رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

به تاريخ :25/5/72
شماره دادنامه :403
مرجع رسيدگي :شعبه 85دادگاه حقوقي دوتهران
خواهان دعوي :آقايان حشمت اله باوكالت علي
خوانده :آقاي ابراهيم
خواسته :توقيف عمليات اجرائي
راي دادگاه
آقاي علي به وكالت ازطرف شركت ....به مديريت آقاي حشمت اله دادخواستي به طرفيت آقاي ابراهيم تقديم وتقاضاي توقف عمليات اجرائي ابطال اجرائيه شماره م /1-688صادره ازاداره اول اجراي اسنادرسمي تهران رانموده است كه خلاصه دعوي وي اين است كه موكلش شش دانگ يك  باب آپارتمان واقع درپلاك ثبتي شماره 36فرعي از3289اصلي راطبق قرارداداجاره شماره 40141مورخ 5/9/65ازخوانده اجاره نموده است .موجرحين تنظيم سند اجاره وبه منظورفرارازمقررات قانون روابط موجرومستاجرمصوب سال 1356وباتمهيدات قبلي ظاهرامورداجاره راجهت سكونت به اجاره واگذار نموده است درحالي كه في الواقع ازبدوانعقادقراردادعين مستاجره راجهت استفاده ازدفتركاراجاره داده است وازآنجائي كه موكلش داراي ملك مسكوني بوده ونيازي به محل سكناي جديدنداردوبه علاوه تمامي ساختمان خوانده كه مشتمل بر12دستگاه آپارتمان بوده كلادفاتركارهستندوتحت هيچ شرايطي استفاده مسكوني ازآنهانشده است ونيزاجورپرداختي به موجرهم كلابامهرو امضامديرعامل شركت موكلش بوده واين موضوع نشان دهنده موافقت واذن مسلم مالك خواهدبودوهمچنين موجرمبلغ دوميليون ريال درموقع انعقاداجاره به عنوان پيش پرداخت دريافت داشته ونيزدراجراي مقررات قانون روابط موجرومستاجرمصوب سال 1356اجاره بهاي مورداجاره راتعديل و مابه التفاوت اجاره بهاراهم دريافت داشته كه تعديل اجاره بهاي محل مسكوني وجاهت قانوني نداردودرنتيجه تمام دلايل وقرائن مذكورثابت مي داردكه مورداجاره محل كارومشمول مقررات قانون فوق الذكربوده وصدور اجرائيه ازطريق اجراي ثبت به علت انقضاي مدت اجاره وجهه قانوني ندارد بدين لحاظ بااستناده معاينه وتحقيق محي تقاضاي توقيف عمليات اجرائي وصدورحكم به ابطال اجرائيه صادره رانموده است كه باتوجه به جامع اوراق پرونده واظهارات ومدافعات وكلاي طرفين به شرح صورت مجلس تنظيمي ولايحه ابرازي اولا:برخلاف ادعاي وكيل شركت خواهان به نظراين دادگاه مورداجاره مشمول مقررات قانون روابط موجرومستاجرمصوب سال 1356كه ناظربه اماكن مربوط به محل كسب ياپيشه ياتجارت بوده ،نبوده بلكه تابع مقررات مربوط به محل سكني مي باشدزيرا:
