رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

بتاريخ :29/4/72                           شماره دادنامه :328
مرجع رسيدگي :شعبه 44دادگاه حقوقي 2تهران
خواهان :شركت ايران باوكالت آقاي بهروز
خوانده :مرتضي باوكالت آقاي فرامرز
خواسته :ابطال اجرائيه
راي دادگاه
خواسته وكيل خواهان بشرح دادخواست تقديمي ابطال اجرائيه موضوع پرونده كلاسه ش /1-7958 دايره اول اجراي ثبت تهران مي باشددادگاه به جهات آتي ابطال اجرائيه موصوف راقابل پذيرش تشخيص نمي دهدزيرااولا به موجب اجاره نامه رسمي شماره 85447مورخ 1/8/1367دفترخانه شماره 170 تهران روابط استيجاري فيمابين باتراضي طرفين براساس ماده واحده الحاقي به قانون روابط موجرومستاجرمصوب سال 1365منعقدگرديده وبه نظردادگاه شرايط مقررماده واحده مزبوردائربه زمان تنظيم قراردادواينكه بايستي عقداجاره باتنظيم سندرسمي محقق گرديده ووجهي بابت سرقفلي ياپيش - پرداخت ازسوي مستاجربه موجرپرداخت نشده باشدفراهم است ووجوهي كه حسب اظهاروكيل خواهان ازسوي مستاجربه موجربراساس قرارداداجاره رسمي شماره 68323مورخ 9/8/63دفترخانه شماره 170تهران به عنوان پيش پرداخت داده شده وموردتكذيب وكيل خوانده قرارنگرفته نيزموجب خروج روابط طرفين ازشمول ماده واحده مزبوروانتفاشرط سوم مذكوردرقانون نمي باشد زيرااگرچه برمبناي اصل تغايرمتعاطفين واين فرض كه قانونگذاردولفظ مترادف رابيهوده درمتن قانون به كارنمي بردومرتكب نوعي لغوگوئي نمي گردد،علي الاصول ،مي بايستي لفظ سرقفلي وپيش پرداخت كه درقانون بدان تصريح شده داراي مدلول هاي مختلف باشدوبراين مبناوجهي كه توسط مستاجربراساس رابطه استيجاري سابق پرداخت شده مصداق پيش پرداخت مذكوردرماده واحده بوده ومالاموجب خروج روابط طرفين ازشمول ماده واحده وحاكميت قانون روابط موجرومستاجرمصوب سال 56 برروابط حقوقي متعاقدين گرددليكن باتوجه به قرائن موجوددرماده واحده ازجمله اينكه قانون مزبوراساسادرمورداماكن تجاري به تصويب رسيده لفظ پيش پرداخت به عنوان مترادف سرقفلي استعمال گرديده وبه همين جهت هرگونه پرداختي كه بنابرمستردنموده آن درپايان عقدباشدازمصاديق سرقفلي ياپيش پرداخت نبوده بلكه باتوجه به عرف موجود،همان وديعه اي كه غالباتوسط موجرين ازمستاجرين اخذمي گرددودرپايان مدت نيزمستردمي گرددمضافااينكه وجه مزبورطي قرارداداجاره سابق به موجرپرداخت شده وعلي الاصول پس ازپايان مدت عقدسابق وباتوجه به تصريح طرفين ازحيث شمول قانون حاكم برقرارداد، قابل مطالب ازسوي مستاجراست واينكه شركت مستاجرچنين وجهي رادريافت ننموده است موجب صدق عنوان اخذسرقفلي توسط موجرنمي گرددتابدان استناد ماده واحده مصوب سال 65راحاكم برروابط طرفين ندانيم ثانياادعاي مستاجردائربه تمديدمدت اجاره بعنوان يكي ازمباني بطلان صدوردستوراجرا نيزمقرون به دليل نمي باشدوحتي وكلاي طرفين درجلسه دادرسي دراين موردبه تحقيق محلي استنادننموده اندبلكه جهت اثبات تراضي طرفين درمورد استفاده تجاري ازمحل قبل ازتنظيم سنداجاره سال 1367به معاينه وتحقيق محلي استنادنموده اندمضافااينكه خواهان درجلسه اول دادرسي نمي تواندبه دليل جديدي استنادكند.