قانون روابط موجر و مستأجر

راي شماره : 33 - 16/11/1369 راي شعبه 48 حقوقي 2 تهران اولا" : به فرض اينكه مرحوم حاتم نصيرپور اسقاط حق عيني خود رابرملك بعنوان مستاجر و وفق اقرارنامه رسمي ومطابق ايراد شعبه دهم ديوانعالي كشور كرده باشد ، مراتب تسري به نحوه ارتباط آقاي مجيد نصير پور وخانم ... نخواهد داشت وايجادساختار و وضعيت حقوقي جديد پس از وفات مرحوم حاتم نصيرپور قطع نظراز شكل قطعي آن محتمل بوده كه جنبه عملي نيز يافته وبررسي رابطه متقابل خانم ... وآقاي مجيد نصيرپور درزمان بعداز فوت مرحوم حاتم باادامه وقرائن موجود حاكي از اين امر كه طرفين متراضيا" بناي عقد اجاره راپي نهاده اند،ميباشد . ثانيا" پرداخت وجوهات معين ومستمر درطول ماههاي متمادي بشكل چكهائي كه برعهده حسابهاي جاري شماره 2360 بانك ملي ايران شعبه جردن و 28019430 بانك تجارت شعبه ميدان تجريش بوده و نوسان درطول ماههاي نزديك بهم نداشته وباضافه اينكه درمتن چكها قيد بابت ماه خاص به توالي آمده وحتي يك فقره از چكهائي كه برعهده بانك تجارت بوده قيد بابت اجاره تيرماه ملك محل رستوران حاتم دارد واخذ وجه چكهاي بعدي وعدم ايراد خانم ... وسلب مباشرت وي درامور رستوران حسب اظهارات گواهان وخودش باعتقاد دادگاه مبين اين امراست كه مشاراليها وقوف براينكه اجاره بهاي ماهيانه اخذ مينمايد دارد. ثالثا" : نكته مهم وبارزي كه مشعر برتعلق اراده طرفين به ايجاد وانعقاد اجاره است تنظيم قرارداد عادي مورخ 5/5/63 بشكل اصيل وواقعي آن باتوجه به تحقيقات صورت گرفته توسط بازپرس شعب ه 11 دادسراي عمومي تهران وشعبه چهارم آگاهي مرك زميباشد كه اداره تشخيص هويت حسب الارجاع بازپرس صراحتا" اعلام كرده كه قسمت خط خورده وامحاء شد. درپايان سطر دو وابتداي سطرسوم قيد موجر جوجه كبابي حاتم دربابت توصيف خانم ... داشته وباز جوئي از مطلعين حاكي ازتهيه متن تايپ شده قراردادتوسط خانم ... است وتحقيقات صورت گرفته وسيدگي فني ونهايتا" صدور قرارمجرميت وكيفرخواست دلالت براينكه امحاء ودخل وتصرف در قراردادتوسط خانم ... پس از امضاي آن درراستاي متزلزل نمودن حق عيني و استيجاري آقاي مجيد نصير پور كه نقطه ظهور آن معرفي خانم ... توسط خودش بعنوان موجر جوجه كبابي حاتم ميباشد است . رابعا" مطالب اظهارشده توسط گواهان ومطلعين بشرح اوراق متشكله پرونده تحت نظر وپرونده استنادي نيز مشعر براينكه مراوده طرفين و محاورات ايشان برمحور استيجاري بودن تصرف آقاي مجيد نصيرپور قرارداشته ميباشد خصوصا" اينكه آقاي رضا كريمي كه بعنوان ناظر وشاهد درحين امضاي قرارداد مورخ 5/5/62حضورداشته صراحتا" درزمان بازجوئي متن قرارداد راحين امضاي طرفين بدون خط خوردگي اعلام وبيان نموده كه بارها درطول تصرف آقاي مجيد نصيرپور شاهد نحوه برخورد طرفين واخذ اجاره بها توسط خانم ... وصحبت ازاجاره واجاره بها ومورد اجاره فيمابين متداعبين بوده كه مجموع شواهد مذكورنتيجه اي بغيراز اينكه ، صرفنظراز نحوه وكيفيت ارتباط خانم ... بامرحوم حاتم نصيرپور ، آقاي مجيد نصيرپور بعنوان مستاجر درمحدوده رستوران حاتم تصرف داشته وبه نحو مستمر وماهيانه اجاره بها پرداخته ندارد وبه دفاعيات وكلاي مالك تزلزلي دراركان ساختار حقوقي اصحاب دعوي كه صرفا" درقالب عقد اجاره مصداق مي يابد فراهم نميكند . وباتفاصيل مرقوم طرف اتخاذ شده توسط خانم ... درراستاي مخدوش نمودن قصد واراده قبلي خود داير برايجاد رابطه استيجاري با خوانده كه موجر حق مالكيت برمنافع عين مستاجره جهت آقاي مجيد نصير پور ميباشد مستندا" بماده 30 قانون روابط موجر ومستاجر مصوب سال 56 باطل است وباحاكميت مقررات مذكور برنحوه تصرف آقاي مجيد نصيرپور ومحقق بودن مباني واركان عقداجاره دررابطه وضعيت حقوقي طرفين بااجاره بهاي ماهيانه يكصد وپنجاه هزار ريال ونظر بعدم نزاع درمالكيت خانم ... برمستحدثات واعياني