رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

بتاريخ :11/10/73
كلاسه پرونده : 72/2/95
شماره دادنامه : 599
مرجع رسيدگي :شعبه دوم دادگاه حقوقي يك تهران
خواهان :آقاي رضا
خوانده :آقاي كاظم
خواسته :تخليه
راي دادگاه
خواسته دعوي خواهان بطرفيت آقاي كاظم بشرح دادخواست تقديمي صدورحكم به تخليه مورداجاره موضوع اجاره نامه عادي مورخ 23/3/68جزپلاك ثبتي شماره 2765/149بخش 11تهران بعلت عدم پرداخت اجورمعوقه ومطالبه مبلغ شش ميليون ويكصدوده هزارريال بابت اجورمعوقه ازتاريخ 26/1/70لغايت صدورحكم به ماخذماهيانه مبلغ 187500ريال به احتساب كليه خسارات دادرسي مي باشدكه باتوجه به محتويات پرونده واحرازمالكيت خواهان درآپارتمان مورداجاره ووجودرابطه استيجاري بين طرفين وتصرف خوانده درمحل استيجاري بعنوان مستاجربه دلالت فتوكپي مصدق سندمالكيت ابرازي واجاره نامه عادي مورخ 23/3/68تنظيمي بين طرفين دعوي واظهارات ومدافعات طرفين درجلسات دادرسي ومواي گواهي گواهان طرفين ،هرچندخواهان درتوضيحات بعدي خودمدعي شده كه مورداجاره محل كسب وكاروي بوده كه ازابتداي امرجهت كسب وكاربه وي به اجاره واگذارشده ودرتمام مدت تصرفات استيجاري خود،ازآن بعنوان محل كاراستفاده نموده است وبعلاوه دراجاره نامه هم قيدبراي سكونت شده است ولي نظربه اينكه دراجاره نامه تنظيمي مدت سكونت روزانه مستاجردر مورداجاره از7صبح تا7عصرتعيين وتصريح گرديده واين مدت روزانه تعيين شده ،معمولازمان كاروفعاليت روزانه هرشخصي محسوب مي گرددواگرمنظوراز سكونت به مفهومي غيرازكسب وكاربوده مي بايستي مستاجردراوقات شب مجاز به استفاده ازمورداجاره باشدچه آنكه محل مسكوني رامعمولاجهت سكونت به منظوراستراحت وادامه زندگي اجاره مي نمايندوعلي القاعده درمورداماكن مسكوني استيجاري هيچگونه محدوديت زماني جهت استفاده ازمورداجاره براي مستاجرمرسوم ومتداول نبوده وقيدچنين محدوديت زماين معمولابراي محلهاي كسب وپيشه ياتجارت آنهم برحسب اقتضاي موقعيت محل مورداجاره وضعيت آن مي باشدوبعلاوه ازدونفرگواه تعرفه شده ازناحيه خواهان يكي از آنهادرخصوص نحوه وچگونكي استفاده مستاجر(خوانده )ازمورداجاره ظهار بي اطلاعي نموده وگواهي گواه ديگرنيزبراي اثبات ادعاي خواهان كافي به مقصودنمي باشدمضافابه اينكه دونفرگواه تعرفه شده ازناحيه خوانده مفادا برصحت مراتب ادعائي خوانده واستفاده وي ازمورداجاره بعنوان محل كار گواهي داده اندبنابراين برخلاف ادعاي خواهان بنظردادگاه محل مورداجاره خوانده محل مسكوني نبوده بلكه به منظوركسب وكاربه اجاره واگذارشده ومحل كسب وكاروي مي باشدوبه اين اعتبار قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 كه مقررات مربوط به محل كسب وياپيشه ياتجارت بوده درخصوص مورد حاكم برروابط حقوقي فيمابين طرفين دعوي خواهدبودونظربه اينكه طبق شق 9 ماده 14قانون