رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

بتاريخ :25/8/73
شماره دادنامه :548و547-1/9/73
مرجع رسيدگي :شعبه اول دادگاه حقوقي يك تهران
خواهان اصلي وخواندگان متقابل :1-احمد2- رحيم 3- يداله 4- محرم با وكالت محمدرضا خوانده اصلي وخواهان تقابل :آقاي قدير
خواسته :خلع يدودعوي تقابل
راي دادگاه
1- باتوجه به توجيهات بعمل آمده دربنديك قسمت ب گردشكاراولادر مورددعواي متقابل مطروحه ازجانب آقاي قديرعليه آقاي غلامحسين قرارعدم توجه دعوي صادرمي شود.وثانيادعواي متقابل آقاي قديرعليه خواندگان آن دعوي محكوم به بطلان اعلام مي گردد.
2- برپايه توجيهات انجام شده دربنددوم قسمت ب گردشكاراولادرمورد استرداددعاوي اعلام بطلان سندمالكيت واحدسرايداري ونيزاصلاح صورتمجلس تفكيكي 28777-5/4/1368بازگردانيدن واحدسرايداري به مشاعات آپارتمانهاونيزخلع يدازجانب وكيل خواهانهاي دعواي اصلي قراررددعوي صادرمي شودوثانيادرمورددعواي خلع يدآقاي قديرازواحدسرايداري مطروحه ازجانب آقاي محرم قرارعدم استماع صادرمي گردد.
3- بنابه جهات توجيهي بندهاي سوم وچهارم قسمت ب گردشكاردعواي اصلي مربوط به خلع يدآقاي قديرازواحدسريداري نيزمحكوم به بطلان اعلام مي شود.وبه تبع اين حكم چون موجبي براي استمراراعتباردستورموقت صادره موضوع دادنامه 24/2/1349شعبه 44دادگاه حقوقي دوتهران نيست لذاازآن رفع اثرمي شود.
4-آراي صادره درمحدوده ماده نهم قانون تجديدنظرازآراي دادگاههاي مصوب 1372ظرف بيست روزقابل تجديدنظردرديوانعالي كشورمي باشند.
دادرس شعبه اول دادگاه حقوقي يك تهران -اجتهادي
گردشكار:1- دردعواي اصلي آقاي محمدرضابه وكالت ازموكلين خويش دادخواستي عليه اداره ثبت اسنادواملاك شميران ونيزآقاي قديربه دادگاه حقوقي دوتهران تسليم نموده كه به شعبه 44دادگاه مزبورارجاع شده ودرآن اجمالاتوضيح داده كه خواندگان برخلاف  قانون تملك آپارتمانهاواحد سرايداري احداثي درپلاك  ثبتي 253/126بخش 10تهران رابه عنوان قطعه اول صورتمجلس تفكيكي 28777-5/2/1368منظورنموده وآن راازمشاعات آپارتمانهاخارج ساخته اندكه هم اكنون درتصرف آقاي قديراست وچون اين امر برخلاف  قواعدآمره بوده وتصرفات متصرف نيزبدون مجوزقانوني است لذا اولاصدورحكم براعلام بطلان سندمالكيت مربوط به واحدسرايداري وقرارگرفتن مجددآن جزومشاعات آپارتمانهاوثانيااصلاح صورتمجلس تفكيكي 28777در قسمت مربوط به واحدسرايداري وثالثاخلع يدآقاي قديرازواحدمزبورتقاضا مي شود.وكيل خواهانهاضمناصدوردستورموقت برمنع نقل وانتقال واحد سرايداري راتاپايان رسيدگي ماهيتي درخواست كرده است وعمده مستندات خويش رااسنادرسمي انتقال ونيزقراردادعادي 14/6/1368وموافقتنامه رسمي 105429-26/9/1368دفترخانه 249تهران قرارداده است .2- شعبه 44 تقاضاي صدوردستورموقت راپذيرفته ودادنامه 24/2/1369راصادركرده اما درجلسه رسيدگي ماهيتي به دعوي باوصول لايحه آقاي قديردايربه اينكه دعواي متقابل رادردادگاه حقوقي