موجود درپلاك ثبتي شماره 321/3465 واقع دربخش 11 تهران كه ضمنا" منصرف از ترافع فيمابين است وتوجها"بمواد7و8 و9مقررات مارالذكر خانم ... راملزم به تنظيم اجاره نامه رسمي به نفع احراز رابطه استيجاري درخصوص رستوران وجوجه كبابي حاتم كه مشتمل برسالها ومستحدثات موجود درپلاك ثبتي مذكوره ميباشد با اجاره بهاي ماهيانه 150000 ريال درحق آقاي مجيد نصيرپور جهت اشتغال به عرضه مواد غذايي ورستوران مينمايد . وامادرمورد دعوي مالك عليه آقاي مجيد نصيرپور نظرباينكه حسب ادله وشواهد وقرائن موجود تصرفات آقاي مجيد نصيرپور مبتني بر الحاق قصد واراده طرفين مبني بروقوع عقد اجاره بوده واستيجاري شناخته شده ، عليهذا بركيفيت تصرف مشاراليه مواد 308 به بعد قانون مدني مصداق نداشته ، حكم بربطلان دعوي خانم ... صادر واعلام مينمايد . * سابقه * درسال 1365 وكلاي خانم ... دعوايي بخواسته خلع يد از پلاك 329 فرعي از 3467 اصلي برآقاي مجيد نصيرپور فرزندحاتم طرح كرده و توضيح داده اند كه ملك يادشده بموجب اجاره نامه رسمي شماره 34218مورخ 2/7/1337 به آقاي حاتم نصيرپور براي سكونت اجاره داده شده ودرتاريخ 1/5/39 اقاله گرديده ، سپس موكل آنرا به صورت رستوران ومحل كسب درآورده ليكن ازآغاز تاسيس رستوران مرحوم حاتم نصيرپور مديرداخلي آن بوده است كه پروانه شماره 92291 مورخ 8/2/53 اتحاديه صنف دارندگان رستوران واقرارنامه رسمي شماره 3382مورخ 19/9/46 دفترتهران بخوبي برآن دلالت دارد خوانده دعوي (مجيد نصيرپور فرزند مرحوم حاتم ) بااستفاده از رابطه بادوستي موكل وپدراو ، بكارپدرادامه ميدهد وبعنوان مدير داخلي به اداره اموررستوران ميپردازد وسند عادي مورخ 5/5/62 درزمينه اين همكاري تنظيم ميشود باوجود اين ، اكنون كه موكل ضمن اظهارنامه شماره 10283 از اجاره واختياري كه به او داده عدول كرده است از تخليه ملك خودداري ميكند وباستناد مواد 308 و311 قانون مدني خلع يد غاصبانه او راتقاضا داريم . خوانده دعوي دردادخواست متقابلي كه بدادگاه داده ( پرونده شماره 65/780اعلام رابطه استجياري بين خود وخواهان والزام او به تنظيم اجاره نامه رسمي ( برمبناي اجاره بهاي توافق شده ) رادرخواست كرده است ووكيل او توضيح داده است كه رستوران حاتم ساليان دراز بنام پدر موكل وپس ازاو دراجاره خوداو بوده است وقرائن بسيار از جمله مفاد سند عادي مورخ 5/5/62 وچكهاي مقطوع اجاره بهاي ماهيانه ، براين رابطه وصوري بودن اسناد دلالت دارد. دراين دادخواست ضمن تحليل اسناد خواهان واقرارنامه حاتم ، آمده است مهمترين ركن حق كسب وپيشه وتجارت ، حقي است كه مستاجر برمشتريان خود پيدا ميكند درواقع اين حق حاصل دسترنج اودر ارائه كالاي مرغوب وجلب اعتمادمشتري است . عامل مهم اين جلب اعتماد نام تجارتي است كه مستاجر براي خودانتخاب ميكند ، مشترياني كه به موسسه هاي تجارتي رجوع ميكنند ، بويژه مصرف كنندگان مواد غذايي ومشتريان رستورانها كساني هستند كه به اعتماد اين نام جلب ميشوند آنان نه مالك واقعي راميشناسند ونه نفعي درشناسايي او دارند ، مشتريان بنام وشهرت موسسه اهميت ميدهند ، بنابراين تاسيس جوجه كباب مورد اجاره بوسيله مرحوم حاتم وادامه كارآن به مدتي قريب 30 سال بنام تجارتي ((حاتم )) نشانه كذب اقرار وتعلق حق كسب وپيشه وتجارت به صاحب آن نام دارد. درباره ورقه عادي مورخ 5/5/62 نيز ميخوانيم : مفاد ورقه عادي مورخ 5/5/62 كه ضمن آن خانم مالك درمورد اجاره رستوران و پرداخت هزينه ها وتعميرات واغذيه وماليات وعوارض از خودسلب مسئوليت كرده است نشان ميدهد كه دررستوران حاتم همه چيز به اداره مستقل موكل انجام مي پذيرد ومالك مورد ادعا حتي نظارت هم برآن ندارد ، درحالي كه مديرداخلي درواقع كارگر مالك است وتحت تعليمات ونظارت وبحساب او انجام وظيفه ميكند ، مالك دستور ميدهد ومديراجراء ميكند ... درواقع منافع مورد اجاره بطورمطلق