فوق الذكرتخليه بعلت عدم پرداخت اجورمعوقه درمواري كه اجاره نامه تنظيمي بين طرفين ،اجاره نامه عادي بوده منوط به ارسال اظهار نامه براي مستاجروانقضاي ده روزازتاريخ ابلاغ آن وعدم پرداخت اجورمعوقه دراين مدت خواهدبودكه درخصوص موردهرچندازطرف خواهان اظهارنامه شماره 38253-18/10/70براي خوانده ارسال گرديده وموضوع آن هم مطالبه اجورمعوقه بوده است ولي چون دراين اظهارنامه مدت عدم پرداخت اجورمعوقه وميزان اجورمعوقه موردمطالبه ،تعيين وتصريح نشده لذااظهارنامه مذكور منشااثرقانوني نبوده وجهت اثبات تخلف مستاجردرعدم پرداخت اجور معوقه قابليت تمسك واستنادرانخواهدداشت وازآنجائي كه خواهان اجور معوقه موردمطالبه خودراازطريق ارسال اظهارنامه بنحوي كه متضمن مدت عدم پرداخت اجوروميزان اجورمعوقه موردمطالبه باشدموردمطالبه قرارنداده وبدين لحاظ تخلف خوانده ازاين حيث قانوناثابت ومدلل نمي باشدوازاين جهت موجبي براي تخليه مورداجاره نخواهدبودوازطرف خواهان هم جهت يا جهات ديگري كه قانوناازموجبات تخليه عين مستاجره باشدعنوان نگرديده بنابراين دادگاه دعوي خواهان رادرخصوص تخليه مورداجاره فاقدوجاهت قانوني تشخيص ومردوداعلام مي دارد.وامادرخصوص مطالبه اجورمعوقه نظر به اينكه دراجاره نامه تنظيمي بين طرفين دعوي شرط شده كه اجرت المثل زمان تصرف بعدازفسخ ياانقضاي مدت به ميزان اجرت المسمي به اضافه بيست وپنج درصدماهانه خواهدبودوميزان اجاره بهاي ماهيانه هم طبق اجاره نامه تنظيمي مبلغ يكصدوپنجاه هزارريال بوده ومدت اجورموردمطالبه هم ايام بعداز انقضامدت اجاره محسوب مي گرددوشرط مذكورهم بين طرفين نافذو لازم الرعايه خواهدبودوبعلاوه ازطرف خوانده هيچگونه دليل ومدركي كه مثبت پرداخت اجورمعوقه درمدت موردادعاباشداقامه وابرازنشده ونامبرده به اعتبارتصرف خوددرمورداجاره قانوناملزم به پرداخت ايام تصرف خود طبق قراردادتنظيمي خواهدبودبنابراين دادگاه بااحرازاشتغال ذمه خوانده وحقانيت خواهان ،دعوي مطروحه رادراين قسمت ثابت وموجه تشخيص وحكم به محكوميت خوانده به پرداخت مبلغ هشت ميليون وسيصدوچهل وسه هزارو هفتصدوپنجاه ريال بابت اجورمعوقه مورداجاره ازتاريخ 26/1/70لغايت صدورحكم (11/10/73)به ماخذماهيانه مبلغ 187500ريال درحق خواهان صادرو اعلام مي نمايدوبعلاوه خوانده محكوم است كه مبلغ 106710ريال بابت هزينه دادرسي درحق خواهان تاديه نمايد.ضمناخواهان مكلف است كه مبلغ 33500 ريال بابت مابه التفاوت هزينه دادرسي به نفع صندوق دولت پرداخت ودفتر دادگاه مكلف است كه فوراوجه مذكوررامطالبه ومعادل آن تمبربصورت مجلس الصاق نمايد.راي صادره حضوري محسوب ودرهرقسمت ظرف بيست روزازتاريخ ابلاغ قابل تجديدنظردرديوانعالي كشوراست .
رئيس شعبه دوم دادگاه حقوقي تهران - عباسيان

مرجع :
كتاب برگزيده آراء دادگاههاي حقوقي ، صفحه 177
نشر ميزان ، تابستان 1374

35