1- دراجاره نامه رسمي شماره 40141-5/9/65تنظيمي بين آقاي حشمت اله وخوانده دعوي ،مشخصاجهت استفاده ازمورداجاره تعيين شده وتصريح گرديده كه مورداجاره براي سكونت مستاجروخانواده اش مي باشدوازآنجائي كه طرفين عقداجاره درتعيين جهت استفاده مشروع ازمورداجاره داراي آزادي مطلق و كامل بوده وآنچه كه درقرارداداجاره تصريح مي شودقصدورضايت طرفين رادر انعقاداجاره وشرايط آن ونحوه استفاده ازعين مستاجره تعيين مي نمايدودر خصوص موردهم طرفين قرارداداجاره براساس حاكميت اراده خودتوافقا وتراضياجهت استفاده ازمورداجاره راكه همان سكونت مستاجروخانواده اش بوده تعيين نموده اندبنابراين ادعاي وكيل شركت خواهان به اينكه خوانده به منظورفرارازمقررات قانون روابط موجرومستاجرمصوب سال 1356وبا تمهيدات قبلي مورداجاره راظاهراجهت سكونت ودرواقع به منظورمحل كار اجاره داده است نمي تواندمقبوليت قانوني داشته باشدچه آنكه مستاجركه يك شخص حقيقي بوده درانعقادقراردادوامضااجاره نامه اي كه بعضي ازشرايط آن موردقبول وي نبوده هيچگونه الزام واجباري نداشته ومي توانسته ازهرگونه اقدام حقوقي كه موجب تضرروي بوده خودداري نمايدوامضااجاره نامه ازجانب وي متضمن اين معناواقعيت بوده كه وي كليه شرايط مقرردراجاره نامه كه از جمله آن تعيين جهت استفاده ازمورداجاره بوده پذيرفته وقبول نموده است وحال اگراين اقدام حقوقي وي خسارت وضرري رامتوجه وي سازدخودمسئول آن بوده واين امرقانونانمي تواندخللي به صحت واعتبارقراردادمنعقده و شرايط آن واردساخته وياموجب بي اعتباري بعضي ازشرايط آن گردد.
2- وجودساختمان دريك منطقه تجاري ويااستفاده ازواحدهاي آپارتماني يك  ساختمان به صورت دفاتركارمانع استفاده مالك ازبعضي ازواحدهاي آپارتماني اين گونه ساختمان بصورت مسكوني نخواهدبودوازآنجائي كه هر مالكي مي تواندازمايملك خودبه هرنحوي كه ميخواهداستفاده مشروع نمايد لذامالك اينگونه ساختمان مجازومختاربوده كه بعضي ازواحدهاي آپارتماني خودرابه صورت مسكوني مورداستفاده قراردهدواستفاده بصورت دفتركاراز واحدهاي ديگربراي مستاجري كه مقررشده ازمورداجاره به صورت مسكوني استفاده نمايدهيچگونه حقي رادرتبديل آن به دفتركارايجادنمي نمايدبنا براين صرف اين امرنمي تواندكاشف ازاراده طرفين دمحل كسب وكاربودن مورد اجاره براي مستاجردرموردي كه مورداجاره صرفابه منظورسكونت به اجاره واگذارمي شودمحسوب شده ويادليلي براي تخلف موجربراي فرارازمقررات قانوني حاكم ودرنتيجه بطلان بعضي ازشرايط مقرردراجاره نامه باشد.
3- بافرض اينكه اجاره بهاي مورداجاره توسط شركت خواهان وبامهرو امضامديرعامل اين شركت پرداخت شده باشدصرف اين امرنمي تواندموجب تغييروصف مورداجاره ازمسكوني بودن به دفتركارومحل تجاري بودن گرددچه آنكه موجراستحقاق دريافت اجاره بهاراداشته وحق داردكه اين اجاره بهارا ازناحيه هرشخصي تاديه دريافت داردوطبق ماده 267قانن مدني هم ايفادين مديون ازناحيه شخص ثالث وغيرمديون هم جايزمي باشدوقبول اين تاديه از طرف موجرنمي تواندبه منزله آن باشدكه موجرسمت تاديه كننده ثالث رابه عنوان مستاجرخودپذيرفته وقبول نموده است .چنانچه مدلول تبصره 2ماده 7 قانون روابط موجرومستاجرمصوب سال 1365افاده براين معنادارد.