ثالثاتداوم تصرفات مستاجردرمورداجاره درفاصله تنظيم دوسنداجاره درسالهاي 1363و1367كه علي الظاهرثابت است نيز موجب انتفاشرط اول مذكوردرماده واحده نخواهدبودزيراسنداجاره تنظيم شده درسال 63حاكيست كه ازمحل به عنوان سكونت استفاده ميشده وچنين نحوه استفاده اي برفرض تداوم موجب ايجادحق براي مستاجرنمي شودتابدان استناد گفته شودرابطه استيجاري طرفين قبل ازسال 1365وجودداشته وحال آنكه ماده واحده درصورتي قابل اعمال است كه ازتاريخ مذكوربه بعدازعقداجاره منعقد شودچنين دفاعي درفرضي قابل قبول است كه رابطه استيجاري طرفين براساس استفاده ازمحل بعنوان محل كسب وپيشه بوده واين امرمستندبه تراضي طرفين باشدبنابراين اگرچه برخلاف اظهارات خوانده بشرح لايحه تقديمي درخصوص مورداستنادبه ماده 354قانون آئين دادرسي مدني موثردرمانحن فيه نيست زيراچنانكه ماده مزبوردلالت دارد،ادله ابرازي جهت اثبات عقودو ايقاعات تابع قانون زمان انعقادآنهاست اين مسئله بطورمستقيم ارتباطي به دعوي حاضرنداردزيرابحث نحوه اثبات عقدمطرح نيست آنچه استدلال خواهان رابي اعتبارمي كنداينست كه تداوم تصرفات مستاجردرقلمروقانون روابط موجرومستاجرمصوب سال 62واين تصرفات حسب ظاهرادله ،تصرف به عنوان سكونت است نه اشتغال به كسب ياپيشه .استنادخواهان به معاينه وتحقيق محلي نيزبه نظردادگاه بالحاظ اينكه جهت استناداثبات رضايت موجربه دائرنمودن محل تجاري قبل ازسال 65است وچون موضوع تحقيق محلي چنانكه ازاظهارات خواهان برمي آيدبيان قصدورضاي مالك دراين خصوص (بيان شفاهي )نيست بلكه آنان به عدم اعتراض مالك ونصب تابلوي شركت استنادنموده اندوفي الواقع قصدورضاي مالك رافعلي مي داندكه به نظرمحكمه معاينه وتحقيق محلي دراين موردفاقدموضوع است زيرااگرچه رضاممكن است از طريق فعلي ازافعال كشف شودليكن دادگاه ازمجردسكوت وعدم اعتراض مالك برفرض اثبات يانصب تابلوي شركت رضاي مالك راكشف نمي كندگذشته از ايرادقانوني استنادبه معاينه وتحقيق محلي درجلسه اول دادرسي حتي براي كشف واقعيت صدورقرارهاي مربوطه ضرروي نيست زيرامراتب فوق درفرض صحت قوتي دراثبات رضاي مالك نداردرابعاازآنجاكه درمتن سندرسمي اجاره عدم پرداخت سرقفلي ازسوي مستاجرتصريح شده ومراتب درسندعادي ارائه شده ازسوي وكيل خوانده نيزمنعكس گرديده است ترديدي باقي نمي ماندكه طرفين جزماروابط خودرامشمول ماده واحده مصوب سال 65مي دانسته اندبنابر اين برفرض كه مستاجردرطول مدت تصرفات خودعملاازمحل استفاده تجاري نموده بواشددرعين حال به لحاظ وجودضمانت اجراي سنگين دراجاره محل كسب وچه بسابه علت عدم پرداخت ارزش واقعي محل ازسوي شركت مستاجر،طرفين روابط حقوقي خودرابه نحومذكورتنظيم نموده اندومالااين تراضي كه باوجود ادله كافي غيرقابل انكارمي نمايدبه صرف عدم اعتراض يانصب تابلوي شركت نمي تواندمتزلزل گرددباتوجه به استدلالهاي يادشده به نظردادگاه درصدور اجرائيه ثبتي هيچ تخلفي صورت نگرفته به استناداصل عدم واينكه دعوي خواهان مقرون به دليل اثباتي نيست حكم به رددعوي مطروحه صادرواعلام مي گردد.راي صادره حضوري وقابل تجديدنظردردادگاه حقوقي يك تهران است .
رئيس شعبه 44دادگاه حقوقي 2تهران - مسعودحائري

مرجع :
كتاب برگزيده آراء دادگاههاي حقوقي ، صفحه 162 تا 164
نشر ميزان ، تابستان 1374
35