رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

به تاريخ : 00/00/1369
شماره دادنامه :69-378
مرجع رسيدگي :شعبه 25 دادگاه حقوقي يك تهران
خواهان :حسن
خوانده :تقي
خواسته :تجديدنظر
نظريه مشاور
عمده مطلب معنونه دراين مرحله ازدادرسي درمقام اعتراض به ثابت شناخته شدن حق شفعه تجديدنظرخوانده نسبت به سه دانگ مشاع ازيكدستگاه آپارتمان موضوع پلاك هاي ثبتي 7-46036 فرعي از6933 اصلي اجمالاعبارتنداز:
1- ملك موضوع دعوي قابل تقسيم نمي باشدبنابراين اساساحق شفعه موضوع ماده 808 قانون مدني مستقرنمي باشد.
2- حق شفعه نبايدساقط شده باشدحال آنكه درپرونده كيفري مطروحه فيما بين طرفين درشعبه چهارم دادياري دادسراي عمومي تهران تجديدنظرخوانده حق خودراساقط نموده است .
3- شفيع مي بايدثمن معامله درقبل ازطرح دعوي درمرحله بدوي به مشتري تسليم يادرصندوق دادگستري توديع نمايددرحاليكه مشاراليه چنين نكرده است .
4- راي صادره تجديدنظرخواسته شده درقسمت مربوط به ثمن معامله ناظر به مبلغي است كه درسندرسمي آمده درحاليكه مبلغ مزبورقيمت منطقه بندي و غيرواقعي ملك است ومبلغ واقعي همان است كه درقولنامه تنظيمي بين فروشنده وخريدارقراردادشده است .
اماعليرغم مطالب فوق بنظرمي رسدازجهت ماهيتي خدشه اي به نتيجه حاصل دردادنامه معترض عنه واردنيست زيرا:
1- قابل تقسيم بودن ملكي (ياعدم قابليت آن براي تقسيم )امري است كه نيازبه جلب نظرخبره داشته كه دراين راستادراين مرحله ازدادرسي مبادرت به اين امرشده وكارشناس منتخب بشرح صورت جلسه دادگاه صراحتااعلام نموده كه ملك  موضوع اين دعوي قابل تقسيم است وبدين ترتيب درصورتي كه موردرا مشمول ماده 808 قانون مدني بدانيم كليه شرايط مذكوردرماده مرقوم براي استقرارحق شفعه يعني شريك بودن دونفردرملك غيرمنقول قابل تقسيم ووقوع عقدبيع نسبت به سهم مشاعي احدشركافراهم بوده است .
2- هرچندبموجب محتويات پرونده كيفري مورداستنادودرجهت حصول سازش تجديدنظرخواه وتجديدنظرخوانده پرونده حاضردرموردتعيين كارشناس براي ارزيابي ملك  موردترافع به توافق رسيده بودندامابنظر نمي رسدكه اين امردلالت براسقاط حق شفعه وانصراف ازآن نمايد.
3-اگرچه سياق عبارات درماده 808 قانون مدني بنحوي است كه ازآن تاديه ثمن معتمله قبل ازهراقدامي ازجانب شفيع رامتبادربه ذهن مي سازدامادليلي وجودنداردكه دادگاه بايدخودرامقيدبه ظاهرعبارات مزبورسازد.درقسمتي ازماده مرقوم آمده است "...شريك ديگرحق داردقيمتي راكه مشتري داده است به اوبدهدوحصه مبيعه راتملك كند".كه باتدقيق درآن استنباط مي شودكه پرداخت ثمن به مشتري درموردي است كه بين آنان ازجهت استقرارحق شفعه اختلافي نباشدوشفيع بخواهدصرفابااعلام اراده خويش درمقام تملك حصه مبيعه برآمده باشدوبه عبارت ديگراستقرارحق شفعه مفروغ عنه بوده باشد. حال آنكه درمانحن فيه طرفين دراصل استقرارحق ،به نزاع برخاسته اند.بنابر اين دعوي درمرحله نخست يعني اثبات وجود(يانفي )آن است وهنوزمرحله بعدي كه عبارت ازمرحله استفاده ازحق شفعه واعمال آن (اخذبه شفعه )ونتيجتا تملك قهري ملك باشدفراهم نيامده تابتوان ازمدعي حق انتظارداشت ثمن معامله رابه هنگام طرح دعوي به مشتري تسليم يادرصندوق دولت سپرده باشد.و بنظرمي رسدتنهازماني مي توان ايرادعدم پرداخت به موقع ثمن معامله را عنوان نمودكه دردعواي راجع به استقرارحق شفعه بموجب ،حكم قطعي حق مزبور براي شفيع شناخته شده ووي درمقام اعمال حق واخذبه شفعه وتملك حصه مبيعه برآمده امانسبت به توديع ثمن اقدام ننموده باشدويادردعواي راجع به اعمال حق واخذبه شفعه ،پس ازابلاغ اخطاريه اداري دادگاه (كه درحكم يك قرار اعدادي است  مثل تعيين كارشناس براي تعيين حق سرقفلي درپرونده هاي مربوطه )ازپرداخت (ياتوديع )ثمن سرباززده باشد