وبدون كمترين نظارت وبدون اينكه تكليف درآمد محل ودستمزد مدير ووظايف طرفين معين شود بموكل واگذارشده ومالك ازهمه عواملي كه نشانه كارفرمايي است تبري جسته وهمه اختيار را به مستارج داده است ، ايننچنين واگذاري مطلق مفهومي جز اجاره ( تمليك منافع دربرابر عوض معين ) ندارد ، مزيد اين مطلب چكهاي متعدد اجاره بها است كه ساليان دراز بطورمقطوع ( 150000 ريال در ماه ) ازطرف موكل پرداخت واز جانب مالك وصول شده است ، درحالي كه درآمدها وهزينه هادرنوسان است ... به ويژه آنكه مفاد چك شماره 868144 مورخ 8/5/63 كه درآن تصريح شده بابت اجاره تيرماه ملك محل رستوران حاتم پرداخته ميشود ووصول اين چك بوسيله مالك ، جاي هيچ ترديدي رادراين زمينه باقي نمي گذارد. مبناي حقوقي دعوي درتمام اين تحليلها مواد 1و30 قانون روابط موجرومستاجر مصوب 1356 است كه درمقدمه به آنهااشاره شد. شعبه 22 دادگاه حقوقي يك ، پس از تحقيق ازشهود دوطرف ، چنين نظر ميدهد: (( نظريه دادگاه )) ((... باعنايت بمندرجات سند اجاره نامه رسمي شماره 34218مورخ 21/7/1337 كه براي مدت سه سال بين مالك وآقاي حاتم صفرپور تنظيم شده وقبل از انقضاي مدت اجاره يعني درتاريخ 1/5/1339 فسخ شده است بخصوص ذكرشرط دوم ، مبني براينكه (( مستاجر با رعايت كامل خود متعهد گرديد باستناد هيچيك از مقررات قانون مال الاجاره ودستورات ديگر نسبت بمورد اجاره واخواهي ويا ادعايي كه برخلاف مندرجات اين قرارداد باشد ننموده وازشروط وتعهدات ...)) اينطوراستنباط ميشود كه درموقع تنظيم سند اجاره نامه رسمي نيز طرفين به نحوه استفاده غير ازمحل مسكوني نظر داشته اند زيرامعمولا" درمورد اجاره نامه هايي كه بطورمعمول براي مسكن به اجاره داده ميشود شروطي اينچنين قيد نميشود وباالتفات بتاريخ تصويب قانون مالك ومستاجر مصوب خرداد 1339 ودرنظر گرفتن تاريخ فسخ اجاره نامه شماره 34218 قبل از انقضاي مدت اجاره ودوماه بعداز تصويب قانون مالك ومستاجر و تنظيم اقرارنامه شماره 27596 مورخ 11/6/1342 ونيز اقرانامه شماره 3382 مورخ 16/9/1342 استنادي وكيل خواهان اصلي نيز با درنظر گرفتن مندرجات آن واينكه حسب اوراق پرونده محل ازابتداي تنظيم اجاره نامه شماره 34218 مورخ 21/7/1337 بعنوان رستوران مورد استفاده قرارگرفته ، براي اينكه محل راازشمول قانون مالك ومستاجر ونيز قانون مال الاجاره هاي مصوب سال 1324 خارج نمايد صورت گرفته است زيرا صدور پروانه كسب ( تاسيس رستوران حاتم بشماره 393 1864 مورخ 13/5/1348 ) پس از ارائه اقرانامه شماره 3482تنظيم شده است زيرا وجود پرونده تلفن شماره 222227 بنام آقاي فرشيد نصيرپور فرزند حاتم كه بولايت پدراو تنظيم شده وتاريخ اولين درخواست 25/7/1347 يعني قبل ازصدور پروانه فوق الذكر تنظيم شده ودرپرونده تلفن نشاني محل كارآقاي حاتم نصيرپور ( رستوران حاتم ) قيد گرديده است واين خود دليل وجود رستوران حاتم درمحل مورد بحث درتاريخ تنظيم پروانه بوده است ومندرجات اقرارنامه شماره 47516 11/6/1342 نيز باعنايت به نحوه تنظيم آن حكايت ازاستيجاري بودن محل رستوران حاتم دارد زيرا قيد عبارت ( آقاي حاتم نصيرپور ضمن تاييد مراتب فسخ سند اجاره نامه شماره 34218 اين دفترخانه اعتراف صريح نموده باينكه ازتاريخ فسخ سند اجاره نامه مرقوم كه اول مرداد 1339 بوده تاكنون دركافه رستوران موسوم به جوجه كبابي حاتم واقع درجاده پهلوي اول داوديه كه طبق پروانه كسب شماره 274/12/39 بنام بانو... مذكوراست منحصرا" به سمت مديرداخلي انجام وظيفه مينمود وازاين ببعد هم خوانده نمود) درصورتي كه اگر محل مورد اجاره آقاي حاتم نبوده است لزومي باخذ اين اقرارنامه وجود نداشت واگر سمت اوصرفا" مديرداخلي بود، كافي بود حانم درمواقع ضرورت اورا به عنوان مديرداخلي يانماينده خود معرفي نمايد وباوجود ماده 24 قانون مالك ومستاجر مصوب سال 1339 باتوجه به مراتب