يك مطرح نموده شعبه 44رسيدگي به دعاوي مطروحه رادرصلاحيت خودندانسته وباصدورقرارعدم صلاحيت موضوع دادنامه 69/898 پرونده رابه مرجع اخيرالذكرارسال داشته كه ضميمه پرونده مربوط به دعوي متقابل آقاي قديردراين شعبه شده است .3- دردعواي آقاي قديركه آقايان غلامحسين -احمد- يداله - رحيم - محرم طرف دعوي قرارگرفته اندخواهان ابتدامحكوميت خواندگان رابه پرداخت قيمت ساختمان طبقه همكف به اضافه مابه التفاوت قيمت استفاده ازحياط درخواست كرده وسپس به موجب لايحه 2888-29/11/1369خواسته راتاييدصورت مجلس تفكيكي 28777-5/2/1368 ثبت شميران ونيزابطال توافقنامه 105429-28/9/1368دفترخانه 249تهران اجمالادايربه توافق طرفين درحذف واحدسرايداري به عنوان قطعه اول تفكيكي وبازگرداندن آن به مشاعات آپارتمانهاتغييرداده است .4- درجريان دادرسي وباوصول پاسخ اداره حقوقي ثبت اسناداجمالادايربه اينكه باتوجه به توافقنامه رسمي طرفين دردفترخانه 249تهران واحدسرايداري ازقطعات تفكيكي جداوجزومشاعات آپارتمانهاقرارگرفته است وكيل خواهانهاي دعواي اصلي به موجب لايحه وارده 2653-30/10/1370خواسته خودرابااستفاده ازاجازه ماده 117قانون آئين دادرسي مدني به خلع يدآقاي قديرازواحد سرايداري تقليل داده ومحدودكرده است .
ب - دادگاه درجهت رسيدگي دعاوي مطروحه طرفين مراتب زيررامدنظر قرارمي دهد:1- درمورددعواي متقابل آقاي قديرعليه خواندگان اولاباتوجه به مندرجات صورت جلسه 19/6/1370دادگاه اجمالادايربه اينكه آقاي غلامحسين به نمايندگي ازپدرش آقاي احمدخوانده رديف دوم -امضانموده و خريدارنبوده است واين امرموردتائيدوتاكيدآقاي قديرقرارگرفته .دعواي متقابل متوجه آقاي غلامحسين خوانده رديف اول نيست ثانياتغييرخواسته آقاي قديردرجريان دادرسي وپس ازجلسه اول بشرح لايحه وارد2888-29/11/69 اجمالادايربه تقاضاي تائيدصورتمجلس تفكيكي 28777-5/4/1368ونيزابطال تواقفنامه رسمي 105429-24/9/1368دفترخانه 249تهران صرفنظرازاينكه آيامتكي به دليل اثباتي بوده وقابل پذيرش مي تواندباشدياخيراساساخارج ازموعدقانوني مذكوردرماده 117قانون آئين دادرسي مدني وفاقدجوازاست و بنابراين درنظردادگاه خواسته آقاي قديردردعواي متقابل همان است كه در دادخواست عنوان شده كه دعوي مزبورنيزبه عقيده دادگاه محكوم به بطلان است زيراهرچندرابطه قراردادي اوليه طرفين باتنظيم قراردادهاي عادي ضميمه دادخواست شكل گرفته وآغازشده اماآخرين اراده هاي طرفين وتوافقات آنان درخصوص آپارتمانهاي موردمعامله ومشاعات مورددعواي آن دراسنادرسمي بيع ونيزتوافقنامه رسمي 105429تجلي يافته وباوجوداسنادمزبوركه بموجب آنهامشاعات مورددعوي بقدرالسهم درمالكيت خريداران قرارگرفته وبراي مالكيت آنهاتعيين تكليف شده ديگرموجبي براي تمسك به قراردادهاي عادي قبلي كه براثرتنظيم اسنادرسمي مزبور(درحدي كه بايكديگرمنطبقند)منتفي شده اندباقي نيست تابتوان براساس (آن قسمت از)قراردادهاي منتفي شده اساسامطالبه