آرا شورای عالی ثبت

راي شماره : 103- 17/08/1341

راي شوراي عالي ثبت
سه دانگ ملكي درقبال يكصدهزارريال به رهن داده شد.درسندشرط شدكه : رهن فك نشودمگربه پرداخت تمام دين بالامبلغ چهل هزارريال ازطلب داده شدوبراي بقيه ومتفرعات ،اجرائيه صادرگرديد،تمام وثيقه طبق شرط سند براي مانده طلب ومتفرعات به مزايده نهاده شدودرجلسه مزايده خريداري نبود.ثبت محل باتوجه به اطلاق ماده 112نظامنامه اجرا(كه بين وجودوعدم شرط مذكورفرقي نمي گذارد)پرسيدكه آيابايدماده 112اجراميشديانه .
راي مورخ 17/8/41شورا:
"درصورتي كه موردمزايده قابل تفكيك واستفاده بوده آگهي مزايده برخلاف ماده 112آئين نامه اجرابوده دراين صورت مقتضي است آگهي تجديدشود والاچون بستانكارمكلف به قبول موردمعامله درازاتمام طلب خودمي باشدبعد ازردچهل هزارريال وجه ماخوذي درصورتي كه اشكال ديگري نباشدممكن است سند انتقال سه دانگ به اوداده شود".
* سابقه *

نكات توضيحي :
اول - ماده 112نظامنامه اجرابااطلاقي كه داردبين دوصورت ذيل فرقي نمي گذارد:
الف - دررهن (يامعامله باحق استرداد)شرط شده باشدكه درصورت پرداخت قسمتي ازطلب واستنكاف ازتاديه باقي ،تمام وثيقه درقبال مانده طلب به فروش برسد.
ب - دررهن (يامعامله باحق استرداد)چنان شرطي نشده باشد.
درهردوصورت بالاماده 112اقتضاداردكه اگرقبل ازصدوراجرائيه مقداري ازطلب اداشودواجرائيه براي باقي طلب صادرشودنخست به نسبت مبلغ پرداخت شده ازطلب ،ازوثيقه كنارنهاده ومابقي وثيقه براي مابقي طلب به مزايده نهاده شود.
ماده 783 قانون مدني باتوجه به سوابق تاريخي خوداقتضاداردكه درهر دوصورت بالاتمام وثيقه براي باقي طلب به مزايده فروخته شودواگرثمن اين بيع وافي به مانده طلب اونباشدمرتهن طبق ماده 781 قانون مدني ازساير اموال راهن ،طلب خودرااستيفامي كند.دراين صورت بين ماده 112نظامنامه وماده 783 قانون مدني تعارض وجوددارديعني نظامنامه مخالف قانون است .
دوم - هرگاه بعدازصدوراجرائيه مبلغي ازطلب پرداخته شده باشدمورد مشمول ماده 112نظامنامه نبوده وقهراماده 783 قانون مدني باتوجه به ماده 34قانون ثبت اعمال خواهدشد.عدم شمول ماده 112به اين موردبديهي است . توضيح مابقي طلب بسته به توجه به امورذيل است :
الف - درزمان حكومت انحصاري ماده 783 قانون مدني همانطوركه تمام رهينه وثيقه تمام طلب بودوثيقه مانده طلب هم بودبدون اينكه احتياج به تصريح درسندوعقدرهن باشديعني هرگاه مقداري ازدين داده ميشدبه همان نسبت ازرهينه فك نمي شدولدي الاقتضامرتهن ميتوانست تمام وثيقه رابراي مانده طلب بفروشدواين مسلم بود.براين اساس فروع ذيل رامتفرع كرده بودند:
1- هرگاه بعدازرهن ،قسمتي ازوثيقه تلف شودعقدرهن نسبت به تالف ومانده منحل نمي شودبلكه مانده وثيقه درقبال تمام طلب به فروش ميرسدواگر ثمن اين بيع ،وافي به تمام طلب نبودطبق مدلول ماده 781 قانون مدني باقي طلب ازسايراموال مديون استيفاميشد.
2- هرگاه راهن بعدازرهن فوت كندوورثه متعددباشندويكي ازآنان به قدرسهم خودازدين موضوع عقدرهن رابه مرتهن بپردازدتمام وثيقه همچنان در رهن باقي خواهدماندوتمام وثيقه درقبال مانده طلب به فروش ميرسد.
3- هرگاه بعدازعقدرهن ،مرتهن نسبت به قسمتي ازدين ،ذمه راهن را ابراكندبازهم تمام رهينه كماكان دررهن باقي خواهدماندوتمام رهينه براي مانده طلب بفروش خواهدرسيد.
