رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

به تاريخ : 12/12/1363
پرونده : 63/535
شماره دادنامه : 866
مرجع رسيدگي : شعبه 5 محكمه عمومي تهران
خواهان : آقاي جعفر
خوانده : شركت سهامي نوساز
خواسته : الزام به تحويل يكدستگاه آپارتمان

راي دادگاه
خواهان مستندا"به قراردادمورخ 27/5/1354 واظهارنامه شماره 19793 و نقشه و رسيد مورخ 25/7/1355 دليل پرداخت 15% قسط دوم ،مدعي است كه شركت خوانده به موجب قرارداد تنظيمي مكلف ومتعهدشده ظرف مدت دوسال ازتاريخ امضاء قرارداد يكدستگاه آپارتمان شماره 5 واقع در شهرك اكباتان جزءپلاك 2395 به مساحت 186 مترمربع رادرقبال 5667800 ريال طبق مشخصات ونقشه مربوطه احداث وبه وي تحويل دهد وبااينكه ثمن موردمعامله درماده 2قرارداد به طورمنجز ومقطوع تعيين گرديده وبراي طرفين متبع است وبااينكه 25% ازثمن به دلالت بند يك ماده 3 حين امضاء قرارداد و25% موضوع بند 2 ماده 2كه بايستي در موقع تحويل پرداخت مي شدبه موجب سندرسمي مورخ 25/7/1355پرداخت وخوانده وجه آن رادريافت نموده اينك كه آپارتمان پس از سالهاتاخيرآماده بهره برداري مي باشد خوانده ضمن ارسال اظهارنامه 19793 باتغيير و افزايش قيمت ومغاذيرغير قانوني درصددانتقال موردمعامله به شخصي ديگر وتضييع حق ايجانب برآمده كه به ناچارضمن ارسال اظهارنامه 2123  9/7/1363 آمادگي خود رابراي پرداخت بقيه ثمن به طور نقد اعلام ونيز تكاليف قانوني وقراردادي خوانده راياد آورشده واز وي دعوت به عمل آمده تابراي دريافت بقيه بهاءو تحويل مورد معامله نماينده خودرامعرفي نمايد وبااينكه حسب دلالت بندهاي سه گانه ماده 2 قرارداد، خوانده در قبال دريافت قيمت مقرر،مكلف به تحويل آپارتمان بوده واين تعهد منافاتي با تعهد ديگر خوانده راجع به تنظيم سند انتقال ندارد وحتي مقدم برآن پيش بيني شده ونظر به اين كه مندرجات اظهارنامه خوانده دلالت برامتناع وي ازايفاءتعهد وقصدانتقال موردمعامله به ديگري دارد،عليهذابااستناد به مقررات قانون مدني رسيدگي وصدور حكم بر محك وميت شركت خوانده رامبني بر تحويل مورد معامله به شرح فوق درقبال مبلغ 2833900  ريال  بقيه ثمن كه نقدا"پرداخت خواهد شد باجبران خسارات قانوني دارم .وكيل خوانده ضمن ارسال لايحه به انضمام وكالتنامه ودليل مديريت وگواهي پرداخت مالياتي و صورتجلسه 9/7/1362 و يك برگ اظهارنامه وبرگ درخواست خريد آپارتمان مدعي است كه اولا هدف ازوضع مقررات بعد از انقلاب نظارت دولت درامرمسكن وتوزيع عادلانه آن و جلوگيري ازبورس بازي وتعديل قيمتهابوده و بدين لحاظ ثبت معامله ناقله موكول به اخذ مجوز مسكن گرديده وتوجه دادگاه رابه مقررات  قانون نحوه معاملات واحدهاي مسكوني جلب واضافه نموده خواهان مجردبوده وفاقد مجوز مسكن مي باشد ثانيا" اينكه آقاي جعفر به ولايت ازفرزند خود درخواست خريد آپارتمان مورخ 14/4/1354راامضاء وبه شركت فروشنده اختيار تغيير قيمت را تفويض نموده وبااينكه آپارتمانهاي تيپ A به تيپ C يعني 188 متري تغيير يافته تازماني كه قيمت به عنوان پايه معين نشود تغيير قيمت مصداق پيدا نمي كند وقيمتهابايستي بر مبناي صرف هزينه به قيمت روز احتساب شود.ثالثا"تعهد شركت به ساختن آپارتمان وفروش آن درآتيه نوعي عقد معلق بوده وموجب خروج موضوع ازشمول مقررات مواد 362 و 338 قانون مدني است وتا انجام معامله ،بيعي تحقق نيافته وبافرض استقرار مالكيت مشتري بر مبيع سلب حق انتقال ازوي مخالف مقتضاي عقد بيع بوده ونيز احاله تعيين مساحت ططعي به تنظيم صورتمجلس تفكيكي وتغيير قيمت موجب جهل به عوضين وباعث بطلان عقداست .رابعا" طبق مقررات ماده 4قرارداد،تعهد شركت برتحويل آپارتمان ،به بعدازانجام تشريفات قانوني وتنظيم سند موكول گرديده وپرداخت قسط دوم ازجانب خواهان وعدم مطالبه تحويل ، ازتاريخ پرداخت قسط دوم ،دليل حاكميت ماده چهاراست .