال مانحن فيه ازموكل بارضاي بستانكارضمانت بگيرندواوعقدضمان دراداره ثبت منعقدكند(طبق ماده 22نظامنامه اجرااسنادرسمي )وآنگاه ملك خودرا به نفع وكيل معرفي كندكه دين راضامن ازمحل ثمن ملك اداكند.
ملاحظه :
اولا-اين بخشنامه تلويحاپذيرفته است كه انجام دادن مقدمات وكالت جائزتبديل به لازم ميشودبايددليل مقنع ذكركند.
ثانيا- بااخذضامن اساساموضوع اين نوع وكالت هاي جائزازبين ميرود.
تبصره - درموردبخشنامه اخيراين پرسش مطرح شد:اگرمالي كه ضامن تعهدكرده ازمحل فروش آن دين مضمون عنه رابپردازددرحراج ماده 101 نظامنامه فروخته شدوثمن آن وافي به طلب نبودبراي باقي ميتوان به ضامن مراجعه كرد؟
پاسخ اين است كه اجرابخشنامه بهريك ازدوصورت ذيل ممكن است :
الف - ضامن درعقدضمان .ضمان كه طلب مضمون له راازمال معين خود بدهد.
ب - ضامن درعقدضمان ،ضمانت پرداخت طلب مضمون له راكرده وضمن عقدضمان شرط شود(به نفع ضامن ويابه نفع مضمون له )كه طلب مذكورراازمال معين خودبدهد(اصطلاحاگفته ميشودكه درصورت اول پرداخت طلب ازمال معين ضامن ،بصورت "قيد"است ودرصورت دوم بصورت "شرط".درهرصورت هرگاه ضمان بصورت اول باشدبشرح ذيل عمل ميشود:
1- هرگاه ثمن فروش آن وافي به طلب مضمون له نبود،تعهدضامن ساقط است ومضمون له براي باقي بايدبه مضمون عنه رجوع كند.
2- هرگاه قبل ازفروش آن مال ،نقص وعيبي به آن مال عارض گرددويا اساساتلف شودذمه ضامن ساقط است ومضمون له بايدبه مضمون عنه مراجعه كند (درصورت تلف كل )لكن درصورت تلف بعض ويانقض وعيب آن مال فروخته ميشودواگرثمن آن وافي به طلب نبودمضمون له براي مانده طلب خودبه مضمون عنه مراجعه ميكند.هرگاه ضمان بصورت دوم (يعني بصورت شرط)باشدوآن مال فروخته شودوثمن آن وافي به طلب مضمون له نباشداگرشرط به نفع مضمون له باشد اوخيارتخلف شرط داردوميتواندعقدضمان رافسخ كندوپس ازفسخ ،مضمون له به مضمون عنه مراجعه خواهدكردوهم چنين است درصورت تلف كل يابعض ويا نقص وعيب آن مال .واگرشرط به نفع ضامن باشدضامن خيارتخلف شرط داد. بهرحال درصورت عدم اعمال خيارشرط(چه ازطرف  ضامن وچه ازطرف مضمون له ) وفروش آن مال ووافي نبودن ثمن آن به تمام طلب مضمون له ،بايدضامن مانده طلب راهم ازسايراموال خودبدهد.اين است فرق بين قيدوشرط.پس بايد كيفيت عبارات عقدضمان رانخست موردبررسي قراردادتامعلوم شودقضيه به صورت قيداست ياشرط ولي معمولابصورت قيدنوشته ميشود.اين مسئله ازاهم مسائل ضمان وازمشكلات مدني است كه صرف داشتن اطلاعات ثبتي براي وقوف واحاطه برآن كافي نيست وازاينگونه مسائل است كه معتقديم اجراكنندگان مقررات ثبت اسنادواملاك وتنظيم كنندگان اسنادرسمي بيش ازسايرين بايد به قوانين مدني واقف باشندتامجاري اموربه كاغذپراكني وكميسيون هاي بدون ضرورت دچارنگردد.
سوم - هرگاه معرفي مال ازطرف ثالث به اداره ثبت مانع بازداشت بدهكاروياباعث رهائي اوگرددبه ملاك ماده 745قانون مدني آن ثالث درحكم كفيل است وبايدبدهكارراموقع حاجت حاضركندوالابايدازعهده حقي كه براو ثابت است برآيد.باوجوداين راه حل قانوني نمي توان گفت :چون امكان دارد پس ازمعرفي مال ،بدهكارآزادشودودرنتيجه لطمه به حق بستانكارواردگردد پس باانجام دادن مقدمات وكالت جائزبشرح بالاوكالت مذكورلازم مي گردد راه سدفساداين نيست كه وكالت رالازم بدانيم بلكه راه سدفسادراخودقانون درماده 745 قانون مدني ارائه كرده است .
مرجع :آراشورايعالي ثبت وشرح آن                    صفحه 726-729
تاليف :دكترمحمدجعفرجعفري لنگرودي
72