رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

تاريخ رسيدگي 30/2/74
تجديدنظرخواه
تجديدنظر خوانده
تجديدنظر خواسته دادنامه شماره 229  26/4/73 صادره ازشعبه
سوم دادگاه حقوقي يك سنندج
مرجع رسيدگي : شعبه نهم ديوانعالي كشور

خلاصه جريان پرونده تجديدنظرخواه درتاريخ 11/3/70 دادخواستي بخواسته تخليه يكباب مغازه موضوع سند اجاره شماره 41971 مورخ 3/3/58 بعلت تغيير شغل وتعدي وتفريط درمورد اجاره ونياز شخصي مالك بدادگاه تسليم وبشرح دادخواست بااستنادبقانون روابط موجر ومستاجر مصوب سال 1356 ونيز مصوبه مجمع تشخيص مصلحت نظام تقاضاي رسيدگي وصدورحكم برمحكوميت خوانده به تخليه مورد اجاره بدلائل 1 تغييرشغل 2 تعدي وتفريط درمورد اجاره ، 3 نياز شخصي مالك رانموده است رسيدگي به شعبه ششم دادگاه حقوقي 2 سنندج ارجاع وباجراي تشريفات قانون وتشكيل جلسات دادرسي و استماع اظهارات ومدافعات طرفين بشرح صورت جلسات ولوايح پيوست وساير رسيدگيهاي معموله بالاخره دادگاه مرجوع اليه درتاريخ 30/9/70 بابررسي محتويات پرونده ختم رسيدگي رااعلام وبشرح دادنامه شماره 1143 مورخ 30/9/70 اجمالا" چنين راي ميدهد ... آقاي ( وكيل خواهان ) باستناد فتوكپي مصدق سند مالكيت و قرارداد اجاره رسمي وصورتمجلس تامين دليل ووكالتنامه وكالتا" ازطرف خواهان دادخواستي بخواسته تخليه عين مستاجره بلحاظ نياز شخصي موكل وتعدي وتفريط درمورد اجاره وتغيير شغل بطرفيت آقاي منوچهر (خوانده ) تقديم وتوضيح داده است كه خواهان فردي بيكار بوده وبهمين جهت براي اشتغال خود احتياج به مورد اجاره دارد بعلاوه نامبرده كه قائم مقام مالك قبلي است درمورد تغيير شغل واحداث بالكن اجاره اي به مستاجر نداده واقدامات خوانده دراين مورد خودسرانه بوده است ، خوانده دفاعا" اعلام كرده است مغازه راازمالك قبلي اجاره وباتغييراتي كه درآن كرده وباتعويض درو پيكر فرسوده وسنگ كاري آن راتبديل به احسن نموده وزدن بالكن بنحوي نيست كه باصل بناضرري وارد كند منا" چون اجرت دوخت و دوز كت وشلوار وقيمت پارچه گران ميباشد درنتيجه بازارخياطي كساد وناچار از تغيير شغل شده يك مدت لباسهاي خارجي دست دوم ميفروخته وهم اكنون خواربارفروش است دادگاه ادعاي خواهان در زمينه نياز شخصي متكي بدليل اثباتي نيست واز توجه بنظريه كارشناس ومدافعات خوانده ولوازم بكاررفته دربالكن امكان جابجائي آن بدون آسيب باصل بنا محرز واتكاء آن ازطريق ستونهاي آهني ( ناوداني ) به زمين تصور هرگونه فشار بديوارهاي مربوطه وتشريع درفرسايش بنارامنتفي ميسازد ولذا درخواست تخليه از جهات مذكور بلحاظ عدم احراز نياز شخصي مالك وتعدي وتفريط خوانده محكوم برد است اماچون مغازه بتصريح قرارداداجاره جهت خياطي بخوانده واگذارشده وايشان بدون جلب موافقت مالك وحسب اقرارخودوصورت مجلس تامين دليل دوبارمبادرت به تغييرشغل نموده وخواربارفروشي ياعطاري هيچگونه مشابهتي باخياطي ندارد تاخوانده خودرا مجاز درانتخاب آن قلمدادنمايد لذا تخلف وي از مفاد قرارداد ثابت است عليهذا دادگاه مستندا" به بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1356 وبارعايت ماده 37 همان قانون حكم به