رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

به تاريخ :1/10/71
شماره دادنامه :709-694
مرجع رسيدگي :شعبه 85دادگاه حقوقي دوتهران
خواهان :آقاي ثروت باوكالت آقاي كريم
خواهان واردثالث :شركت ساختماني
خوانده :آقاي سيدرضا
خواسته :پرونده بدوي تخليه ،خواسته واردثالث :تنظيم سنداجاره رسمي
راي دادگاه
آقاي كريم به وكالت ازطرف آقاي ثروت دادخواستي به طرفيت آقاي رضا تقديم ومدعي شده كه موكلش خانه خودراطبق اجاره نامه رسمي شماره 60044 26/7/61درسال 61جهت سكونت خوانده دعوي به اجاره واگذارنموده است وچون خوانده بعداتصميم به تشكيل شركتي درمحل موصوف مي گيردموافقت موكلش را به شرح نامه مورخ 2/12/64تحصيل مي دارد.بعدازمدتي خوانده ازخواسته قبلي خودعدول نموده وبرابرتعهدنامه مورخ 13/7/70قانوناوشرعاتعهدمي نمايد كه ازمحل مورداجاره فقط به منظورسكونت استفاده نمايدلذاباتوجه به انقضاي مدت اجاره تقاضاي صدورحكم به تخليه مورداجاره رانموده است .در جريان رسيدگي به اين دعوي آقاي نعمت اله به وكالت ازطرف شركت ساختماني وتاسيساتي ....بامسئوليت محدودبامديريت آقاي سيدرضاباتقديم دادخواست ورودثالث به طرفيت آقايان ثروت وسيدرضادردعوي اصلي وارد وادعانموده كه خواهان دعوي اصلي حسب اقرارخودمورداجاره موضوع اجاره نامه فوق الذكرراكه قبلابه عنوان مسكوني دراختيارخوانده رديف دوم قرارداده بوده طي رضايت نامه مورخ 20/12/64جهت دفتركاردراختيارشركت موكلش قرارداده است وبه اين ترتيب رابطه استيجاري خوانده رديف دوم كه يك شخص حقيقي بوده بامورداجاره وموجرقطع وبين شركت موكلش باموجر (خوانده رديف اول )رابطه استيجاري برقراروچون مورداجاره محل كارشركت موكلش بوده تبعاازشمول قانون حاكم براماكن مسكوني خارج وقانون اماكن تجاري برآن حاكم بوده وهرگونه اقدام خوانده رديف دوم به عنوان شخص حقيقي درامورشركت موكلش بلااثروفاقداعتبارقانوني است واستنادخواهان دعوي اصلي به تعهدمستاجرسابق خللي به حقوق قانوني شركت موكلش واردنمي سازد، لذادرخواست رددعوي تخليه خواهان اصلي وتقاضاي صدورحكم به محكوميت خوانده رديف اول رابه حضوردردفتراسنادرسمي وتنظيم سندرسمي اجاره نسبت به مورداجاره دعوي به نام شركت موكلش نموده است كه بنابه مراتب فوق الذكروعنايت به مجموع محتويات پرونده هرچندخواهان دعوي اصلي كه مالك وموجرساختمان مورداجاره بوده به موجب موافقت نامه مورخ 20/12/64 موافقت نموده كه مستاجرساختمان مورداجاره يعني آقاي سيدرضاازمورد اجاره جهت دفترشركت استفاده نمايدوبه اين ترتيب مورداجاره ازوضعيت مسكوني كه دراجاره نامه مقررشده به محل دفتركارشركت مذكورتبديل گرديده است ولي چون همان مستاجرسابق يعني آقاي سيدرضا.....به دلالت روزنامه رسمي پيوست پرونده خودمديرعامل شركت بوده وانجام كليه امورشركت حتي انعقادقراردادهاي تعهدآوربه عده وي بوده است وبعدازاينكه رابطه استيجاري بين مشاراليه به عنوان يك شخص حقيقي وموجربه انتقال مورداجاره به شركت قطع گرديده رابطه بعدي بين مشاراليه وموجردرخصوص همين مورد اجاره درواقع رابطه بين شركت وموجربوده است وبه اين ترتيب آقاي سيدرضا مديرعامل شركت دردوزمان مختلف به دوشخصيت مغايرظاهرشده است يعني بدوابه عنوان يك شخص حقيقي درمقام انعقاداجاره باموجربرآمده ومورد اجاره رابه تصرف استيجاري خوددرآورده وپس ازاينكه مورداجاره رابا موافقت موجربه محل كارشركت كه خودسهامدارومديرعامل آن بوده درآورده ازآن تاريخ به بعدشخصيت حقيقي وي تغييريافته وبه عنوان نماينده قانوني يك شخصيت حقوقي ظاهرشده كه مجازبوده برابراساسنامه شركت متبوع خود كليه اموراين شركت حتي قراردادهاي تعهدآورراانجام وامضانمايدوبر اساس اين اختيارات قانوني خودمي توانسته درخصوص ساختمان مورداجاره هم هرگونه قراردادي راباموجرمنعقدوهرتعهدي راازجانب شركت متبوعش قبول نمايد.بنابراين تعهدمشاراليه به موجب تعهدنامه مورخ 13/7/70 كه اصالت آن موردتاييدشركت ...