رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

به تاريخ : 00/00/1370
دادنامه : 668
مرجع رسيدگي : شعبه 61 دادگاه حقوقي دوتهران
خواهان : آقاي محمدمرادوحسن
خوانده : بانو طاهره
خواسته : ابطال توافقنامه
دادنامه : 669
خواهان : بانوطاهره
خوانده : آقاي محمد
خواسته : دعوي تقابل .

گردشكار
الف  درپرونده كلاسه 67/531 موضوع دعوي مطروحه از جانب آقايان محمدمرادوحسن عليه خانم طاهره خواسته هاعبارتنداز:1اعلان بي اعتباي توافقنامه 22/9/1366.2 رفع مزاحمت و رفع يدخوانده ازمشاعات .3 الزام خوانده به مراجعه به خواهان واخذمبلغ يك ميليون ريال خود بابت توافقنامه 22/9/1369.4محكوميتخوانده ب پرداخت هزينه دادرسي آنان براي توجه خواسته هاي خويش توضيح داده اندكه به موجب قرارداد عادي 22/9/1366 ششدانگ يكباب مغازه ازطرف خوانده خانم طاهره به آنان واگذارشده است كه دربرابراين واگذاري درتوافقنامه مزبورقيد مي شودكه آقايان محمدمرادوحسن حق مالكيت خوددرمشاعات مغازه رااز حيث به بانوطاهره تفويض نموده اندوسند رسمي براين اساس بايدتنظيم شود.درمقابل خانم طاهره مبلغ يك ميليون ريال به آنان مي پردازد. سپس در 29/9/1366 وبه موجب سند رسمي 138011 خانم طاهره پلاك ثبتي 29300189/35 راكه عبارت بوده ازششدانگ يكباب مغازه به انضمام قدرالسهم ازعرصه ومشاعات به آقايان محمدمراد وحسن به بيع قطعي منتقل نموده است واينك چون قراردادعادي 22/9/166 طرفين راجع به واگذاري مشاعات پلاك 30089/3526 خلاف مقررات پيش بيني شده درقانون تملك آپارتمانهاوآيين نامه اجرايي آن بوده لذا دعواي مطروحه در پرونده به خواسته هاي فوق الذكراقامه گرديده است .ب  خانم طاهره دعواي متقابل عليه آقايان محمدمراد وحسن اقامه كرده كه تحت كلاسه 62/11072 ثبت شده و(طورخلاصه )توضيح داده كه :
1  دعواي اصلي مطروحه ازجانب آقايان محمدمرادوحسن محكوم به بطلان است زيرا آنان خود در خواستشان اقرارنموده اندكه حسب توافقنامه 22/9/1366تراضي شده كه دردفترخانه اسنادرسمي فقط يكباب مغازه به آنان انتقال داده شودوتمامي مشاعات درازاي يك ميليون ريال دريافتي به خانم طاهره واگذار گردد.
2 تراضي آنان درمورد واگذاري مشاعات به خانم طاهره منافاتي با مقررات پيش بيني شده درقانون تملك آپارتمانهاندارد زيرا قانون مزبورناظر به مجتمع هاي آپارتماني است ودرآن ذكري ازمغازه به عمل نيامده مورد بحث از جمله اماكني نيست كه بدون مشاعات قابل بهره برداري نباشد.
3 حسب سند عادي 22/9/1366 بيع تحقق يافته وآقايان محمدمراد و حسن ثمن معامله رادريافت داشته ومبيع نيز در تصرف مالكانه خانم طاهره است .
4 به معاينه وتحقيق محلي وجلب نظرخبره استناد مي شودتامعلوم گردد اولا"استفاده ازمغازه بدون مشاعات ازنظرفني امكان پذيراست وثانيا" آقايان محمدمرادوحسن ازمغازه بدون مشاعات بهره برداري مي نمايند.
5 وكيل خواهان دعواي متقابل نهايتا"درخواست نموده اولا" آقايان محمدمرادو حسن محكوم شوند براساس عقد محقق بيع به شرح سند عادي 22/9/1366 مشاعات پلاك 20089/3526 راباتنظيم سندرسمي به خانم طاهره منتقل نمايند.ثانيا"خسارات دادرسي را در حق موكله وي بپردازندو ثالثا"اداره ثبت نيزملزم شودكه مشاعات مورد معامله رابه نام خانم طاهره ثبت ودر اسناد رسمي و دفاتر مربوط منعكس نمايد.
ج  دادگاه در مقام اظهارنظر نسبت به دعاوي مطروحه مراتب زير را مدنظر دارد:
درمورددعوي متقابل 1 درخصوص جزءسوم خواسته يعني الزام اداره ثبت به ثبت مشاعات به نام خانم طاهره ظاهرا"خواهان دعواي متقابل با اعتقاد به تاسيسي بودن حكم دراين خصوص (برفرض صدور)تقاضاي الزام اداره ثبت را مطرح نموده است اما درخواست تقديمي مرجع مزبور را طرف دعوي خويش قرار نداده است حال آنكه طرح دعوي در اين جزء به نحواقتضاي فراخواني اداره مزبور رانيزداشت .
2 برخلاف آنچه كه وكيل خواهان دعواي متقابل دربند اول دادخواست خويش عنوان نموده قانون تملك آپارتمانها بالصراحه معترض محلهاي پيشه واقع در مجتمع هاي آپارتماني نيز شده ودايره شمول مقررات خود را براي آنهانيزگسترده است (مادتين 1و2 قانون مزبور)
3 صدورماده 2 قانون تملك آپارتمانهامي گويد:((حقوق هرمالك اختصاصي درحصه او در قسمتهاي مشترك غيرقابل تفكيك است و...))كه به نظر دادگاه سياق عبارت مزبورظهور درآمره بوده آن دارد.به عبارت اخري توافق برخلاف آن قابليت پذيرش راندارد وبلااثراست وپاسخهاي ثبت و شهرداري به استعلامات دادگاه مويداين معني است .
4 فارغ ازبحث اينكه آياسندعادي 22/9/1366 دلالت برتحقق عقد بيع به حوي كه وكيل خانم طاهره بدان اشاره دارد مي نمايدياخير،دادگاه اساسا"دعواي متقابل الزام آقايان محمدمرادو حسن به انتقال رسمي مشاعات پلاك ثبتي 20089/3526 به خانم طاهره راكه برمبناي سندعادي 22/9/1366 اقامه شده موجه و قابل پذيرش نمي داند،زيرا هر چند به موجب محتويات پرونده هاي حاضر ظاهرا" نقطه آغاز رابطه قراردادي نسبت به پلاك ثبتي مبحوث عنه قراردادعادي 11/11/1362 بوده كه به موجب قراردادهاي عادي 24/3/1366 و 22/9/1366 صرفا" تغييرات و اصلاحاتي درآن صورت گرفته تاجايي كه نهايتا"منجربه تنظيم سندرسمي 21138011/9/1366 شده امااز نقطه نظر حقوقي ترديدي نيست كه عقد منعقده منعكسه درسندرسمي فوق الاشاره في نفسه عقدي مستقل بوده است كه ازنظراعتبار دلالت برآن دارد كه لحظه اي قبل ازانعقادآن طرفين بركليه قراردادهاي خويش درمحدوده سند رسمي مزبور خط بطلان كشيده و در واقع امر،آنهارابه تراضي اقاله كرده وسپس آخرين اراده خود درمورد پلاك ثبتي 20089/3526 رادرقالب سند رسمي 26138011/9/1366 متجلي ساخته وبه منصه ظهور رسانيده اند.به عبارت روشن تر آنچه در حال حاضر بر رابطه حقوقي طرفين درمورد پلاك ثبتي مذكور حاكم است سندرسمي مزبوراست وبراي قراردادهاي عادي پيش ازآن از نظر حقوقي اعتباري باقي نمانده تااصحاب دعوي باتمسك به آنهانفعي براي خود جستجوكنند.
وامادرمورددعواي اصلي درموردجزءاول خواسته يعني اعلام بي اعتباري قرارداد 22/9/1366 با توجه به مطالب مذكوره دربند 4موجبي براي اظهارنظر مجدد به نظر نمي رسد.
5 جزءدوم خواسته قابل پذيرش نيست زيراطرح دعوي تحت عناويني كه خواهانهاي دعواي اصلي بكارگرفته اندعليه مالك يامالكين مشاعي به نظردادگاه مالا"منافات باحقوق مالكين مشاعي مزبورخواهند داشت .به عبارت ديگر اجابت خواسته خواهانهاي دعواي اصلي ملازمه با محروم نمودن سايرمالكين مشاعي ازحقوق است كه آنان همانند سايرخواهانهادر جزءجزءحصه مشتركه دارند.
6 جزءسوم خواسته نيزبااعلان بي اعتباري توافقنامه 22/9/1366 حاصل است . چه باتوجه به اعلان بي اعتباري آن قرارداد،موجبي براي بقاي وجه يك ميليون ريالي نزدخواهانهاي دعواي اصلي نيست وآنان مي توانند وجه مزبوررابه خوانده بازپس دهندودرصورت امتناع درصندوق دادگستري توديع نمايند.
7 باتوجه به مراتب فوق دادگاه رسيدگيهاي معموله را كافي براي اظهارنظرتشخيص داده فلذابااعلام ختم دادرسي به شرح آتي آراي خود راصادرمي كند.