يادشده براي فراراز اجراي مقررات قانون مزبور اقرارنامه يادشده تنظيم گرديده است ، اسنادرسمي شماره 25439 12/5/1339 دفترخانه 69 تهران و 27409 21/5/1340 نيز باعنايت باينكه درسند رسمي اولي محل اقامت آقاي حاتم نصيرپور ( مرتهن ) (مورد رهن ) ودرسند دوم نشاني مشاراليه ( خانه مورد رهن ) قيدشده ودر هر دوسند ذكر شده است ( منافع ملك قبلا" واگذارشده است ) وسند اولي درتاريخ 21/5/1340 يعني دقيقا" درتاريخ تنظيم سند دوم فسخ شده است قيد محل سكونت مرتهن درمورد رهنن ونيز قيد (واگذارشدن منافع ملك قبلا") با عنايت باينكه حسب اقرارنامه شماره 47596 پروانه كسب شماره 224/12/1339 بنام بانو... صادرشده است اگر آقاي حاتم نصيرپور مستاجر ملك نبوده است و منافع رستوران ( حق كسب وپيشه ) متعلق به خود مالك بوده قيد اينكه منافع ملك قبلا" واگذارشده است لزومي نداشت بلكه جملاتي نظير ( منافع ملك محل كسب راهن است ) قيد ميشد بعلاوه باعنايت به فتوكپي پانزده فقره چك ازحسابجاري شماره 117535 بانك بازرگاني ايران شعبه تجريش كه حسب ادعاي وكيل خواهان متقابل از حساب مرحوم حاتم نصيرپور دروجه خانم ... بابت مال الاجاره رستوران صادر گرديده وبه شماره هاي 1327993/7/57و 23998و 345725و 327997وازشماره 327136تاآخر شماره 327146 وايرادي از ناحيه وكلاي خواهان اصلي نسبت به آنها صورت نگرفته است واين چكها مربوط به سالهاي 1357 و1358 و1359 ميباشد وظاهرا" ازطرف خواهان اصلي ظهرنويسي ووصول شده است . وصول چكهاي مزبور باقيد عبارت بابت مال الاجاره رستوران حاتم مويد وجود رابطه استيجاري بين طرفين ميباشد وازطرف ديگر علاوه بر اينكه آقاي وكيل خواهان متقابل درمورد نوشته عادي مورخ 5/5/62 اعلام داشته است كه نسبت به قسمتي از مندرجات آن اعلام جعل شده وتقاضاي ملاحظه پرونده كيفري 65/11ب 397 مطروحه درشعبه 11 بازپرسي را نموده است باعنايت باينكه حسب مندرجات پرونده ( نحوه تنظيم اجاره نامه شماره 34218 ومندرجات پرونده تلفن 222227 كه نشاني محل كار آقاي حاتم نصيرپور درآن قيد شده واسنادرهني شماره 25439 و27409 ونحوه نگارش اقرارنامه شماره 47596 وفتوكپي چكهاي استنادي صادره ازناحيه مرحوم حاتم واظهارات شهود) ونيز در صورتيكه مرحوم حاتم وآقاي مجيد نصيرپور مديرداخلي بوده اند حداقل موسسه بايستي داراي دفتر ثبت خرج ودخل ميبرد درحالي كه ازناحيه آقايان وكلاي خواهانهاي اصلي درباره نحوه وصول درآمد وكاركرد رستوران هيچگونه سندودليلي ارائه نشده است ، بنابه مراتب ملاحظه پرونده كيفري ضرورتي ندارد بعلاوه آقاي رضا كريمي قاضي دادگستري شاهد معرفي شده نيز بشرح فتوكپي نوشته مورخ 7/4/66 كه دردفترخانه شماره 151 تهران تصديق امضاء شده اعلام نموده است سند عادي مورخ 5/5/62 كه درحضوراوتنظيم وازطرف او تصديق شده فاقد قلم خوردگي ودست نويس بوده است ونيز تاييد كرده است كه محل مزبور بعنوان اجاره درتصرف مرحوم حاتم بوده وپس ازفوت او درتصرف آقاي مجيد نصيرپور بوده وميباشد وباعنايت به فتو كپي اوراق مربوط به برق محل ونيز فتوكپي اوراق مربوط به تلفن 222232 كه بنام اقاي حاتم نصيرپور وبراي استفاده بخش خصوصي ونام موسسه استفاده كننده رستوران حاتم قيد شده ودرتاريخ 18/5/38 قراردادآن تنظيم ودرتاريخ 25/8/35 بعلت اينكه خارج ازمنطقه بوده آقاي حاتم تعهد پرداخت هزينه هاي لازم رامي نمايد ودرتاريخ 25/8/38 تلفن شماره 822281 براي محل كافه رستوران حاتم بنام آقاي حاتم نصيرپور اختصاص داده ميشود ودرتاريخ 21/11/41 بشماره 622281ودرتاريخ 26/10/48 بشماره 892281 تبديل شده ودر تاريخ 24/8/50 تقاضاي صدور اجازه براي استفاده از مكالمات تلفن خارج ازكشورنموده وبرابرنامه شماره 47431ك الف 24/8/50 اداره امورمشتركين خطاب به آقاي حاتم نصيرپور مشترك تلفن شماره 892281 اجازه استفاده مكالمات تلفن خارج از كشور داده شده است ونيز