قرارگرفته مبني براين كه ازساختمان مورداجاره به صورت مسكوني استفاده نمايددرحقيقت تعهدخودشركت بوده كه اعلام اين تعهدوقبول آن فقط به وسيله نامبرده به عنوان مديرعامل اين شركت ميسوربوده است واستدلال وكيل شركت به اينكه اين تعهد،تعهديك شخص حقيقي بوده ونمي تواندخللي به حقوق شركت موكلش كه يك شخص حقوقي بوده واردآوردويك احتجاج باطل مي باشد،چه آنكه پس ازانتقال مورداجاره به شركت وقطع رابطه استيجاري بين موجروآقاي سيدرضايعني مستاجري كه داراي شخصيت حقيقي بوده ديگرآقاي سيدرضابه عنوان يك شخصي حقيقي نفعي درمورد اجاره نداشته تااين امرانگيزه اي به وجودارتباط بين وي وموجربوده وعلتي براي قبول يك چنين تعهدي باشدومعقول هم نيست كه موجردرخصوص ساختمان خودكه درتصرف استيجاري شخص ديگري بوده باشخص بيگانه اي مذاكره نموده و قراردادي منعقدنمايدپس درتنظيم تعهدنامه مورخ 13/7/70باورطرفين بر اين بوده كه اين تعهدازجانب شركت صورت گرفته وآقاي سيدرضابه عنوان مديرعامل اين شركت ذيل تعهدنامه راامضانموده است وبه علاوه ازآنجائي كه استفاده ازمورداجاره به عنوان محل مسكوني مختص اشخاص حقيقي بوده وفقط اشخاص حقيقي به اعتباروجودحقيقي خودونيازبه مسكن مي توانندازمورد اجاره به عنوان محل سكني استفاده نمايندوذاتااشخاص حقوقي به لحاظ اينكه وجودآنهااعتباري بوده نه حقيقي نيازي به مسكن ندارندبنابراين در تعهدنامه مورخ 13/7/70شركت توسط مديرعامل قانوني خودضمن قبول وتعهد اينكه ازمورداجاره به صورت مسكوني استفاده نمايدباتوجه به سياق عبارت مفهوماقبول كرده كه استفاده ازمورداجاره به صورت مسكوني به توسط همان مديرعامل يعني سيدرضا(خوانده دعوي اصلي )انجام شودودرواقع براساس اين تعهدنامه ،مورداجاره جهت استفاده مسكوني به خوانده دعوي اصلي منتقل گرديده است .بنابراين نظربه اينكه بشرح مراتب اشعاري تعهدنامه مورخ 13/7/70،تعهدنامه خودشركت خواهان واردثالث بوده كه به موجب آن تعهد نموده كه ازمورداجاره به صورت مسكوني استفاده نمايدودرمقام انجام اين تعهدخود،مورداجاره رادراختيارخوانده دعوي اصلي كه مديرعاملش بوده قرارداده ودرواقع عملامنافع آن رابه خوانده مذكورمنتقل نموده است وبه اين ترتيب قانونامتصرف مورداجاره محسوب نبوده ورابطه استيجاري بين وي وموجرباانتقال منافع مورداجاره به خوانده دعوي اصلي عملاقطع شده است و بازايل شده رابطه استيجاري موجبي براي تنظيم سندرسمي ازناحيه موجرنخواهد بودبناعليهذادادگاه دعوي شركت خواهان واردثالث رابه لحاظ عدم وجود رابطه استيجاري بين وي وموجروعدم مالكيت وي درمنافع مورداجاره فاقد وجاهت قانوني تشخيص وحكم به رددعوي وورودثالث صادرواعلام مي نمايدو امادرخصوص دعوي اصلي نظربه اينكه مالكيت خواهان درساختمان مورداجاره وتصرف خوانده دراين ساختمان به دلالت فتوكپي مصدق سندمالكيت ابرازي و مراتب اشعاري سابق الذكرثابت ومدلل است ونظربه اينكه حسب مدلول ماده 494قانون مدني اجاره عقدلازمي بوده كه به محض انقضاي مدت برطرف مي گرددو پس ازانقضاي مدت اجاره ادامه رابطه استيجاري بين طرفين منوط به موافقت ورضايت موجرخواهدبودودرخصوص موردازآنجائي كه مدت اجاره ازتاريخ 1/8/61يكسال بوده كه قبل ازاقامه اين دعوي منقضي گرديده وخواهان هم به شرح دادخواست تقديمي مخالفت وعدم رضايت خودرابه ادامه تصرفات خوانده در مورداجاره اعلام داشته بدين لحاظ تصرفات فعلي خوانده درعين مستاجره فاقدمجوزشرعي وقانوني مي باشدوچون ازطرف  خوانده درقبال دعوي خواهان مدافعات موثروموجهي به عمل نيامده ودليل ومدركي كه حاكي ازجوازقانوني تصرفات فعلي وي درمورداجاره باشداقامه وابرازنشده است بنابراين دادگاه دعوي خواهان اصلي راواردوموجه تشخيص وبه استنادمواد1و15قانون روابط موجرومستاجرمصوب سال 1362وماده 494قانون مدني حكم به محكوميت خوانده دعوي اصلي به تخليه ازيك دستگاه ساختمان مسكوني به پلاك ثبتي شماره 6933به نفع خواهان صادرواعلام مي نمايد.راي صادره حضوري است .
رئيس شعبه 85دادگاه حقوقي دوتهران - عباسيان

كتاب :گزيده آراي دادگاههاي حقوقي مجموعه دوم - نشرحقوقدان چاپ اول  1357                                   صفحه 23-26

36