4- هرچندباتصويب ولازم الاجراشدن قانون روابط موجرومستاجرمصوب سال 1362كه مربوط به محل سكني بوده تعديل اجاره بهاي مورداجاره مسكوني مقبوليت قانوني نداردونتيجتااينكه تعديل اجاره بهافقط درمورداماكن مربوط به كسب ياپيشه ياتجارت ميسورخواهدبودولي اين ممنوعيت قانوني ناظربه موردي است كه موجريامستاجربخواهدبااقامه دعوي وازطريق مراجع قضائي درمقام تعديل اجاره بهابرآيدولي قانونگذاربهيچوجه مانع اعمال حاكميت اراده طرفين قرارداداجاره درخصوص موردنشده ودرنتيجه طرفين قرارداداجاره مي توانندتوافقانسبت به تعديل اجاره بهاحتي درمورداماكن مسكوني اقدام نمايندوچنين توافقي هيچگونه مخالفتي باقانون نداشته وبين طرفين نافذومعتبرخواهدبودبه اين لحاظ صرف توافق طرفين درتعديل اجاره - بهاي اماكن استيجاري مسكوني وصف مسكوني بودن آن رابه تجاري ومحل كاربودن تبديل نمي نمايدونمي توانددليلي برموافقت ورضايت موجربه استفاده از عين مستاجره به صورت تجاري ودفتركاربشمارآيد.
5- هرپيش پرداختي ازطرف مستاجربه موجردرموقع انعقاداجاره محمول برحق سرقفلي وياحق كسب ياپيشه ياتجارت نخواهدبودچه آنكه درعرف فعلي جامعه ماكه براي حاكم دادگاه معلوم ومشخص بوده دراكثرمواردي كه اماكن مسكوني به اجاره واگذارمي شودموجرين مبلغ معتنابهي به عنوان وديعه يا قرض الحسنه وامثال آن ازمستاجرين دريافت مي دارندبدون اينكه قصدطرفين ازتاديه چنين وجهي حق كسب ياپيشه ياتجارت بوده باشدوملزم هستندكه در موقع تخليه مورداجاره اين وجه رامسترددارندبنابراين آنچه كه ماهيت چنين پيش پرداختي هايي راتعيين ميداردقصدورضايت درتعيين جهت پرداخت خواهدبودفلذاتاديه پيش پرداخت منحصربه اماكن مربوط به محل كسب يا پيشه ياتجارت نبوده تابتوان هرپيش پرداختي راازناحيه مستاجرحمل بر پرداخت حق سرقفلي ياحق كسب ياپيشه ياتجارت ومالاظهوربرتوافق طرفين در استفاده تجاري ازمورداجاره تلقي نمود.
ثانيا:قرارداداجاره باتوجه به مندرجات متن اجاره نامه شماره 40141 5/9/65بين خوانده به عنوان موجرازيك   طرف وآقاي حشمت اله به عنوان مستاجرحقيقي ازطرف ديگرمنعقدگرديده واين قراردادقانونابين طرفين آن نافذومعتبربوده وشركت خواهان نسبت به قراردادمذكورشخص ثالثي به شمار مي آيدكه درانعقادآن هيچگونه مداخله اي نداشته ودرنتيجه نمي تواندبه اين قراردادبه نفع خوداستنادنمايدوصرف اينكه مستاجرمورداجاره يعني آقاي حشمت اله مديرعامل شركت خواهان بوده اين امرموجب تسري قرارداداجاره نسبت به شركت خواهان نخواهدبودچه آنكه هرشخص حقوقي ومديرعامل آن داراي شخصيت كاملامستقل ومتمايزومنفك ازيكديگربوده واقدامات حقوقي مدير عامل هنگامي كه به نام شخص حقوقي كه وي مديريت آن رابعهده داردوبه نمايندگي ازطرف اين شخص انجام مي شوددرباره شخص حقوقي متبوع وي نافذو موثربوده والاآن اقدامات حقوقي مربوط به خودمديرعامل وآثارآن