قيمت واحدسرايداري ونيزمابه التفاوت استفاده وعدم استفاده ازحياط رامطرح نمود.2- وامادرمورددعواي اصلي اولادرمورددعوي آقاي محرم وغيره عليه اداره ثبت اسنادواملاك شميران بخواسته اعلام بطلان سندمالكيت واحدسرايداري واصلاح صورتمجلس تفكيكي وبازگردانيدن واحد سريداري به مشاعات آپارتمانهاي احداثي درپلاك  ثبتي 2531/126بخش 10 تهران وخلع يدنظربه اينكه وكيل مزبوربه موجب لايحه 2653-30/10/1370خود دعاوي مطروحه رامستردداشته پرونده امرازاين حيث مقتضي صدورقراررددعوي است .ثانيادرمورددعواي خلع يدوكيل مزبوربه وكالت ازآقاي محرم عليه آقاي قديرنظربه اينكه دعواي خلع يدفرع برمالكيت خواهان است ودرمانحن فيه قراردادعادي 14/6/1368كفايت ازمالكيت قانوني مشاراليه نمي كند لذادعوي ازاين حيث مقتضي صدورقرارعدم استماع است .3- وامادرخصوص دعواي خلع يدآايان يدالله وآقااحمدوكيخسروعليه آقاي قديردادگاه درنظر داردكه الف - درموردآقاي احمدباتوجه به اظهارات فرزندش آقاي غلامحسين درجلسه 19/6/1370ونيزباعنايت به استمراررابطه قراردادي بين آقاي قدير وآقااحمدبراساس قراردادمزبورايرادوكيل وي به اينكه شرط مذكوردر قراردادعادي 27/2/1368اجمالادايربه اينكه ...آقاي احمدبه سهم خوداز حياط ساختمان وواحدسرايداري رابه آقاي قديرواگذارمي نمايدوحق استفاده ازآنهاراندارد...موردقبول موكلش نبوده است ردمي شودودرنظردادگاه قراردادعادي مزبوراولين رابطه قراردادي كيخسروويدالله ونيزباآقاي قديرقرادادهاي 21/10/68و3/12/68محسوب مي شوند.ب - ضمن درنظرگرفتن اين امركه دعواي وكيل خواهانهامنحصربه خلع يدآقاي قديرازواحدسرايداري شده وخواسته اي درموردحياط ساختمان مطرح نيست دادگاه توجه داردكه در كليه قراردادهاي عادي مزبورعبارتي كلي وبه اين مضمون ملاحظه نمي شود "خريدارنسبت به سهم خودازمشتركات (حياط وواحدسرايداري )رابه فروشنده واگذارنموده وحقي به استفاده ازحياط وواحدسرايداري ندارد"كه اين عبارت درنظردادگاه متشكل ازدوبخش قابل تجزيه است اول واگذاري مالكيت بخش مشاعي ودوم واگذاري حق استفاده ازآنها.ج - صورت مجلس تفكيكي پلاك ثبتي 2531/126بخش 10تهران در5/4/1368وبالحاظ توافق به عمل آمده بين آقاي احمدوآقاي قديرازسوي ثبت شميران تنظيم يافته وواحد سرايداري جزومشاعات قرارنگرفته وبعنوان قطعه اول تفكيكي منظورشده و قراردادهاي عادي مربوط به آقايان كيخسروويدالله ونيزپس ازتنظيم صورت مجلس تفكيكي مزبوروبالحاظ اينكه واحدسرايداري جزومشاعات قرار نگرفته بين طرفين تنظيم شده است .د-اسنادرسمي بيع 103630-8/5/1368 مربوط به آقاي احمدو104457-11/7/1368مربوط به آقاي يداله و104558 17/7/1368مربوط به آقاي كيخسروهمگي تنظيم شده دردفترخانه 249تهران با درنظرگرفتن صورتمجلس تفكيكي 28777-5/4/68تنظيم يافته اندودرآنهابه صورت مجلس مزبوروشماره قطعات واينكه قسمتهاي مشاعي چه قسمتهائي هستندوواحدسرايداري جزومشاعات نيست تصريح شده وخريداران (خواهانهاي دعواي اصلي )بالحاظ مراتب مذكورنسبت به امضاي ذيل اسنادرسمي فوق - الاشاره اقدام نموده اندوپس ازتنظيم اسنادمزبورنيزكتبابراصل تعلق حق استفاده ازحياط به آقاي قديرتصريح كرده اند.