رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

بتاريخ :8/4/72                            شماره دادنامه :339-12/4/72
مرجع رسيدگي :شعبه 25دادگاه عمومي حقوقي يك تهران
پژوهشخواهان :خانم عصمت وآقاي علي اصغر
پژوهشخواندگان :خانم پريدخت وآقاي سيدجواد
پژوهشخواسته :دادنامه شماره 540-2/8/71صادره ازشعبه 58 حقوق دوتهران
گردشكار:ابتداخانم پريدخت وآقاي جوادطي دادخواستي كه به دادگاه حقوقي 2تهران تسليم داشته انداجمالاعنوان نموده اندكه به موجب سندرسمي 61465-17/2/66دفترخانه 24تهران محلي رابراي مهدكودك ازاول ارديبهشت ماه 1366ودرازاي ماهيانه دويست هزارريال وبدون دريافت سرقفلي (كه اين امردرسندرسمي صراحتاقيدشده )به خانم عصمت وآقاي علي اصغربه اجاره داده اندوچون مستاجرين ازتخليه عين مستاجره خودداري مي ورزندتقاضاي صدور حكم به تخليه يدآنان به لحاظ نيازشخصي خواهان هامي شود.مستاجرين و همچنين آقاي مجتبي وجوادكه درجريان رسيدگي وارددعوي شده اندبطورخلاصه دفاع نموده اندكه اولاآغازرابطه استيجاري فيمابين از15/7/65وباتنظيم سندعادي بوده وبنابراين موردازشمول ماده واحده مصوب 15/8/1365كه راجع است به تخليه اماكني كه بدون پرداخت سرقفلي وبه موجب سندرسمي اجاره شده خارج است .ثانيابه موجب چك 88586-19/6/1365بانك ملت مبلغ پنج ميليون ريال به عنوان سرقفلي به موجرين پرداخت شده است واينكه درسند رسمي 61465-17/2/1366اشاره شده كه سرقفلي پرداخت نشده مطابق رويه معمول اكثرموجرين بوده است كه قصدتضييع حق مستاجرين رادارند.
دادگاه حقوقي در29/12/1370مبادرت به صدورقرارهاي معاينه و تحقيقات محلي براي احرازنيازشخصي خواهان نموده كه در9/3/1371به مرحله اجرادرآمده اند.گواهان تعرفه شده ازناحيه خواهان جملگي برمستاجربودن خواهان هاونيازآنان به عين مستاجره موضوع دعوي براي سكونت خويش گواهي داده اندخواندگان معارضي معرفي نكرده اند.
درجلسه 28/7/1371كه براي قرائت صورتمجلس اجراي قرارهاوادامه رسيدگي بوده احدازخواندگان ،عنوان نموده كه 1- پس ازانقضاي مدت اجاره موضوع سندرسمي 61465-17/2/66مالكين ومستاجرين باافزايش اجاره بهابه مبلغ پانصدوپنجاه هزارريال توافق نموده اند2- سرقفلي به موجب چك 885986-19/5/1365به مبلغ پنج ميليون ريال پرداخت شده است .موجرين ضمن اينكه اعلام داشته درمتن چك 885986 قيدي كه مربوط به رابطه استيجاري فيمابين طرفين باشدصورت نگرفته به جهت وموجب ديگري براي طرح درخواست تخليه عين مستاجره يعني انقضاي مدت اجاره اشاره كرده وصدورحكم براين اساس راخواسته است .سپس دادگاه مبادرت به اتخاذتصميم نموده وبه موجب دادنامه 540-2/9/1371بطورخلاصه چنين راي داده است 1- خواسته دعوي تخليه مورداجاره موضوع سندرسمي 61465-17/2/1366دفترخانه 24تهران به لحاظ انقضاي مدت اجاره ونيازشخصي خواهان هااست 2- مالكيت خواهانها ورابطه استيجاري فيمابين طرفين به دلالت اسنادرسمي محرزاست 3- درسند اجاره فوق الذكرخواندگان اقرارنموده اندكه وجهي بابت سرقفلي به موجرين نپرداخته اند.بنابراين ادعاي اينكه چك 885986-19/6/1365(كه درمتن آن نيزاشاره اي به رابطه استيجاري طرفين نشده )بابت سرقفلي بوده اولابا مندرجات سندرسمي تطابق نداردثانيامثبت ادعانمي تواندباشد4-اداره مهدكودك  رانمي توان كسب وپيشه وتجارت دانست .5- بنابراين بالحاظ تبصره 2ماده 14قانون روابط موجرومستاجر(1356)ومواد1و15قانون روابط موجرومستاجر(1362)وماده 494قانون مدني بامسكوني تلقي نمودن مورداجاره وشمول مقررات قانون مدني برآن ،حكم به تخليه يدخواندگان ازعين مستاجره داده مي شود.