4- تكليف نمودن شفيع به پرداخت مبلغ مقيددرقولنامه ادعايي فروشنده ومشتري وتلقي آن به عنوان ثمن معامله نيزقابل توجيه نمي باشد.زيراچگونه مي توان مندرجات سندعادي مقدم التنظيم مفروضي راملاك عمل قراردادو مندرجات يك سندرسمي موخرالتنظيم راكه درواقع آخرين اراده رسمي طرفين است (قبل ازابطال آن قسمت مربوطه )كان لم يكن فرض نموده كه دراينصورت علاوه برتضاددرهدف قانونگذاردرتنظيم وتنسيق معاملات مربوط به املاك غيرمنقول ،توالي فاسده متعددي راكه ناشي ازاين بي اعتنايي است درپي دارد ازجمله همواره سازي راه فروشنده ومشتري درجهت تضييع حق شفيع ازطريق ذكر مبلغ موردنظرآنان به عنوان ثمن معامله است .وهمچنين متزلزل ساختن اعتبار اسنادرسمي آنهم ازجانب متوليات قانون است .توضيح اينكه مندرجات يك سندعادي بيع (برفرض صحت انعقادآن بنحومذكوردرقانون مدني )صرفا مي تواندترسيم كننده رابطه قراردادي بين فروشنده ومشتري باشددرهمين رابطه ومحدوده منشااثرقرارگيردواعتباربخشيدن به آن دربرابرآخرين تجلي رسمي اراده آنان (فروشنده ومشتري )كه سندموخرالتنظيم مستنددعوي مي باشدوبطلان آن درقسمت مربوط به ثمن معامله ادعاواثبات نشده است ، وجهي ندارد.ترديدي نيست كه درصورت بي اعتنايي به سندرسمي واعتباردادن به سندعادي درقسمت مربوط به ثمن معامله علاوه براينكه به اقدام خلاف تنظيم كنندگان سندرسمي درقيدمبلغ نازلترين به عنوان ثمن معامله ودرنتيجه نپرداختن حقوق حقه ديواني مربوط صحه نهاده ميشودبلكه اين بشارت به آنان داده ميشودكه درصورتي هم كه حق شفعه مستقرباشدمبلغ ادعايي آنان مقيددر سندعادي (هرچندصوري وبيش ازحدمتعارف هم باشد)ملاك عمل خواهدبودوبدين نحوعلاوه براينكه ضرري ازجهت عدم رعايت صداقت (درقيدميزان ثمن معامله ) وپرداخت حقوق دولتي متوجه آنان نمي شودبلكه پاداش نيزبه آنان تعلق مي گيردواصل مسلم من له الغنم ،فعليه الغرم نيزدرجهت رعايت حال آنان موردخدشه واقع مي گردد.عنوان كردن اين مطلب هم كه قاعده انصاف اقتضاي ارجاع امربه كارشناس براي تعيين بهاي عادله راداردباهيج محمل حقوقي سازگارنمي باشدزيراكه قيمت تعييني هرچه باشدبهرحال ثمن معامله نيست . نه بامبلغ مقيددرسندرسمي هماهنگ است ونه بامبلغ مقيددرسندعادي مورد ادعاي فروشنده وخريدار.
5-اساسابنظرمي رسدكه تطبيق موردباماده 808 قانون مدني صحيح نباشد بلكه موردمشمول ماده 810 قانون مرقوم است ماده 810 قانون مدني مي گويد: "اگرملك دونفردرممريامجري مشترك باشدويكي ازآنهاملك خودراباحق ممريامجري بفروشدديگرحق شفعه ندارد."هرچندباتوجه به زمان تصويب قانون مدني ووضعيت نوع املاك درآن زمان بنظرمي رسدكه قانونگذارعنايت به اراضي كشاورزي وباغات وبناهاي مستحدثه درسطح داشته ،امااين امردليل آن نيست كه قاعده مذكوربرمصاديق ديگري تطبيق ننمايدوروشن است كه درمانحن فيه (سواي ممرمشترك باديگرآپارتمانها)مالكان مشاعي اين آپارتمان (مدعي حق شفعه وفروشنده سهم مشاعي )حداقل ممراختصاصي آن بايكديگرمشاعاشريك بوده اند،كه اين ترتيب بنظرمي رسدكه اين موردفرداولاي ماده مزبوراست .
7-اماازنظرشكلي دادنامه 356-31/4/1369صادره ازشعبه 67دادگاه حقوقي تهران اداري اشكال است .زيرادردعاوي مربوط به حق شفعه واخذآن حق اينست كه دعوي به طرفيت فروشنده وخريدار(هردو)اقامه شود.بدين توضيح كه فروشنده بهرحال دراين دعوي بيگانه نيست زيراكه اولايكي ازشرايط ايجاد حق شفعه انتقال سهم مالكانه شريك مشاعي ديگرازطريق انعقادعقدبيع است كه شفيع ابتدابايدوقوع آن رابه اثبات برساند(دربرابرمتعاقدين )وثانيا امكان دفاع احتمالي رادرمقابل ادعايي كه حكم مترتب برآن آثاروعوارضي را قهرابه فروشنده تحميل خواهدنمودوبه وي بدهد،چه ممكن است صرفنظرازمسئله اثبات تحقق عقدبيع ،فروشنده دلايلي رااقامه كندكه حكايت ازاسقاط حق شفعه وانصراف مدعي آن (بنحوي ازانحا)باشد.
مشاورشعبه 25دادگاه حقوقي يك تهران - اجتهادي

مرجع :
كتاب :گزيده آراي دادگاههاي حقوقي مجموعه دوم           نشرحقوقدان چاپ اول   1375                                 صفحه 209-212

37