محكوميت خوانده دائر برتخليه عين مستاجر موضوع قرارداد فوق الذكر بامهلت دوماه از تاريخ ابلاغ دادنامه بسود خواهان صادر واعلام ميدارد محكوم عليه درفرجه قانوني نسبت به راي صادره اعتراضي وتقاضاي تجديد نظر مينمايد كه موضوع درشعبه سوم دادگاه حقوقي يك باانجام تشريفات قانوني مورد رسيدگي قرار مي گيرد وبتشكيل جلسه دادرسي واستماع ازخوانده بشرح لايحه پيوست وساير رسيدگيهاي معموله سرانجام باتوجه به محتويات پرونده ختم رسيدگي رااعلام وبشرح دادنامه تجديدنظرخواسته بشرحي كه ذيلا" منعكس ميشود اعلام راي مينمايد... خواسته تجديدنظر خواه نقض دادنامه شماره 1142 30/9/70 شعبه ششم دادگاه حقوقي 2 سنندج است كه موجب آن بعلت تغييرشغل برخلاف مندرجات اجاره نامه به تخليه يكباب دكان محكوم شده وخلاصه اعتراضش اين است كه اولا" تجديدنظرخوانده شفاها" باتغييرشغل موافقت كرده است ثانيا" پذيرفتن اجاره بها از جانب او باعلم به تغييرشغل دليل موافقت او باتغييرشغل است ثالثا" حق كسب وپيشه دكان وحق سرقفلي آن بخودش تعلق دارد ودادگاه بدوي آن رابرآورد نكرده است آقاي وكيل تجديدنظر خوانده موافقت شفاهي موكلش راتكذيب كرده است وباستناد تبصره 2 ماده 7 قانون روابط موجر ومستاجر اظهارداشته كه قبول كردن اجاره بها دليل موافقت باتغييرشغل نيست و درباره حقوق موردادعاي تجديدنظرخواه پاسخ داده است ، حق كسب ياپيشه ياتجارت وحق سرقفلي هردو يكي است ومجمع تشخيص مصلحت نظام قانون موجر ومستاجر رادرخصوص حق كسب وپيشه ياتجارت تنفيذ كرده وبموجب اين قانون درصورت تخلف مستاجربه اوسرقفلي تعلق نميگيرد ودرقبال اقدام دادگاه كه دو حق مذكوررا جدااز يكديگر دانسته ومحروميت تجديدنظرخواه از حق كسب را ملازم بامحروميت اواز حق سرقفلي ندانسته وبهمين جهت براي تفكيك آنها وتقويم هريك كارشناس انتخاب نموده آقاي وكيل نظريه هاي مشورتي اداره حقوقي استناد كرده واظهارداشته درتاريخ قضائي كشورازسال 1356 تاكنون حتي يك راي صادرنشده كه درآن حق كسب ياپيشه ياتجارت از حق سرقفلي جداشده باشد باتوجه بمراتب پاسخ هاي آقاي وكيل نسبت به مطالب اول ودوم مطروحه ازسوي تجديدنظر خواه موجه است زيرا او دليلي ارائه نداده كه موافقت شفاهي موجرراثابت نمايد ومطابق تبصره استنادي آقاي وكيل پدرش اجاره بها دليل تسليم به ادعاي طرف نيست امادرمورد مطلب دوم كه تجديدنظرخواه مطرح كرده است پاسخ آقاي وكيل موجه نيست زيرا اولا" سرقفلي كه حق تقدم در اجاره اماكن تجاري بعد از تمام شدن مدت اجاره است براثرپرداخت مبلغي بموجر درابتداي عقد اجاره بوجود ميايد وانجام فعاليت كسبي وتجاري هيچ نقشي درآن ندارد درحاليكه حق كسب وپيشه يا تجارت صرفاگ درنتيجه فعاليت كسبي وتجاري راايجاد ميگردد بنابر اين اگر مستاجري سرقفلي بپردازد اماعين مستاجره را ببندد ودر آن هيچگونه فعاليتي ننمايد ترديد نيست كه داراي حق سرقفلي است اماحق كسب ياپيشه ياتجارت ندارد واگر مستاجري بدون پرداخت سرقفلي درعين مستاجره فعاليت كسبي وتجاري نمايد اگر داراي كسب وپيشه ياتجارت خواهدبود اماديهي است كه حق سرقفلي ندارد واگر مستاجري باپرداخت سرقفلي درعين مستاجره فعاليت كسبي و تجارتي نمود