اوراق مربوط به تلفن شماره 222232 بنام آقاي مجيد نصيرپور وفتوكپي نامه هاي شماره 11982مورخ 21/5/52 و 2025مورخ 22/2/54 و 2732مورخ 12/11/53 و 11983 مورخ 21/5/1352 و 2/3033مورخ 22/5/1352 سازمان تامين اجتماعي شعبه شميران كه آقاي حاتم نصيرپور راكارفرماي رستوران حاتم معرفي كرده وباعنايت به فتوكپي چكهاي پرداختي از حسابجاري شماره 80042 و 1053 بانك ملي ايران شعبه اميرآباد شمالي صفويه واقتصاد درسال 1353 بابت راي كميسيون 19180 مورخ 15/11/52 هيات حل اختلاف اداره كارواموراجتماعي شماره يك تهران بعنوان حقوق ومزاياي كارگران شاكي كه ازحسابجاري آقاي مجيدنصيرپور پرداخت شده ونام كارفرما آقاي حاتم نصيرپور درراي كميسيون قيد شده است وباعنايت به فتوكپي سي وپنج فقره چك ارائه شده از ناحيه آقاي وكيل خواهان متقابل كه درمجموع بطور منظم ماهيانه يكصدوپنجاه هزارريال دروجه خانم دكتر ملك صفوي از حساب جاري 236 بانك ملي ايران شعبه بزرگراه افريقا و19230 مورخ 380 بانك تجارت شعبه ميدان تجريش ( بانك شهريارسابق ) مقابل بيمارستان شهدا توسط آقاي مجيد نصيرپور دروجه خانم ... صادرودراكثر آنها قيد ( بابت ماه ...) شده است وبادرنظر گرفتن اينكه چه درزمان مرحوم حاتم وچه درزمان آقاي مجيد نصيرپور ازطرف خانم ... ووكلاي او هيچگونه دليل وقراردادي بابت نحوه پرداخت وحقوق مدير ويا كارگران وهزينه هاي خريد وپرداخت ماليات وعوارض ارائه نشده است بلكه تمام مدارك موجود درپرونده حكايت از پرداخت كليه مخارج ازناحيه مرحوم وآقاي مجيد نصيرپور دارد بعلاوه پرداخت مبلغ معين ماهيانه از ناحيه مرحوم حاتم و آقاي مجيد نصيرپور به خواهان اصلي دليل وجود رابطه استيجاري بين طرفين ميباشد وچون برابر تبصره ماده اول قانون مالك و مستاجر مصوب 1339 وماده اول قانون روابط موجر ومستاجر مصوب سال 1356 سند عادي وحتي قرارداد شفاهي وياتصرف متصرف برحسب توافق وتراضي باموجر يانماينده اوراكافي براي احرازوجود رابطه استيجاري دانسته است ، باالتفات به كليه اوراق پرونده و توجه به لوايح تديمي وكلاي طرفين ومندرجات دادخواست طرفين ، رابطه استيجاري بين مرحوم وحاتم نصيرپور وپس ازفوت اوبين آقاي مجيد نصير پور وخانم ... مالك پلاك 319 فرعي از 3467 اصلي بخش 11 تهران محرز ومسلم ميباشد وتنظيم اقرارنامه هاي شماره 47596 مورخ 11/6/42 دفترخانه 130 تهران و2382مورخ 19/9/1346 برابر ماده 24 قانون مالك ومستاجر مصوب سال 1339 وماده 30 قانون روابط موجر ومستاجر مصوب سال 1356 چون براي جلوگيري ازاجراي مقررات وقوانين فوق الدكر تنظيم شده باطل وبلااثر ميباشد و مضافا" باينكه مندرجات سند عادي مورخ 5/5/62 استنادي وكلاي طرفين نيز مويد اجاره نامه ميباشد زيرا اگر آقاي مجيد نصيرپور مستاجر نمي بود لزومي به تصريح رفع مسئوليت از خانم ... درباره مطالب بين الهلالين رانداشته است ، بنابمراتب بالا تصرفات آقاي مجيد نصيرپور نه تنها اماني وياغاصبا" نميباشد بلكه تصرفات او ناشي ازروابط استيجاري ميباشد ، فلذا دعوي خلع يد خواهان اصلي غير ثابت بنظر ميرسد وعقيده به آن دارد وبااحراز رابطه استيجاري بين طرفين عقيده به الزام خانم ... به تنظيم سند رسمي اجاره بااجاره بهاي ماهينه يكصد وپنجاه هزارريال درباره پلاك ياد شده بالابه آقاي مجيد نصيرپور دارد. باين نظريه درديوان كشوراعتراض شده وشعبه ده آن ديوان ضمن دادنامه شماره 947/10 چنين راي داده است . راي ديوان كشور (( اعتراض وكلاي معترض وارداست ،زيرابه حكايت مندرجات پرونده اولا" طبق سند اجاره شماره 24218 21/7/37 خانم ... محل موضوع دعوي رابمدت سه سال جهت سكونت به آقاي حاتم نصير پور به اجاره واگذار نموده واين اجاره نامه درتاريخ 1/5/39 اقاله ميگردد ومتعاقبا" دراين محل رستوران حاتم تشكيل وطبق اقرارنامه ي رسمي شماره 47596 مورخ 11/6/42 دفترخانه 130 و3382 مورخ 19/9/46 