رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

راي شماره : 31 - 30/8/1374

راي هيات عمومي شعب حقوقي ديوان عالي كشور(اصراري )
با توجه به مفاد قرارداد مورخ 18/7/68 چون طرفين در مورد مبيع و قيمت آن توافق نموه و قسمت عمده ثمن به فروشنده تحويل گرديده و فروشنده به تخليه و تحويل مبيع در تاريخ 20/8/68 و خريدار به پرداخت باقي مانده ثمن ملزم شده و در تاريخ 23/8/68 مبلغ پانصدهزار ريال ديگر از ثمن معامله در قبال اخذ رسيدبه فروشنده تحويل داده شده و انجام معامله درتاريخ تنظيم قرارداد فاقد ممنوعيت قانوني بوده و طرح مورد بحث در تاريخ 9/11/68ه به شهرداري منطقه 10 اصفهان ابلاغ شده است لذا آثار بيع صحيح به اين قرارد مترتب است و چون قيد عبارت ((000 هر كدام نسبت به اين قرارداد سرپيچي يا تعلل نمايد000)) در ذيل قرارداد نيز لحوقي به خيار شرط ندارد و از محتويات پرونده هاي كيفري مورداستناد، بطلان يا فسخ يا اقلاله آن احراز نمي شود بنابه مراتب بنظر اكثريت اعضاي شعب حقوقي ديوان عالي كشور ايرادات تجديدنظرخواه مردود و راي مورد تقاضاي تجديدنظر مطابق قانون و ديلايل موجود در پرونده تشخيص و طبق مفاد بند 1 ماده 5 قانون تجديدنظر آراء دادگاهها مصوب 1372 ابرام مي شود0
هيات عمومي ديوان عالي كشور(شعب حقوقي )

* سابقه *
راي اصراري حقوقي 137431

التزام به بيع ،خيارشرط نيست

شماره راي  : 30/8/1374
شماره پرونده :   137428
شماره جلسه :   137439

علت طرح    : اختلاف نظر بين شعبه بيست و پنجم ديوان عالي كشور و دادگاه هاي حقوقي يك اصفهان 

موضوع      : التزام به بيع
تحكيم بيع
بيع خياري

در ساعت 11 روز سه شنبه مورخ 30/8/1374 جلسه هيات عمومي اصراري شعب حقوقي ديوان عالي كشور برياست حضرت آيت الله محمدمحمدي گيلاني رئيس ديوان عالي كشور و با حضور جنابان آقايان قضات ديوان عالي كشور و نماينده جناب آقاي دادستان كل كشور تشكيل شد0