بنابراين مجرد درخواست تحويل آپارتمان قبل ازتنظيم سندرسمي مجوزقراردادي ندارد ومطالبه آن قبل ازحلول موعد بي مورد است .خامسا"به موجب ماده 5 قرار داد.اظهارنامه براي خواهان ارسال و تذكر داده شده كه باهمراه داشتن مجوز خريد براي تعيين تكليف راجع به ارسال مدارك به دفتر خانه جهت تنظيم سند رسمي مراجعه نمايد تاماليات وعوارض آپارتمان را برمبناي ارزش تمام شده پرداخت نمايد لكن چون مخاطب به هيچيك شقوق مندرج دراظهارنامه عمل ننموده شركت موكل به ناچارآپارتمان رااز رزرو خواهان خارج نموده است .بنابراين چون دعوي مطروحه به جهات عديده بي اساس است ردآن را درخواست نموده است .مدافعات وكيل خوانده كلا"موجه نبوده وبه جهات زير مردود است 1 مقررات قانون نحوه انجام معاملات واحدهاي مسكوني كه موخراز تاريخ عقد قرارداد وضع شده تاثيري درصحت معامله نداشته ومسقط حق خواهان نسبت به درخواست تحويل آپارتمان كه به مدت دوسال پس ازامضاء قراردادبايد انجام مي شد،وتحصيل مجوز خريد،شرط لازم براي ثبت معامله در دفتر اسنادرسمي است كه مورد خواست خواهان نبوده ودردعوي مطروحه موضوعا" منتفي است 2 استنادبه درخواستنامه خريدآپارتمان مورخ 14/4/1354 باتوجه به اين طبق قراردادموخرمساحت آپارتمان وميزان ثمن معين و نحوه پرداخت نيزمشخص شده بي تاثير درضيه مي باشد،چه تحويل آپارتمان به مدت دوسال پس ازامضاءقرارداد،تكليف خوانده وحق مكتسب خواهان است كه تاكنون به لحاظ عدم رعايت شرايط قرارداد به عهده تعويق افتاده وخوانده نمي تواند تعلل خودرادرتحويل به موقع آپارتمان مجوز عدم اجرا تعهد قرار دهد.ثالثا"ئعوي معلق بودن عقد وقيد شرط خلاف مقتضاي عقد در قرارداد وعدم تحقيق بيع وطرح دعوي مطالبي در جهت اثبات بي اعتباري قرارداد نيز موثر در مقام نيست چه علاوه برآنكه مندرجات اظهارنامه شماره 19792 خوانده مويدصحت قرارداداست مادام كه قرار فسخ يا اقله ياابطال نگرديده بنابه قواعد لزوم وصحت به قوت خود باقي است مضافا"اينگونه قراردادها ازنظر تحليل حقوقي قرارداد الحاقي ناميده مي شود يعني خريدار مطلقا" در تنظيم آن دخالتي نداشته بلكه باپذيرش كليه شرايط فروشنده به آن ملحق مي شود. بنابراين فروشنده كه خودتنظيم كننده قرارداد بوده لااقل نمي تواند مدعي بي اعتباري آن باشد كمااينكه درامثال مورد موجب راي اصراري شماره 1628/8/1363 هيات عمومي ديوان عالي كشور اين قراردادها مبايعه نامه تلقي شده و واجد اعتبار است رابعا".در مورد مقررات ماده 4 قرارداد،نظر به اين كه خوانده متعهد شده آپارتمان مورد معامله رادرصورت عدم بروز فرس ماژور ظرف دو سال باانجام تشريفات قانوني وتنظيم سندرسمي به خريدار تحويل بدهد ونظربه اينكه دعوي دعوي بروز فرس ماژور مطرح نشده واز طرفي به حكايت مدارك پيوست ، خواهان اقساط اول و دوم معامله را پرداخت نموده وآمادگي خود را براي پرداخت باقيمانده ثمن بطورنقداعلام داشته ،باوصف فوق خواهان باايفاء تعهدات خود مي تواند تمام ياقسمتي ازتعهدات خوانده يعني تحويل آپارتمان رادرخواست نمايد.به علاوه 25% قسط دوم مربوط به مرحله تحويل بوده وبادريافت قسط مزبور تعهد خوانده درموردتحويل محقق گرديده و انجام آن تاكنون بعهده تعويق افتاده ونظربه اينكه دعوي مطروحهدرحدود قانون وقرارداد حاكم بر روابط طرفين ثابت است وخوانده درقبال دعوي ايراد ودفاع موثر و موجهي به عمل نياورده عليهذا مستندا"به مقررات مواد 10،219،220،223و275 قانون مدني و ماده 357 قانون آيين دادرسي مدني حكم به الزام خوانده به تحويل آپارتمان مورد معامله بامشخصات و اصاف مندرج در قرارداد و نقشه تفصيلي مضم به آن درقبال دريافت مبلغ 3833900 ريال صادر و اعلام مي گردد.راي محكمه حضوري واقعي وقطعي است .
رئيس محكمه منوچهردولت آبادي  مستشار محكمه يحي جليلوند

مرجع : كتاب گزيده آراي دادگاههاي حقوقي ، مجموعه چهارم
گردآورنده : محمدرضاكاميار،ازانتشارات نشرحقوقدان ،چاپ اول ، 1377

88