هم داراي حق سرقفلي واين بيان بخوبي آشكارميسازد كه اين دوحق جد از يكديگرند واگر بعضي عناصر متشكله اين دو حق مشترك است ودربسياري ازموارد يك شخص هردو حق رادارد و تفكيك آنها مشكل است وغالبا" تفكيك آنها درمورد او ضرورت ندارد هيچيك از اين امور بمعناي يكي بودن اين دوحق نيست ، ثانيا" اينكه درقانون روابط موجر ومستاجر 1356 تنها حق كسب ياپيشه ياتجارت بيان شده واز حق سرقفلي ذكري بميان نيامده بمعناي نفي حق سرقفلي نيست چه روشن است كه اثبات شي نفي ماعدا نمي كند وعلاوه برآن اگر درآن قانون ذكري از سرقفلي نرفته است درقوانين شهرداري ومالياتهاي مستقيم و... تحت عناويني سرقفلي وحق واگذاري ازسرقفلي ياد شده است و مضاف برآنها اگر نظر مذكور تاسال 1365 محملي داشت بعدازوضع قانون الحاق يك ماده به قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1365 مبناي خودراازدست داده است زيرا درقانون اخيرالذكر از سرقفلي بصراحت نام برده شده ودرقانون الحاق يك بند و3 تبصره به قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1372 نيز سرقفلي مورد بحث قرارگرفته وسرقفلي مورد اشاره اين قوانين غيراز حق كسي ياپيشه ياتجارت است بنابراين ديگر ترديدي نيست كه درنظر قانونگذار حق سرقفلي حق كسب ياپيشه ياتجارت هردو از عناويني هستند كه دركشورما درقرن اخير پديدآمده اند وهريك از مجتهدين متاخر كه متعرض موضوع شده باشد في الجمله سرقفلي را مشروح وحق كسب ياپيشه ياتجارت رانامشروع دانسته اند وآنچه دليل جدابودن اين دوموضوع ازيكديگراست واين نكته كه مجمع تشخيص مصلحت نظام درمورد حق كسب ياپيشه ياتجارت عمل به قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1365 راروا دانسته ودرنتيجه حق كسب ياپيشه ياتجارت مشروع تشخيص داده شده بمعناي يكي بودن اين دوحق نيست زيرا مشروعيت حق كسب ياپيشه ياتجارت از باب ضرورت وبعنوان حكم ثانوي بوده است درحاليكه مشروعيت حق سرقفلي از احكام اولي است وتفاوت مبناي تشريعي به روشني جدا بودن آنهارا از يكديگر مشخص ميسازد رابعا" اينكه مالي ياحقي بصورت معتبر از دارائي شخصي منفك ودردارايي ديگري داخل شود ومحتاج تاقل قانوني است تخلف مستاجر ازشرايط اجاره مثل هر تخلف ديگري تنها سانكسون معقول ومتناسبي رابدنبال دارد كه قانونگذار پيش بيني كرده است ( تخليه ومحروميت از حق كسب ياپيشه ياتجارت ورفع تخلف ) نه بيش ازآن انتقال مجاني حق سرقفلي به موجر براثر تخلف مستاجر متكي به هيچ متن حقوقي نيست وتوجه عقلائي ندارد وبي عدالتي ناشي از احكام تخليه اي كه حق سرقفلي مستاجررا براثر عدم پرداخت اجاره بها ياتغييرشغل وتخلفات ديگر تقويت كرده اند ازسال 1356 تاكنون استشمام ميشود ، بهمين جهت است كه دادگاهها درمواجهه بادعاوي تخليه مستند به تخلف مستاجر غالبا" با استدلالهائي كه چندان سائغ نيست اززيربارصدور حكم تخليه شانه خالي مي كند ، خامسا" نظركميسيون مشورتي كه اعلام نموده بين اين دو اصطلاح عرفي وقانوني تفاوتي نيست متكي بدليل نميباشد وعلاوه برآن هم برخلاف فهم عرفي است وهم برخلاف قاعده تفسير قوانين كه بموجب آن قانونگذار كه عاقلترين موجود جامعه است از