ازراي صادره تجديدنظرخواسته شده كه تحت شماره 17731-14/10/1371 ثبت دفتركل گرديده وسپس به اين شعبه ارجاع گشته است .معترضين درلايحه اعتراضيه خودعلاوه برتكرارمطالبي كه درجريان رسيدگي مرحله بدوي بيان كرده بودندعنوان نموده كه 1- عدول دادگاه ازتصميم خودموضوع قرارهاي معاينه وتحقيق محلي جهت احرازنيازشخصي خواهانهاومحل كسب وپيشه و تجارت تلقي نكردن مورداجاره مطابق اصول نبوده است .2-اجاره نامه عادي 15/7/1365مصون ازتعرض دادگاه باقيمانده واين امرمويدآن است كه رابطه استيجاري فيمابين طرفين قبل ازلازم الاجراشدن ماده واحده 15/8/1365برقرار شده وطبعامشمول آن نمي باشد.درجريان رسيدگي تجديدنظري ابتدااحداز تجديدنظرخواندگان - درمحضردادگاه عنوان نموده كه 1- شروع رابطه استيجاري بين طرفين ازاول مهرماه 1365وبه مدت دوسال بوده است وتنظيم سندرسمي 61465-17/2/1366صرفابراي مابقي آن تادوسال بوده است .2- چك 885986بانك ملت رابابت سرقفلي ازمستاجرين نگرفته بلكه بعنوان استقراض بوده است واينك نيزحاضراست آن رامسترددارد.3- تقارن زماني دريافت چك 8855986-19/6/1365وتنظيم اجاره نامه عادي 15/7/1365 صرفاتصادفي بوده است .
درجلسه 21/2/1372نيزابتداموجرين درمقام تاييداظهارات تجديدنظر خواهان صراحتاعنوان داشته كه تاريخ شروع رابطه استيجاري طرفين 15/7/1365 بوده است .وسپس احدازپژوهشخواندگان اظهاركرده كه بعدازانقضاي زمان اجاره سندرسمي 61465در17/8/66مستاجرين ابتدااجاره بهارابه پانصد هزارريال وسپس به پانصدوپنجاه هزارافزايش داده وآن رابه ميل خويش به حساب بانكي ماواريزكرده اندكه من وهمسرم خانم پريدخت به اين امرراضي نبوده ايم ولي درمقابل اين سوال دادگاه كه براي رسيد14/12/1368كه امضائات منتسب به شماوخانم پري دخت ذيل آن است ودرآن آمده ...مبلغ يك ميليون ويك صدهزارريال نقدابابت اجاره اسفند1368وفروردين 1369 بابت اجاره مهدكودك نونهالان توسطآقاي محمدبه اينجانب جوادوهمسرم بانوپري دخت رسيده چه توجيهي داريدپاسخ داده است كه اجاره بهاي مزبور رابه رضايت ازآقاي محمدوهمسرش گرفتم باتوجه به مراتب فوق دادگاه مراتب زيررامدنظرقرارمي دهد.
