رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

بتاريخ :27/1/73
دادنامه :99
مرجع رسيدگي : شعبه 47دادگاه حقوقي دوتهران
خواهان : مجتبي باوكالت محمد
خوانده :خانم اقدس باوكالت مهدي
خواسته : تنظيم سندانتقال
راي دادگاه
ملخص وماحصل ادعاي وكيل خواهان اين است كه موكل طبق پيمان نامه شماره 330 درتاريخ 1/4/59 ششدانگ يك باب آپارتمان دواطاق خوابه نيمه تمام كه كليه كارهاي بعدي آن وسيله موكل انجام شده ازخوانده دعوي خريداري وبا آماده نمودن براي سكونت ازآن تاريخ تاكنون درآپارتمان مزبورسكونت اختيارنموده و بهاي موردمعامله نيزكه مبلغ يك ميليون ودويست هزارريال مي باشدبه وي پرداخت گرديده است ومراجعات مكررومذاكرات متعدد ، خوانده ازحضوردردفترخانه جهت انتقال موردمعامله خودداري و امتناع مي نمايدولذاتقاضاي صدورحكم به الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمي وتنظيم سندانتقال ششدانگ يكباب آپارتمان وبه انضمام يك انبارو پاركينگ اختصاصي به مساحت يكصدوده مترمربع بامشاعات ومشتركات از دادگاه نموده است .
خوانده بشرح منعكس درصورتجلسات تنظيمي درحضوردادگاه ولوايح ارسالي دفاعا" اعلام داشته است كه :
1- مطابق بند3 ماده 190 قانون مدني موضوع معامله بايدمعين باشد درصورتي كه ساختمان موكله درتاريخ پيمان نامه تفكيك نشده باشد بنابراين معامله مجهول ونامعين است ومعلوم نبوده است كدام آپارتمان مورد معامله قرارگرفته است و متراژمندرج درپيمان نامه حدود110متربوده كه با متراژمندرج درصفحه 7 صورتجلسه تفكيكي درمقابل رديف 24آن كه 25/120 مترمربع قيدگرديده است مغايرت داردلذادرزمان تنظيم پيمان نامه موضوع معامله معين نبوده است .
2- ثمن مورد معامله نيزمجهول ونامعين است زيرا مطابق ماده 338 قانون مدني بيع عبارت ازتمليك عين به عوض معلوم است وبااينكه براي متراژبقيه آپارتمان مندرج درپيمان نامه ازقرارمتري 50000 ريال عنوان شده تسليم مبلغ 000/200/1 ريال بعنوان بيعانه دليل روشني است برابهام ثمن معامله .
3- قرارداد مستند خواهان با هيچ يك ازموادمربوط به بيع ومعامله مذكور در قانون مدني منطبق نبوده وشرعا" و قانونا" براي طرفين الزام آور نمي باشد زيراقولنامه به معناي فروش ياخريدمبيع نيست براي اينكه دربيع مالكيت مبيع ازبايع به مشتري منتقل مي شوددرحاليكه ماهيت قولنامه وعده بيع است و وعده هم اساسا" الزام آورنيست وبه همين علت موكله خودراملزم و مكلف نمي داندتا عليرغم رضايت وقصد خود دردفترخانه حضوريافته وصيغه بيع را جاري نمايد بهرتقديرموكله قصدواراده به فروش ملك خود را نداشته است و شرعا" وقانونا" نبايستي شخصي راكه قصد و رضا بربيع نداشته وقوع آن رابراو تحميل كردبنابراين صرف تنظيم قولنامه براي هيچيك ازطرفين وبخصوص براي خواهان حق عيني برملك موردبحث ايجاد نمي نمايد تا به استنادآن خودرامحق دردعوي تلقي نمايدوازاين حيث به مواد 48 و 47 قانون ثبت اسناد و املاك  مي توان استنادكردونتيجتاوكيل خوانده صدورحكم بررددعوي وكيل خواهان را ازدادگاه تقاضانموده است .
دادگاه باعنايت به مدافعات طرفين ونظربه دلايل ذيل :
اولا" موردمعامله درزمان تحقق عقدوجودداشته ومعلوم ومعين بوده است و جنس وصف  و مقدارآن عرفا" روشن بوده به گونه ايكه دوطرف معامله نسبت به موضوع معامله آگاهي وعلم داشته اندمجموعه اين معلوم هابوده است كه مورد معامله راقابل تعيين نموده است ودرحقيقت معلوم بودن وقتي تحقق مي يابد كه مبيع معين بوده واوصاف اساسي ذاتي موردمعامله كه جنس ووصف ومقدار آن است به طرفين روشن باشدوهيچ ترديدي ويا ابهامي درآن نباشدكه درپيمان نامه مستنددعوي كليه شروط موصوفه وجوددارد.