درمورد خودمديرعامل موثرخواهدبودوازمندرجات اجاره نامه تنظيمي نه صريحاونه تلويحااحرازنمي شودكه آقاي حشمت اله به مديريت ازطرف شركت خواهان وبه عنوان نماينده قانوني اين شركت مبادرت به انعقادقرارداداجاره با خوانده كرده باشدبلكه ازمدلول اين اجاره نامه به وضوح معلوم مي گرددكه نامبرده به عنوان يك شخص حقيقي وبه نام خودوبراي خودقرارداداجاره رابا خوانده منعقدكرده است ازاين رواستنادشركت خواهان به قرارداداجاره منعقده واجاره نامه تنظيمي جهت اثبات مستاجربودن خوددرمورداجاره و وچودرابطه استيجاري بين خودوخوانده بامدلول ومفاده اجاره نامه موردبحث مغايرت آشكارداشته وقابل توجيه نمي باشدوچون مورداجاره به شرح سابق الذكرمسكوني بوده وشركت خواهان هم درمقابل قرارداداجاره شخص بيگانه اي محسوب مي شودلذابه فرض اينكه مستاجر،مورداجاره رابه شركت خواهان واگذاركرده باشدوعملااين شركت مورداجاره رامتصرف باشداين واگذاري وتصرف قانونامتضمن هيچگونه حقي براي شركت خواهان درمورداجاره نخواهدبود.
بنابه مراتب ازآنجائي كه مورداجاره به صراحت متن اجاره نامه به منظور سكونت به اجاره واگذارشده وصرفامندرجات اجاره نامه تازماني كه دليل معارض آن تعرفه شودكاشف ازقصدورضايت طرفين درتعيين جهت استفاده از مورداجاره خواهدبودومعاينه وتحقيق محلي كه مورداستنادوكيل شركت خواهان قرارگرفته درمقابل اجاره نامه رسمي تنظيمي نيم تواندقصدورضايت طرفين رادرخصوص موردودرموقع انعقاداجاره تبيين نموده وباآن معاوضه نمايدوازاين روبه لحاظ عدم تاثيرآن درقضيه مطروحه قابليت رسيدگي را نداردوباعنايت به اينكه هيچيك  ازقرائن استنادي وكيل شركت خواهان به شرح استدلال پيش گفته مثبت صحت مراتب ادعائي وي نبوده ونمي تواندموجب بطلان وبي اعتباري بعضي ازشرايط مقرردراجاره نامه رسمي تنظيمي محسوب يا قصدورضايت طرفين اجاره رابرخلاف آنچه كه دراجاره نامه تصريح شده ثابت نمايدوباالتفات به اين كه باثبوت مسكوني بودن مورداجاره ،موردازشمول حاكميت قانون روابط موجرومستاجرمصوب سال 1356خارج بوده وچون به شرح استدلال سابق الذكرشركت خواهان درانعقادقرارداداجاره هيچگونه مداخله اي نداشته لذاتصرف شركت خواهان درآپارتمان مورداجاره به فرض صحت متضمن هيچگونه حق قانوني براي اين شركت نبوده ودرنتيجه به لحاظ انقضاي مدت اجاره موجبات قانوني تخليه آپارتمان موردبحث فراهم بوده و خوانده قانوناازطريق اجراي ثبت استحقاق تخليه مورداجاره راداشته واز اين روبراجرائيه صادره هيچگونه ايرادواشكال قانوني واردنمي باشدبنا عليهذادادگاه دعوي خواهان رابه لحاظ عدم اثبات فاقدوجاهت قانوني تشخيص وحكم بردآن صادرواعلام مي نمايد.
رئيس شعبه 85دادگاه حقوقي دوتهران - عباسيان

كتاب :گزيده آراي دادگاههاي حقوقي مجموعه دوم - نشرحقوقدان چاپ اول  1357                                   صفحه 31-35

36