راي دادگاه
الف  درمورددعواي متقابل (پرونده كلاسه 63/1072)1 راجع به جزءاول باتوجه به توجيهات به عمل آمده دربند4 قسمت گردش كارحكم به بطلان آن داده مي شود.2راجع به جزءدوم آن نيز باتوجه به توجيهات به عمل آمده دربند1 قسمت ج قرارعدم استماع صادرمي شود.
ب  درمورد دعواي اصلي (پرونده كلاسه 67/531)1 راجع به جزءاول آن دعوي ثابت تشخيص مي شود،لذا بطلان توافق نامه 22/9/1366 در قسمت مربوط به واگذاري حصه مشاعي اعلام مي گردد2 خواهانهاي دعواي اصلي درجزء دوم به لحاظ توجيهات به عمل آمده دربند6 قسمت ج گردش كار محكوم به حقي هستند.
3 خوانده دعواي اصلي محكوم است مبلغ هفده هزاروپانصدوپنجاه ريال بابت هزينه دادرسي ودفتردرحق خواهانهاي دعواي مزبور بپردازد. ج  آراي صادره درمحدوده ماده 9 قانون تجديدنظرازآراي دادگاهها مصوب 1372 ظرف بيست روز قابل تجديدنظردر دادگاه حقوقي يك تهران مي باشد.
دادرس شعبه 61 دادگاه حقوقي 2تهران  احتهادي

مرجع : كتاب گزيده آراي دادگاههاي حقوقي ، مجموعه چهارم
گردآورنده : محمدرضاكاميار،ازانتشارات نشرحقوقدان ،چاپ اول ، 1377

87