بكاربردن كلمات واصطلاحات مترادف آبادارد وچون بنابرادله مذكورثابت شدكه اين دوحق مستقل ازيكديگر ند آن نظريه هاقابل ترتيب اثر نميباشد بنابراين باعنايت باينكه كارشناسان حسب ارشاد دادگاه ارزش هردو حق رادرعين مستاجره بادرنظر گرفتن مخارجي كه مستاجر براي بهسازي دكان كرده است سي ميليون ريال برآورد نموده اند وارزش حق كسب تجديدنظرخواه باتوجه به مبناي تحقق حق كسب ياپيشه ياتجارت ده ميليون برآورد شده واعتراضات طرفين به نظريه كارشناسان وارد نيست وباتوجه باينكه تجديدنظر خواه مطابق قانون روابط موجر ومستاجر از حق كسب وپيشه محروم است ومطابق آنچه كه بيان شد تنها استحقاق حق سرقفلي رادارد تخليه عين مستاجره منوط است به پرداخت بيست ميليون ريال حق سرقفلي او بنابراين دادنامه تجديدنظر خواسته بارعايت نكته اخير تاييد ميشود ودعوي تجديدنظرمردود اعلام ميگردد پس از ابلاغ محكوم عليه ( موجر) نسبت به راي صادره اعتراض واز محضردادستان محترم كل كشور باستناد ماده 17 قانون تجديدنظرآراءدادگاهها تقاضاي تجديدنظر نموده است كه بشرح گزارش پيوست بااين استدلال كه آنچه درقانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1365 ( مواد18و19 و15 ) مصرح ومورد عمل وقابل استنادومزيدا" عرف آن را پذيرفته است حق كسب وياپيشه وياتجارت كه درصورت تخلف مستاجر براين اساس اتخاذ تصميم بعمل ميامد حق سرقفلي كه موجر هنگام اجاره از مستاجر دريافت مينمايد ، وبااستقرارواستمرار مستاجر درمورد استيجاري همان حق كسب ياپيشه ياتجارت ميباشد وعنوان واحد دارد وتفكيك حق سرقفلي از حق كسب وپيشه وتجارت كه داراي منشاء واحدي است از يكديگر صحيح بنظر ميرسد وبحكم دادگاه حقوقي يك ايراد وارد است باموافقت جناب دادستان كل بااعمال ماده 17 پرونده بديوانعالي كشور ارسال وبدين شعبه ارجاع گرديده است .
هيات شعبه درتاريخ بالا تشكيل گرديد ، از قرائت گزارش آقاي حسين مفيد عضو مميز واوراق پرونده ونظريه دادنامه شماره 239 مورخ 26/4/73 فرجامخواسته مشاوره نموده چنين راي ميدهند.

راي شعبه نهم ديوانعالي كشور
هرچند تفكيك وتجزيه سرقفلي از حق كسب وپيشه ياتجارت درمواردي متصور است وتلازم كلي ندارند لكن همانگونه كه درگزارش دادسراي محترم ديوانعالي كشور آمده است آنچه درقانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 تصريح شده است وعرف نيز آن راپذيرفته است حق كسب وپيشه ياتجارت است كه در صورت تخلف مستاجر براين اساس اتخاذ تصميم بعمل مي آيد حق سرقفلي كه موجر هنگام اجاره از مستاجر دريافت مينمايد بااستقرار واستمرارمستاجر درمحل استيجاري همان حق كسب وپيشه ياتجارت است وعنوان واحد دارد و تفكيك سرقفلي از حق كسب وپيشه قانونا" صحيح بنظرنميرسد وبه مستاجر متخلف حق سرقفلي و كسب وپيشه تعلق نميگيرد ، عليهذا باتوجه بمراتب دادنامه تجديد نظرخواسته دراجراي ماده 17 قانون تجديدنظرآراء دادگاهها نقض و رسيدگي مجددآن به شعبه ديگر از شعب دادگاهها تجديدنظرمحل جانشين حقوقي يك محول ميگردد.
رئيس شعبه نهم ديوانعالي كشور   مستشار شعبه نهم ديوانعالي كشور

مرجع :
روزنامه اطلاعات ،شماره : 20704 ، پنجشنبه 26 بهمن 1374

30