رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

به تاريخ :25/5/72
شماره دادنامه :376
مرجع رسيدگي :شعبه 85دادگاه حقوقي دوتهران
خواهان :آقاي فرامرزباوكالت علي
خوانده :شهربانوباوكالت اصغر
خواسته :توقيف عمليات اجرائي
راي دادگاه
آقاي علي به وكالت ازطرف آقاي فرامرزدادخواستي به طرفيت بانو شهربانوتقديم وتقاضاي توقيف عمليات اجرائي وابطال اجرائيه شماره ش /1-8006صادره ازاداره اول اجراي اسنادرسمي تهران رانموده است كه خلاصه دعوي وي اين است كه موكلش شش دانگ يك باب آپارتمان به پلاك ثبتي شماره 20فرعي از3289 اصلي راطبق قرارداداجاره شماره 60055مورخ 15/8/65از خوانده اجاره نموده است .موجرحين تنظيم سنداجاره وبه منظورفراراز مقررات قانون روابط موجرومستاجرمصوب سال 1356وباتمهيدات قبلي ظاهرامورداجاره راجهت سكونت به اجاره واگذارنموده است درحالي كه في الواقع ازبدوانعقادقرارداد،عين مستاجره راجهت استفاده دفتركار اجاره داده است وازآنجائي كه موكلش داراي ملك مسكوني بوده ونيازي به محل سكناي جديدنداردونيزاجورپرداختي به موجرهم كلابامهروامضامديرعامل شركت موكلش بوده واين موضوع نشاندهنده موافقت واذن مسلم موجردر استفاده ازمورداجاره به عنوان دفتركارمي باشدوهمچنين موجرمبلغ دو ميليون ريال درموقع انعقاداجاره به عنوان پيش پرداخت دريافت داشته و نيزدراجراي مقررات قانون روابط موجرومستاجرمصوب سال 1356اجاره بهاي مورداجاره راتعديل ومابه التفاوت اجاره بهاراهم دريافت داشته كه تعديل اجاره بهاي محل مسكوني وجاهت قانوني نداردودرنتيجه تمام دلايل وقرائن مذكورثابت مي داردكه مورداجاره ،محل كارومشمول مقررات قانون فوق الذكر بوده وصدوراجرائيه ازطريق اجاري ثبت به علت انقضاي مدت وجهه قانوني نداردبدين لحاظ بااستنادبه معاينه وتحقيق محلي تقاضاي توقيف عمليات اجرائي وصدورحكم به ابطال اجرائيه رانموده است كه باتوجه به جامع اوراق پرونده واظهارات ومدافعات وكلاي طرفين بشرح صورتمجلس تنظيمي ولايحه ابرازي به نظردادگاه دعوي خواهان واردوموجه نمي باشدزيرا:
1- دراجاره نامه رسمي شماره 60055-15/8/65تنظيمي بين طرفين دعوي مشخصاجهت استفاده ازمورداجاره تعيين وتصريح گرديده كه مورداجاره براي سكونت مستاجروخانواده اش مي باشدوازآنجائي كه طرفين عقداجاره درتعيين جهت استفاده مشروع ازمورداجاره داراي آزادي مطلق وكامل بوده وآنچه كه در قرارداداجاره تصريح مي شودقصدورضايت طرفين رادرانعقاداجاره وشرايط آن ونحوه استفاده ازعين مستاجره تبيين وروشن مي نمايدودرخصوص موردهم طرفين قرارداداجاره براساس حاكميت اراده خودتوافقاوتراضياجهت استفاده ازمورداجاره راكه همان سكونت مستاجروخانواده اش بوده تعيين نموده اند.بنابراين ادعاي وكيل خواهان به اينكه خوانده به منظورفراراز مقررات قانون روابط موجرومستاجرسال 1356وباتمهيدات قبلي مورداجاره راظاهراجهت سكونت ودرواقع به منظورمحل كاراجاره داده است نمي تواند مقبوليت قانوني داشته باشدچه آنكه خواهان درانعقادقراردادوامضا اجاره نامه كه بعضي ازشرايط آن موردقبول وي نبوده هيچگونه اجباروالزامي نداشته ومي توانسته ازهرگونه اقدام حقوقي كه موجب تضرروي بوده خودداري نمايدوامضااجاره نامه ازجانب وي متضمن اين معناوواقعيت بوده كه مشاراليه كليه شرايط مقرردراجاره نامه راكه ازجمله آن تعيين جهت استفاده ازمورداجاره بوده ،پذيرفته وقبول نموده است وحال اگراين اقدام حقوقي وي خسارت وضرري رامتوجه وي سازدخودمسئول آن بوده واين امرقانونا نمي تواندخلل به صحت واعتبارقراردادمنعقده وشرايط آن واردساخته يا موجب بي اعتباري بعضي ازشرايط آن گردد.