نتيجه - بنابه توضيحات بالافقط درموردنكته اول ازنكاتت توضيحي بين ماده 112نظامنامه باماده 783 قانون مدني تعارض وجوددارديعني ماده 783 باپرداخت قسمتي ازطلب ،اقتضافك رهن نسبي نمي كندوماده 112 نظامنامه ميكند.
سوم - به نظامنامه خلاف قانون (درآن قسمت كه خلاف قانون است )در دادگاه ترتيب اثرنمي دهندولي آيادرمراجع اداري ثبت هم ميتوان ترتيب اثرنداد؟ظاهرا مراجع اداري نمي توانندازعمل به چنين نظامنامه اي خودداري كنندهرچندكه تشخيص مخالفت نظامنامه باقانون محتاج به اظهار- نظرقضائي نباشداماخصوص شوراي عالي ثبت كه قانونااكثريت آنراقضات عالي مقام تشكيل ميدهندميتوانندبه نظامنامه خلاف قانون ترتيب اثرندهند يعني توقع مقنن ازآنهااين است ودرراي بالامانندسايرآرائي كه تاكنون ديده شده شوراجانب ماده 112راترجيح برجانب ماده 783 داده است درحالي كه ماده 8 قانون 27/6/22مي گويد:>ترتيب اجرامفاداسنادرسمي وعملياتي كه اجرامتوقف برآن است ازابلاغ وتوقيف اموال واشخاص وهزينه هاي اجرائي ومصارف آن وتعيين حق اجرادرمواردي كه درقانون معين نشده ومقتضي باشد.... طبق آئين نامه وزارت دادگستري خواهدبود".بطوري كه ملاحظه ميشودمسئله تفكيك مقداري ازوثيقه به نسبت پرداختي تنهاوتنهادرماده 783 قانون مدني 14سال قبل ازوضع ماده 112نظامنامه بيان شده بودبنابراين درخصوص اين نكته ماده 8 قانون 27/6/22حق وضع نظامنامه نداده بودعلاوه براين هيچ قانوني حق وضع آئين نامه خلاف قانون به كسي نمي دهد.
چهارم - مطلب ديگري كه مستقل ازمطالب بالااست برخوردماده 34 قانون ثبت باماده 783 قانون مدني است درزمان حكومت انحصاري ماده 783 بستانكارمكلف نبودكه فقط رهينه رادرقبال تمام طلب خودقبول كندبلكه هرگاه ازثمن فروش رهينه تمام طلب اوتامين نمي شدحق داشت طبق ماده 781 قانون مدني به سايراموال مديون رجوع كند.امابعدازوضع ماده 34اين ترتيب ازبين رفت ودائن نمي تواندجمع بين تملك تمام وثيقه ومال ديگري ازاموال مديون بكنديعني باتملك تمام وثيقه ازطريق مزايده نمي تواندمالك ديناري ازسايراموال راهن گردد.درزمان حكومت انحصاري ماده 783 تمام وثيقه براي مانده طلب ،قابل فروش (ازطريق مزايده )بودولي باوضع ماده 34قانون ثبت نمي توان تمام وثيقه رادرقبال مانده طلب فروخت وهرشرطي كه برخلاف اين ترتيب كنندخلاف  ماده 34قانون ثبت است وطبق ماده 39همان قانون فاسد است (ولي مفسدعقدنيست - بند3ماده 232قانون مدني ).
درراي بالاشوراكه دستورتجديدآگهي مزايده واجراماده 112نظامنامه راداده است خواسته است كه مقداري ازوثيقه به نفع مديون فك ومابقي وثيقه درقبال باقي دين ازطريق مزايده به فروش برسدوبه اين ترتيب شوراعمل اجرائي را مشعربرفروش تمام وثيقه درقبال مانده طلب (به استنادشرط سندكه مطابق ماده 783 قانون مدني ومخالف  مواد34-39 قانون ثبت بوده است )ابطال كردواين راي درست است (بعكس راي 97-102-104كه مخالف ماده 34قانون ثبت است ).
پنجم - چون بموجب ماده 34-39 قانون ثبت شرط فروش تمام وثيقه در قبال مانده طلب باطل است فرق نمي كندكه مقداري ازدين قبل ازصدوراجرائيه داده شده واجرائيه براي باقي طلب صادرشده باشديااينكه اجرائيه براي تمام طلب صادرشده وبعدامديون مقداري ازطلب رابپردازديعني درهيچيك ازدوصورت بالا،تمام وثيقه براي مانده طلب بفروش نمي رسدبلكه ترتيب فروش وآگهي مزايده چنين است :
اولا- درصورت اول طبق ماده 112نظامنامه به نسبت مانده طلب از وثيقه سوي كرده وآگهي مزايده نسبت به آن منتشرميشود(اين تفكيك به صورت سهم مشاع خواهدبود)بشرط اينكه قابل تفكيك واستفاده باشد.