دفترخانه 202 آقاي حاتم نصيرپور به مديريت داخلي رستوران منصوب ونامبرده ضمن اسناد مذكور اعتراف مينمايد كليه اعيان مستحدثه وهمچين كليه لوازم واثاثيه موجود اعم ازميز و صندلي وظروف وسايل طبخ ودكوراسيون وغيره متعلق به بانو ... بوده ووي منحصرا" بسمت مديرداخلي انجام وظيفه مينمود ورابطه ديگري غيرازاين سمت نداشته وهيچگونه حق وامتيازي نيز نسبت به اين محل ندارد وبه همين نحو مرحوم حاتم درزمان حيات خود عمل نموده وادعاي حقي راننموده است . ثانيا" موضوعي كه فعلا" طرح دعوي شده رابطه حقوقي موجود بوده كه از تاريخ 5/5/62بين بانو ... وآقاي مجيد نصيرپورايجاد شد ه است زيرا درتاريخ مزبور بانوي نامبرده كه برطبق اسناد ابرازي مالكيت اعياني واثاثيه موجود وكليه حقوق مربوط به رستوران رامتعلق به خود دانسته وپرونانه هاي تاسيس وانتقال به حرفه رستوران بنام مشاراليها بوده وبموجب سند عادي مديريت داخلي اين رستوران رابه آقاي مجيد نصيرپور واگذار ووظايف وي رانيز تعيين وشماراليه باتكاليف وشرايطي كه درنامه مورخ 5/5/62 قيد گرديده اين سمت ( مديريت داخلي ) را پذيرفته وتعهد انجام آنرا نموده است حال اگر آقاي مجيد ادعا مينمايد كه درخلال اين جريان رابطه استجياري بوجود آمده وحقوقي ازقبيل سرقفلي وحق پيشه به وي تعلق گرفته وحقوق حاصله وارتباط موجود مشمول مقررات قانون روابط موجر ومستاجر خواهدبود بايد جريانات ونحوه عملكرد از تاريخ 5/5/62 به بعد مورد بررسي وامعان نظر قرار گيرد كه ملاحظه پرونده كلاسه 65/11ب 397 شعبه 11 بازپرسي و رسيدگي به صحت مندرجات نوشته مورخ 5/5/62 ودرنظر گرفتن وضع رستوران درتاريخ 5/5/62 از لحاظ گردش كارولوازم درآن تاريخ وازطرفي ميزان سرمايه اي كه ازتاريخ تصدي مجيد براي اداره رستوران بكاررفته ويالوازم واثاثيه اي كه خريداري كرده است از آن جمله ميباشد ... ونبايد رابطه حقوقي گذشته بانو ... بامرحوم حاتم رامكمل ارتباط شغلي آقاي مجيد قرارداده واز مجموع قرائن واعلام بطلان وغير موثربودن اسنادرسمي غيرقابل انكار كه خود مرحوم حاتم آن اسنادراتنظيم نموده ودرزمان حيات نسبت به آن اعتراض نداشته وطرفين مستندات مزبور رامعتبر شناخته اند دلائلي بروجود رابطه استيجاري تلقي نمود زيرصرف نظر از اينكه بنظر نميرسد مه مجيدوراث منحصر مرحوم حاتم بوده واصولا" اساس ومجوز اشتغال به كارآقاي مجيد دررستوران سند مورخ 5/5/62 ميباشد ونه به اعتبار حقوق متعلقه استيجاري ناشي از ارث والا ضرورتي به تنظيم سند اشاره شنده نبوده ورابطه فرضي استيجاري به همان وضع استمرار يافته وآقاي مجيد درذيل سند مورد بحث تعهد نمي كرد وظايفي راكه بانو ... برايش تعيين وتكليف نموده انجام دهد مضافا" بنحوي كه درمقدمه بيان گرديد مرحوم حاتم طبق اسناد رسمي اقراركرده است هيچگونه حق وامتيازي دراين خصوص ندارد وحال فرضا" هم اگر حقوقي داشته از آن اعراض نموده واين اقرار ويااعتراض ازطرف احد ازورثه قابل تخديش نيست وتمسك به حقوق فرضي آن مرحوم نيز دراين مورد موجه نخواهد بود ، بنابه مراتب وباتوجه به نواقص مذكور درفوق وباوضع وكيفيت فعلي نظريه معترض عنه را تاييد نموده مقررميدارد دفترپرونده جهت اقدامات قانوني به شعبه 22 دادگاه حقوقي يك تهران اعاده گردد. دادگاه حقوقي يك ( شعبه 22) اينبار ، بجاي رسيدگي ، ماهوي ، بدين شرح قرارعدم صلاحيت صادركرده است . قراردادگاه : خواسته دعوي آقايان عبدالله نجف نجفي ومحمد حسن باقري بوكالت از بانو... بطرفيت آقاي مجيد نصير پور خلع مدعي عليه از پلاك 339 فرعي از 3467 اصلي واقع دربخش 11 تهران بشرح منعكس در پرونده كلاسه 65/452اين دادگاه وخواسته دعوي آقاي هوشنگ فاريابي بوكالت ازآقاي مجيد نصير پور بطرفيت بانو ... باوكالت اقايان عبدالله نجف نجفي ومحمد حسن باقري اعلام رابطه استيجاري بين مدعي عليها والزام خوانده به تنظيم اجاره نامه رسمي باخواهان