2- هرموجري حق داردكه درپايان هرماه اجاره بهاي ماهانه مقرررااز مستاجرياازهرشخص ثالثي كه به حساب مستاجرپرداخت مي نمايددريافت داردوچون پرداخت دين مديون ازطرف شخص ثالث هم طبق ماده 267قانون مدني جايزمي باشدبنابراين اگردرخصوص مورد،اجاره بهاي ماهيانه ازطرف شركت كه بخواهان تعلق داشته پرداخت شده باشداين امربه منزله اذن ورضايت موجردرتغييرجهت استفاده امورداجاه محسوب نخواهدشدچنانكه مدلول تبصره 2ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 مويداين نظر مي باشدفلذاتاديه اجاره بهاازطرف شخص ثالث نمي تواندمثبت مراتب ادعائي وكيل خواهان ومحل كاربودن مورداجاره رابرخلاف  مدلول اجاره نامه ثابت نمايد.
3- هرچندباتصويب ولازم الاجراشدن قانون روابط موجرومستاجرمصوب سال 1362كه مربوط به محل سكني بوده تعديل اجاره بهاي مورداجاره اماكن مسكوني مقبوليت قانوني ندارد و نتيجتااينكه تعديل اجاره بهافقط درمورد اماكن مربوط به محل كسب ياپيشه ياتجارت ميسورخواهدبودولي اين ممنوعيت قانوني ناظربه موردي است كه موجريامستاجربخواهدبااقامه دعوي وازطريق مراجع قضائي درمقام تعديل اجاره بهابرآيدولي قانونگذاربهيچوجه مانع اعمال حاكميت اراده طرفين قرارداداجاره درخصوص موردنشده ودر نتيجه طرفين قرارداداجاره مي توانندتوافقانسبت به تعديل اجاره بهاحتي درمورداماكن مسكوني اقدام نمايندوچنين توافقي هيچگونه مخالفتي باقانون نداشته وبين طرفين نافذومعتبرخواهدبودبدين لحاظ صرف توافق طرفين در تعيدل اجاره بهاي اماكن استيجاري مسكوني وصف مسكوني بودن آن رابه تجاري يامحل كاربودن تبديل نمي نمايدونمي توانددليلي برموافقت ورضايت موجر به استفاده ازعين مستاجره بصورت تجاري ومحل كاربه شمارآيد.
4- هر پيش پرداختي ازطرف مستاجربه موجردرموقع انعقاداجاره محمول برحق سرقفلي وياحق كسب ويا پيشه ياتجارت نخواهدبودچه آنكه درعرف فعلي جامعه ماكه براي حاكم دادگاه معلوم ومشخص بوده دراكثرمواردي كه اماكن مسكوني به اجاره واگذارمي شودموجرين مبلغ معتنابهي به عنوان وديعه يا قرض الحسنه وامثال آن ازمستاجرين دريافت مي دارندبدون اينكه قصدطرفين ازتاديه چنين وجهي حق كسب ياتجارت بوده باشدوملزم هستندكه درموقع تخليه مورداجاره ،اين وجه رامسترددارندبنابراين آنچه كه ماهيت چنين پيش پرداختي هائي راتعيين مي نمايدقصدورضايت طرفين درتعيين جهت پرداخت خواهدبودبنابراين تاديه پيش پرداخت منحصربه اماكن مربوط به محل كسب ياپيشه ياتجارت نبوده تابتوان هرپيش پرداختي راازناحيه مستاجرحمل بر پرداخت سرقفلي ياحق كسب ياپيشه ياتجارت ومالاظهوربرتوافق طرفين در استفاده تجاري يامحل كارازمورداجاره تلقي نموده .بنابه مراتب ازآنجائي كه مورداجاره به صراحت متن اجاره نامه به منظورسكونت به اجاره واگذارشده وصرفامندرجات اجاره نامه تازماني كه دليل معارض آن تعرفي نشودكاشف از قصدورضايت طرفين درتعيين جهت استفاده ازمورداجاره خواهدبودومعاينه وتحقي محلي كه مورداستنادوكيل خواهان قرارگرفته درمقابل اجاره نامه رسمي تنظيمي نمي تواندقصدورضايت طرفين رادرخصوص مورددرموقع انعقاد اجاره تبيين نموده وباآن معاوضه نمايد.ازاين روبه لحاظ عدم تاثيرآن در قضيه مطروحه قابليت توجه ورسيدگي رانداردوباعنايت به اينكه هيچيك از قرائن استنادي وكيل خواهان هم بشرح استدلال سابق الذكرمثبت صحت مراتب ادعائي وي نبوده ونمي تواندموجب بطلان وبي اعتباري بعضي ازشرايط مقرردر اجاره نامه رسمي تنظيمي وياقصدورضايت طرفين رابرخلاف  آنچه كه در اجاره نامه تصريح شده ثابت نمايدوباعنايت به اينكه باثبوت مسكوني بودن مورداجاره ،مورداز شمول حاكميت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356خارج بوده ودرنتيجه به لحاظ انقضاي مدت اجاره خوانده قانوناازطريق اجراي ثبت استحقاق تخليه مورداجاره راداشته وازاين روبرصدوراجرائيه هيچگونه ايرادواشكال قانوني واردنمي باشدبناعليهذادادگاه دعوي خواهان رابه لحاظ عدم اثبات فاقدوجاهت قانوني تشخيص وحكم به ردآن صادرواعلام مي نمايد.
رئيس شعبه 85 دادگاه حقوقي دوتهران - عباسيان

كتاب :گزيده آراي دادگاههاي حقوقي مجموعه دوم - نشرحقوقدان چاپ اول   1375                                   صفحه 59-62

36