ثانيا- درصورت دوم بايدباتوجه به مفهوم مخالف ماده 112نظامنامه مدلول ماده 34 قانون ثبت ومدلول ماده 783 قانون مدني (كه تاديه قمستي ازطلب رامستلزم فك قسمتي ازرهينه به همان نسبت نمي داند)بايدتمام وثيقه درقبال تمام طلب فروخته شودودائن بايدمبلغي راكه دريافت كرده به مديون ردكندتاسندانتقال اجرائي تمام ويقه بنام اوصادرشود.دراين حد بين ماده 34 قانون ثبت وماده 783 قانون مدني ميتوان جمع كردزيراماده 34 نمي گويدكه هرگاه مقداري ازدين داده شدبهمان نسبت ازوثيقه تفكيك وباقي وثيقه براي باقي طلب به مزايده نهاده شودواساساماده 34متعرض مسئله فك نسبي رهينه نيست راجع به فك نسبي رهينه فقط بايدبه مواد783 قانون مدني وماده 112نظامنامه اجرامراجعه كردكه شرح ميزان تعارض اين دوماده هم در بالابيان شدماده 34قانون ثبت نقش عمده اي كه دارداين است كه بستانكاران راازجمع تمام وثيقه بامال ديگري ازمديون ،منع مي كنددرحالي كه ماده 783 قانون مدني همان چيزي راكه ماده 34-39منع ميكندهمان راتجويزميكندواين است معني برخوردماده 34باماده 783 قانون مدني .
ششم -آيابين دوتعبيرذيل كه دراسنادرسمي رهن (ويامعاملات باحق استرداد)بصورت شرط ضمن عقدديده ميشودميتوان درعمل فرق گذاشت ؟
الف - موردرهن فك نشودمگربه دادن تمام طلب .اين تعبيرعينا مستفادازماده 783 قانون مدني است وخاصيت همان ماده راداردالنهايه بعضي تصوركرده اندكه ماده 783 مجوزفروش تمام وثيقه درقبال مانده طلب نيست وبنابراين شرط مذكورهم مجوزفروش تمام رهينه (ياوثيقه )براي مانده طلب نمي باشد.اين تصورحاكي ازعدم مراجعه به فقه اسلام به منظورفهم ماده 783 قانون مدني است وبطلان آن ازتوضيحاتي كه درنكته دوم ازنكات توضيحي بالاگذشت دانسته ميشود.
ب - تمام موردرهن درقبال مانده طلب قابل فروش است دراين صورت بنظربعضي اين شرط صحيح است وصحت اين شرط،مانع اجراماده 112نظامنامه اجرا(درموردي كه قبل ازصدوراجرائيه مقداري ازطلب داده شده واجرائيه براي باقي طلب صادرشده است )ميباشد.
ملاحظه - همانطوركه درنكته پنجم ازنكات توضحيي بيان شدشرط مذكور فاسداست ولي خودعقدصحيح است واگرقبل ازصدوراجرائيه مقداري ازدين داده شده واجرائيه براي باقي صادرشده باشدواجرانظامنامه مخالف قانون (يعني ماده 112)رادرست بدانيم موردازموارداجراماده 112ميباشدوهرگاه اجرائيه براي تمام طلب صادرشده وبعداقسمتي ازطلب داده شودبايدتمام رهينه درقبال تمام طلب به مزايده نهاده شودودائن هم بايدمبلغ دريافتي رابه مديون ردكند.
هفتم - بانكهابموجب ذيل ماده 34 قانون ثبت وتبصره يك ماده 112 نظامنامه اجرامستثني هستنديعني مديون هرمقدارازطلب بانك رابدهد تمام وثيقه درقبال مانده طلب به مزايده گذاشته ميشودخواه شرطي به اين مضمون درسندمعامله كرده باشندخواه نه (زيراوجودماده 783 قانون مدني بانك  رابي نيازازاشتراط ميكند)وخواه پرداخت قسمتي ازطلب قبل از صدوراجرائيه باشدوتقاضاي صدوراجرائيه براي وصول باقي طلب شده باشدخواه نه .درواقع بانك هنوزمشمول مقررات قانون مدني است وازجهات مزبور تابع ماده 34 قانون ثبت وماده 112نظامنامه اجرانيست .
(راي 106)
مرجع :آراشوراعالي ثبت وشرح آن                      صفحه 126-132
تاليف :دكترمحمدجعفرجعفري لنگرودي
53