نسبت برقبه مورد ترافع به كيفيت موصوف درعرض حال تقديمي و پرونده كلاسه 65/780 اين دادگاه ميباشد كه باتوجه بخواسته هاي عنوان شده كلاي متداعبين وتوجهابه اينكه بموجب صراحت بند3 ماده 7 قانون تشكيل دادگاههاي حقوقي يك ودو مصوب سال 1364 مجلس شوراي اسلامي ايران مطالبه خلع يد از اعيان غيرمنقول درصورتيكه مالكيت مورد نزاع نباشد وهمچنين حسب صريح بند 8 ماده 7 قانون مرقوم رسيدگي به دعاوي راجع به روابط موجر ومستاجر ( درصلاحيت ) خاص دادگاههاي حقوقي دو ميباشد وتوجها به اينكه درمبحث ما بدلالت محتويات پرونده هيچگونه ترافعي درباب مالكيت محل مورد بحث فيمابين متداعبين ملحوظ نميباشد ونظر باينكه باوصف مراتب فوق ومحتويات پرونده دعاوي مطروحه متداعبين از مصاديق بارز شقوق 3و8 ماده 7 قانون دادگاههاي حقوقي يك ودو بوده وموجبي براي رسيدگي وادامه آن باوصف شمول مورد درصلاحيت مطلق وخاص دادگاه حقوقي دو تهران درزمان تقديم دادخواستهاي مطروحه از ناحيه دادگاه حقوقي يك ملحوظ بنظرنميرسد وعنايتا" باينكه دليل معارضي نيز درپرونده امر مشهود نميباشد عليهذا مستندا" به شقوق 3و8 ماده 7 قانون تشكيل دادگاههاي حقوقي يك ودو قرار عدم صلاحيت اين دادگاه دررسيدگي بدعاوي مطروحه باعتبار شايستگي دادگاه حقوقي درتهران صادرواعلام ميگردد وقرارصادره درحدود مقررات قابل تجديدنظر درديوان عالي كشور ميباشد ومقرراست دفتر پس از قطعيت قرارصادره رونوشتي از آن تهيه وپرونده به مرجع محترم صالحه مرقوم ارسال گردد. دراثر اجراي اين قرار پرونده به شعبه 48 دادگاه حقوقي 2 تهران ارجاع شده وآن دادگاه ، پس از بيان مقدمه اي درباره مدافعات واسناد دوطرف دعوي ، ضمن دادنامه شماره 32و33 چنين راي داده است : راي دادگاه ((... به جهاني كه ذيلا" خواهد آمد رابطه طرفين رااستيجاري ميداند: اولا" : به فرض اينكه مرحوم حاتم نصيرپور اسقاط حق عيني خود رابرملك بعنوان مستاجر ووفق اقرارنامه رسمي ومطابق ايراد شعبه دهم ديوانعالي كشور كرده باشد ، مراتب تسري به نحوه ارتباط آقاي مجيد نصير پور وخانم ... نخواهد داشت وايجادساختار و وضعيت حقوقي جديد پس از وفات مرحوم حاتم نصيرپور قطع نظراز شكل قطعي آن محتمل بوده كه جنبه عملي نيز يافته وبررسي رابطه متقابل خانم ... وآقاي مجيد نصيرپور درزمان بعداز فوت مرحوم حاتم باادامه وقرائن موجود حاكي از اين امر كه طرفين متراضيا" بناي عقد اجاره راپي نهاده اند،ميباشد . ثانيا" پرداخت وجوهات معين ومستمر درطول ماههاي متمادي بشكل چكهائي كه برعهده حسابهاي جاري شماره 2360 بانك ملي ايران شعبه جردن و 28019430 بانك تجارت شعبه ميدان تجريش بوده و نوسان درطول ماههاي نزديك بهم نداشته وباضافه اينكه درمتن چكها قيد بابت ماه خاص به توالي آمده وحتي يك فقره از چكهائي كه برعهده بانك تجارت بوده قيد بابت اجاره تيرماه ملك محل رستوران حاتم دارد واخذ وجه چكهاي بعدي وعدم ايراد خانم ... وسلب مباشرت وي درامور رستوران حسب اظهارات گواهان وخودش باعتقاد دادگاه مبين اين امراست كه مشاراليها وقوف براينكه اجاره بهاي ماهيانه اخذ مينمايد دارد. ثالثا" : نكته مهم وبارزي كه مشعر برتعلق اراده طرفين به ايجاد وانعقاد اجاره است تنظيم قرارداد عادي مورخ 5/5/63 بشكل اصيل وواقعي آن باتوجه به تحقيقات صورت گرفته توسط بازپرس شعب ه 11 دادسراي عمومي تهران وشعبه چهارم آگاهي مرك زميباشد كه اداره تشخيص هويت حسب الارجاع بازپرس صراحتا" اعلام كرده كه قسمت خط خورده وامحاء شد. درپايان سطر دو وابتداي سطرسوم قيد موجر جوجه كبابي حاتم دربابت توصيف خانم ... داشته وباز جوئي از مطلعين حاكي ازتهيه متن تايپ شده قراردادتوسط خانم ... است وتحقيقات صورت گرفته وسيدگي فني ونهايتا" صدور قرارمجرميت وكيفرخواست دلالت براينكه امحاء ودخل وتصرف در قراردادتوسط خانم ... پس از امضاي آن درراستاي متزلزل نمودن حق عيني