س - درتوافقنامه رسمي 105429-26/9/1369دفترخانه 249نيزمقررشده كه واحدسرايداري جزقسمتهاي مشاعي ساختمان باشد.4- دادگاه ازمجموع مراتب فوق ودرتطبيق آنهابا يكديگربه نتايج زيردست مي يابد.الف - درقراردادهاي عادي طرفين هم حق مالكيت وهم حق استفاده انحصاري ازسرايداري (درحدوديك اثرقرارداد عادي )به آقاي قديرواگذارشده .ب - دراسنادرسمي هم مالكيت وهم حق استفاده انحصاري ازسرايداري متعلق به آقاي قديرمحسوب است .ج - در توافقنامه رسمي 26/9/1368مقررشده كه واحدسرايداري جزومشاعات قرار گيرد.د- درجمع بين آنهابنظردادگاه توافق بين طرفين درخارج شدن واحد سرايداري ازمالكيت اختصاصي آقاي قديروقرارگرفتن آن جزومشاعات آپارتمانهاحاصل شده است .س -اين تفكيك حق مالكيت واحدسرايداري ازحق استفاده انحصاري ازآن وواگذاري آن به احدازمالكيت به نظردادگاه مغايرتي باقواعدمقرردرقانون تملك آپارتمانهانداردزيراهرچندمالكيت مذكور درماده يك قانون مارالذكردرقسمتهائي ازمشتركات ساختمانهاازحق استفاده ازآنهاتفكيك ناپذيرند.(مثل راه پله هاوعرصه ومسيرتهويه هوا) امادربرخي قسمتهاي ساختمان (مثل پشت بام وواحدسرايداري )چنين خصوصيتي وجودنداردوامكان تفكيك آنهاوواگذاري انحصارحق استفاده ازآنها(نه مالكيت آنها)وجوددارد.واگذاري آن به سرايدارودربعضي مواردبه اجاره واگذاركردن واحدسرايداري مي تواندمويداين نظرتلقي شودكه به نظرمي رسد درمانحن فيه نيزازهمين خصوصيت تفكيك  استفاده شده است .ه- سواي مراتب فوق وهرچندبه موجب توافقنامه رسمي 105429دفترخانه 249تهران طرفين توافق كرده اندكه واحدسرايداري جزومشتركات ومشاعات قرارگيرد اماصرف اين توافق نيزكفايت حقي ازمالكيت مشاعي خواهانهاي دعواي اصلي برواحدسرايداري نداردتاجزواول يك دعواي خلع يدكه همانامالكيت مدعي برمال ياحق است احرازگرددبه عبارت ديگرمادامي كه توافقنامه رسمي مزبور دردفاتراملاك انعكاس نيافته ومندرجات اسنادرسمي بيع ودفترچه هاي مالكيت خريداران درقسمت مشاعات اصلاح نشده مندرجات اسنادرسمي بيع و دفترچه هاي مالكيت خريداران درقسمت مشاعات اصلاح نشده مندرجات اسناد رسمي تنظيمي دردفترخانه 249تهران به اعتبارخودباقي هستندكه پاسخهاي ثبت شميران ونيزسازمان ثبت اسنادواملاك كشورمويداين معني است .موجبي وجودنداردتادادگاه به مندرجات اسنادرسمي مزبوراعتبارندهدومالكيت مشاعي خواهانهاي دعواي اصلي رابرواحدسرايداري مفروغ عنه قانوني فرض نمايدنتيجه اينكه هردوجزودعوي خلع يدمفقوداست .ج - باتوجه به مراتب فوق دادگاه رسيدگيهاي انجام شده راكافي تشخيص داده فلذاضمن اعلام ختم دادرسي بشرح آتي مبادرت به صدورآراي خودمي نمايد.

مرجع :
كتاب برگزيده آراء دادگاههاي حقوقي ، صفحه 133تا137
نشرميزان ، تابستان 1374

34