1- هرچندمطابق اظهارات مستاجرين شروع رابطه استيجاري ازمهرماه 1365وقبل ازلازم الاجراشدن ماده واحده 15/8/1365بوده است امااخراج مورد ازشمول قانون مزبوربرپايه توجيه فوق صحيح نيست زيراعقداجاره منعقده در مهرماه 1365وبه موجب سندعادي مضبوط درپرونده تنهاتا17/2/1366اعتبار داشته وبه محض انعقادعقداجاره جديدموضوع سندرسمي 1365دفترخانه 24 تهران عقدسابق اقاله شده است وازآن پس رابطه قراردادي فيمابين طرفين براساس يندرسمي مزبوروشرايط مقرردرآن استواربوده است (مادتين 283 و284قانون مدني )2- حتي درفرض اينكه مهدكودك رادرحكم محل مسكوني و شمول مقررات قانون مدني تلقي كنيم استوارنمودن خواسته موجرين برسندرسمي 61465-17/2/1366دردادنامه معترض عنه صحيح نبوده است زيراترديدي نيست كه پس ازانقضاي مدت عقداجاره مذكورطرفين باتوافق نسبت به افزايش وجوه پرداختي تحت عنوان مال الاجاره بطورضمني هم به انعقادعقد اجاره جديدرضايت وقصدخودرااعلام نموده اندكه تاآخرين عقدي راكه مي توان تحقق آن رامسلم ومحرزتلقي نمودعقداجاره منعقده فيمابين طرفين براساس نوشته عادي 14/12/1368است .وبدين توضيح كه نوشته مزبوردلالت داردكه آنان حداقل براي دوماهه اسفند1368وفروردين 1369رابطه استيجاري داشته اندكه ميزان مال الاجاره ماهيانه آن نيزپانصدوپنجاه هزارريال بوده است (ماده 466قانون مدني ونيزماده 501 همان قانون ناظربرماده 468آن ) وبدين ترتيب صدورراي براساس سندرسمي 61465كه ازاعتبارساقط شده بود موجه نمي باشد.3- سواي مراتب فوق وصرفنظرازاينكه آياچك 885986بابت سرقفلي بوده است ياخيراساساتلقي نمودن محلي كه براي مهدكودك  اجاره داده شده به عنوان محل مسكوني (يادرحكم آن )آنهم باقيداين عبارت موجزوكلي كه اداره مهدكودك  رانمي توان كسب وپيشه وتجارت دانست ،بدون آنكه توجيهي براي آن شده باشدنيزصحيح نمي باشدزيرابه نظردادگاه يكي ازملاكهاي اساسي كه درتشخيص محل كسب وپيشه وتجارت ازمحل سكونت مي تواندمطمح نظر باشداين است كه عرفاصبغه مالي واقتصادي آن فعاليتي كه درمحل صورت مي پذيرد قوي تروبرسايرجهات آن ارجح باشد و اداره مهدكودك  ازجمله فعاليتهائي است كه به نظردادگاه عنوان پيشه داشته و بعد مالي آن برساير ابعاد امتيازدارد. باتوجه به مراتب فوق دادگاه رسيدگيهاي انجام شده را كافي تشخيص داده فلذابااعلام ختم دادرسي بشرح آتي مبادرت به صدورراي مي نمايد.
راي دادگاه
درمحدوده جهات منعكس درگردشكاردادگاه اعتراضات تجديدنظرخواهان بردادنامه 540-2/8/1371صادره ازشعبه 56 دادگاه حقوقي 2تهران راوارد تشخيص مي دهدوبرمبناي موادمرقوم درمتن ونيزبه استنادماده 2قانون تجديد نظرازاحكام دادگاههاوطرزرسيدگي آنهاوهمچنين ماده 515 قانون آئين دادرسي مدني دادنامه معترض عنه فسخ والغامي شود.راي صادره حضوري وقطعي است .
دادرس شعبه 25دادگاه حقوقي يك تهران -اجتهادي

مرجع :
كتاب برگزيده آراء دادگاههاي حقوقي ، صفحه 158 تا 161
نشر ميزان ، تابستان 1374
35