و استيجاري آقاي مجيد نصير پور كه نقطه ظهور آن معرفي خانم ... توسط خودش بعنوان موجر جوجه كبابي حاتم ميباشد است . رابعا" مطالب اظهارشده توسط گواهان ومطلعين بشرح اوراق متشكله پرونده تحت نظر وپرونده استنادي نيز مشعر براينكه مراوده طرفين و محاورات ايشان برمحور استيجاري بودن تصرف آقاي مجيد نصيرپور قرارداشته ميباشد خصوصا" اينكه آقاي رضا كريمي كه بعنوان ناظر وشاهد درحين امضاي قرارداد مورخ 5/5/62حضورداشته صراحتا" درزمان بازجوئي متن قرارداد راحين امضاي طرفين بدون خط خوردگي اعلام وبيان نموده كه بارها درطول تصرف آقاي مجيد نصيرپور شاهد نحوه برخورد طرفين واخذ اجاره بها توسط خانم ... وصحبت ازاجاره واجاره بها ومورد اجاره فيمابين متداعبين بوده كه مجموع شواهد مذكورنتيجه اي بغيراز اينكه ، صرفنظراز نحوه وكيفيت ارتباط خانم ... بامرحوم حاتم نصيرپور ، آقاي مجيد نصيرپور بعنوان مستاجر درمحدوده رستوران حاتم تصرف داشته وبه نحو مستمر وماهيانه اجاره بها پرداخته ندارد وبه دفاعيات وكلاي مالك تزلزلي دراركان ساختار حقوقي اصحاب دعوي كه صرفا" درقالب عقد اجاره مصداق مي يابد فراهم نميكند . وباتفاصيل مرقوم طرف اتخاذ شده توسط خانم ... درراستاي مخدوش نمودن قصد واراده قبلي خود داير برايجاد رابطه استيجاري با خوانده كه موجر حق مالكيت برمنافع عين مستاجره جهت آقاي مجيد نصير پور ميباشد مستندا" بماده 30 قانون روابط موجر ومستاجر مصوب سال 56 باطل است وباحاكميت مقررات مذكور برنحوه تصرف آقاي مجيد نصيرپور ومحقق بودن مباني واركان عقداجاره دررابطه وضعيت حقوقي طرفين بااجاره بهاي ماهيانه يكصد وپنجاه هزار ريال ونظر بعدم نزاع درمالكيت خانم ... برمستحدثات واعياني موجود درپلاك ثبتي شماره 321/3465 واقع دربخش 11 تهران كه ضمنا" منصرف از ترافع فيمابين است وتوجها"بمواد7و8 و9مقررات مارالذكر خانم ... راملزم به تنظيم اجاره نامه رسمي به نفع احراز رابطه استيجاري درخصوص رستوران وجوجه كبابي حاتم كه مشتمل برسالها ومستحدثات موجود درپلاك ثبتي مذكوره ميباشد با اجاره بهاي ماهيانه 150000 ريال درحق آقاي مجيد نصيرپور جهت اشتغال به عرضه مواد غذايي ورستوران مينمايد . وامادرمورد دعوي مالك عليه آقاي مجيد نصيرپور نظرباينكه حسب ادله وشواهد وقرائن موجود تصرفات آقاي مجيد نصيرپور مبتني بر الحاق قصد واراده طرفين مبني بروقوع عقد اجاره بوده واستيجاري شناخته شده ، عليهذا بركيفيت تصرف مشاراليه مواد 308 به بعد قانون مدني مصداق نداشته ، حكم بربطلان دعوي خانم ... صادر واعلام مينمايد . ازاين حكم تجديد نظرخواسته شده وشعبه 37 دادگاه حقوقي ، ضمن دادنامه شماره 267 سرانجام چنين راي داده است . راي دادگاه : اولا" درخصوص تجديدنظر خواهي آقاي مجيد نصيرپور باوكالت آقاي هوشنگ فاريابي نسبت به دادنامه هاي شماره 163233/11/69 صادره شعبه 48 حقوقي 2 تهران ، نظرباينكه تجديدنظر خواه و وكيلش درمحضر دادگاه تجديدنظرخواهي رامسترد نموده اند لذا دادگاه قراررد آنرا صادر واعلام ميدارد ، ثانيا" درخصوص دعوي تجديدنظر خانم ... باوكالت آقايان عبدالله نجف نجفي ومحمد حسن باقري بطرفيت آقاي مجيد نصيرپور باوكالت آقاي هوشنگ فاريابي بخواسته نقض دادنامه هاي شماره 33 1632/11/69 صادره شعبه 48 دادگاه حقوقي دوتهران ،باتوجه به مجموع محتويات پرونده ورسيدگيهاي بعمل آمده وجهات ومباني استدلال دادگاه صادركننده دادنامه هاي تجديدنظر خواسته ، اولا" ايرادات آقايان وكلاي تجديدنظر خواه تكرار مطالب مرحله نخستين است ثانيا" بنحوي نيست كه موثر درنقص دادنامه هاي تجديدنظر خواسته باشد لذا دادگاه بارد ايرادات آقايان وكلاي تجديدنظر خواه دادنامه هاي تجديدنظرخواسته رامن حيث المجموع خالي از اشكال تشخيص ونتيجتا" تاييد مينمايد . مرجع : مجله دانشكده حقوق وعلوم سياسي شماره بيست وهشتم آذرماه 1371 صفحه 258لي 272