ثانيا" : مفادپيمان نامه مستنددعوي دلالت برتعهدبه انتقال بيع ازناحيه فروشنده به خريداربوده كه اين تعهدالزام آورومفادآن تابع قصدمشترك طرفين بوده وپيمان نامه مستنددعوي ، سندبيع بوده وعقدباايجاب وقبولي كه درآن آمده محقق گرديده تعهد به تنظيم سند رسمي براي كمال عقد و نفوذ آن در برابرديگران و استفاده از امتيازات قانوني است و چهره فرعي دارد و مدلول مواد10 و190 و191 و220 و224 و225 قانوني مدني كلا" دلالت برصحت واعتبار قراردادمنعقده داشته كه عيناذكرمي گردد.
ماده 10- قراردادهاي خصوصي نسبت به كساني كه آنرامنعقدنموده انددر صورتي كه مخالف قانون نباشد ، نافذاست .
ماده 190- عقد محقق مي شودبه قصد انشاء بشرط مقرون بودن به چيزي كه دلالت برقصدكند.
ماده 220- عقودنه فقط متعاملين رابه اجراي چيزي كه درآن تصريح شده ملزم مي نمايد بلكه متعاملين به كليه نتايجي هم كه به موجب عرف وعادت يا به موجب قانون ازعقدحاصل مي شودملزم مي باشند.
ماده 224- الفاظ عقودمحمول است برمعاني عرفيه .
ماده 225- متعارف بودن امري درعرف  وعادت بطوري كه عقدبدون تصريح هم متصرف آن باشد به منزله ذكردرعقداست .
باعنايت به جهات فوق الاشعارونظربه اينكه عقدتابع قصدمشترك طرفين است وآنچه نوع عقد و عنوان عقود را مشخص ومعين مي كندمحتواي واقعي قصد طرفين است كه ازمجموع مفادوعبارات قرارداد و شرايط آن بدست مي آيد و با توجه به اينكه قواعدعمومي وكلي فقهي مستخرج ازآيات وروايات ازقبيل " العقودتابعه للمقصود " و مقاصد اللفظ علي نيه الالفاظ " تماما" مشعربر قدرت اراده باطني درانعقادعقداست وكلادلالت عرفي اوضاع واحوال محقق به نحوفوق التوصيف كاشف ازقصدباطني بايع به فروش آپارتمان مرقوم بخواهان بوده است ازالفاظ وعبارات عنوان شده درقرارداد نيز همين معنا استنباط واستدراك مي گرددبنابه مراتب دادگاه بااحرازصحت عقد و اثبات مالكيت خوانده برپلاك مرقوم بشرح پاسخ استعلاميه واصله ازاداره ثبت اسناد و املاك ثبت شده به شماره 1044-9/3/63 و تصرف و استقرار پانزده ساله مالكانه خواهان درمحل موردادعا و تسلم ششدانگ آپارتمان موردمعامله باكليه متعلقات به خواهان وپرداخت ثمن معامله ونظربه اينكه مستنددعوي خواهان مصون ازانكار و ترديدوتكذيب بوده لذادادگاه باردمدافعات وكيل خوانده دعوي وكيل خواهان راثابت تشخيص دراجراي مقررات مواد220 و 237 قانون مدني حكم به الزام خوانده به تنظيم سندرسمي انتقال رسمي ششدانگ  يكباب آپارتمان دواطاق خوابه به انضمام يك انباري به شماره 6وپاركينگ اختصاصي به مساحت 110مترمربع بامشاعات ومشتركات موضوع پيمان نامه وقرارداد مورخ 7/4/1359صادرواعلام مي دارد
راي صادره ظرف 20 روزاز تاريخ ابلاغ قابل رسيدگي تجديدنظرخواهي دردادگاههاي محترم حقوقي يك تهران مي باشد.
رئيس شعبه 47 دادگاه حقوقي دوتهران - اسماعيل پور

مرجع :
كتاب گزيده آراء دادگاههاي حقوقي ، صفحه 97تا99
نشرميزان ، تابستان 1374