رئيس : جلسه رسمي است 0 دادنامه شماره 419/1125/7/74 شعبه بيست و پنجم ديوان عالي كشور بتصدي جنابان آقايان صلاح الدين فلسفي و سيد عليرضا غزنيني هاشمي مستشاران شعبه مطرح است 0 جناب آقاي غزنيني گزارش پرونده را قرائت فرمائيد0
در تاريخ 3/11/69 تجديدنظر خوانده بطرفيت تجديدنظرخواه دادخواستي بخواست الزام به انتقال رسمي يكباب خانه مورد معامله بارزش 9500000 ريال تقديم و باستناد قولنامه 18/7/68 تقاضاي رسيدگي نموده است 0 پرونده بكلاسه 69/536/6ح به شعبه ششم دادگاه حقوقي يك اصفهان ارجاع شده است 0 خوانده دعوي لايحه ارسال واشعار داشته است كه در قولنامه آمده است هر كس تخلف كند 100000 تومان بپردازد من 550 هزار تومان از او گرفته ام كه 500000 تومان آن را قبض ندادم خواهان شكايت كيفري هم كرد و مي گفت خانه در طرح است و حاضر به تحويل گرفتن نشده و بعدا" كه از طرح خارج شد ايشان اقدام به تصرف عدواني كرد من از فروش منصرف شدم دادگاه پرونده كيفري را مطالبه و بعدا" از اين تصميم خود عدول نموده و چنين انشاء نظريه نموده است 0
((000 معامله 000 در مورد خانه 000 بين طرفين واقع شده خواهان خانه را تحويل گرفته قسمت عمده ثمن معامله را پرداخته 000 دليل محكمه پسندي 000 بر فسخ يا اقاله يا بطلان معامله اقامه نشده 0000 نظر به محكوميت آقاي عليرضاخطيبي به انتقال رسمي خانه 000 درقبال اخذمبلغ 400000تومان بقيه ثمن معامله ازوي صادرواعلام مي نمايد000)) و پرونده را با اعتراضنامه واصله به ديوان عالي كشور ارسال داشته كه دادنامه 71/240 از اين شعبه باين شرح بر عدم تنفيذصادر شده است 0
((1000  عدول از مطالبه پرونده هاي كيفري كه بمنظور احراز انصراف خواهان از انجام مهامله مورد استناد خوانده واقع شده است موجه نيست 0
2 برخورد دادگاه با حق انصراف مذكور در قولنامه كه دفاعا" مورد استناد واقع گرديده است نامعلوم است 0
3 قطع نظر از اينكه خانه مورد بحث تحويل نشده است و قيمت مورد توافق نيز پرداخت نگرديده و فقط مبلغي پيش قسط پرداخت شده است اساسا" مستند دعوي جز به قرارداد قابل حمل نيست و استدلال دادگاه به بيع نامه مخدوش است 000))
متعاقبا" دادگاه قرار ملاحظه پرونده هاي استنادي واستعلام شماره صحيح يكي ازآنها را از خواهان صادره نموده و پس از تهيه مستخرجه از پرونده هاي واصله با اعلام پايان دادرسي چنين انشاء راي كرده است :
000اظهارت خوانده طي پرونده 682199پ 1 بازپرسي شعبه اول باين 000 كه 000 معامله كه انجام دادم پس ايرادي نداشته و000 در000 اين دادگاه 000 براينكه ((من حاضر بودم خانه را به وي انتقال رسمي دهم 000 حاضر نشده بيايد خانه را انتقال بگيرد000)) پرونده كيفري به كلاسه 69/7262 مشعر بر عدم احراز تصرف عدواني 000 اختلاف زماني انصراف هر يك ازمتعاملين درانجام معامله همگي مثبت وقوع قطعي معامله و اعتبار آن مي باشد و جمله مندرج در قسمت اخير قرارداد دائر بر اينكه هر كدام از متعاملين كه نسبت به اين قرارداد سرپيچي يا تعلل نمايند مبلغ يك ميليون ريال بابت خسارات به طرف ديگر دادني باشد حسب رويه معمول و متعارف 000 جهت تحكيم تعهدات 000 بوده ولحوقي به خيار شرط نداشته 000 حكم به الزام خوانده به تنظيم سند انتقال 6 دانگ خانه فوق الاشعار000 در قبلا دريافت مبلغ 4000000 ريال بقيه ثمن بنام خواهان صادر و اعلام مي گرد000
با تجديدنظرخواهي آقاي عليرضا خطيبي دادنامه نقصي 73/155 به اين شرح از اين شعبه صادر گرديده است :
مستند حكايت دارد كه تنها قسمتي از ثمن پرداخت شده و مبيع هم تسليم نگرديده است و قرار بوده است بعدا" سند تنظيم و مبيع در تاريخ 20/10/68 تحويل شود وقيد شده است هركس نسبت به قرارداد سرپيچي نمايد 1000000 ريال خسارت بپردازد0 خريدار در تاريخ 20/10/68 بقيه ثمن را نداده و مستند از تمديد مدت براي تنظيم سند و تحويل مبيع حكايت ندارد0 مضافا" 17 روز پس ازموعد مذكور خريدار عليه فروشنده بعنوان كلاهبردراي شكايت كرده و گفته استتقاضاي اخذ پولم را دارم و فروشنده نيز در تاريخ 22/5/69 بموجب اظهارنامه به خريدار اعلام داشته است اينك من حاضر نيستم خانه را فروشم 0 با اين وصف كه خواهان بموقع خود در ديماه 68بقيه ثمن را پرداخت نكرده است و براي استرداد آنچه پرداخته است اندكي بعد اقدام به شكايت كيفري نموده است راي دادگاه كه در رابطه با دادخواست مورخ 3/11/69 وي صادر شده است مخدوش است زيار مستند بيع نامه شناخته نمي شود و جز به قرارداد قابل حمل نيست و آنچه دادگاه از پرونده كيفري و صورتجلسه دادرسي راجع باظهارات خوانده نقل كرده است مفيد اين معني است كه خوانده در آن موقع حاضر بهانجام تعهدات خود بوده است و خواهان از انجام بموقع تعهدات خود در جهت اجراي قراردداد منعقده تخلف ورزيده و متقاضي انجام معامله نبوده و براي استرداد وجوه پرداختي خود اقدام به شكايت هم كرده است و آنچه دادگاه از آ; تعبير به عدم احراز تصرف عدواني خواهان نموده است چجون به معني احراز تحويل موضوع قرارداد از طرف شخص خوانده به خواهان نمي باشد موثر در مقام نخواهد بود و آنچه از آن تعبير به اختلاف زماني انصراف هر يك از متعاملين شده است در فرض وجودانصراف كه يك طرفه تصور مي شودخارج از بحث مي باشد مضافا" اگر قرارداد مقيد به اصنراف هم نباشد چون مقدي به مهلت منصوص يا عرفي است و بدون محدوديت زماني نيست چنانچه مدعي تعهدات خود را بموقع انجام ندهد و ظرف مدت متعارف متناسب با تعادل ارزش عوضين دادخواست تقديم ننمايد الزام طرف قرارداد به انجام تعهدات مورد نظر در هر زمان كه طرف متخلف بخواهد مطابقت با قرارداد نخواهد داشت بنا به مراتب مستندا" به مادتين 565564 آئين دادرسي مدني دادنامه معترض عليه نقض و رسيدگي مجدد به شعبه ديگر دادگاه صادر كننده حكم مزبور محول مي گردد0
شعبه بيست و پنجم دادگاه كه عهده دار رسيدگي پس از نقض شده است در تاريخ 11/7/73 بوقت مقرر پايان داردسي اعلام و چنين انشاء راي نموه است :
000حس بقولنامه استنادي خواهان و اظهارات طرفين دعوي در جريان تحقيقات انجام شده در پرونده هاي كلاسه 69/242 شعبه هفتم دادياري تحقيق و 219968 شعبه اول بازپرس دادسراي عمومي اصفهان از جمله اظهارات آقاي عليرضا خطيبي در تحقيقات انجام شده در برگ دوم وسي ام پرونده كلاسه 68/2199 كه اظهار داشته است خانه را به مبلغ 950 هزار تومان از من خريدند و اظهارات جاجتعلي ثابت راسخ در برگ 32 همان پرونده كه اظهار داشته يك خانه از وي خريدم وقوع بيع در مورد خانه مورد دعوي محرز است و نظر به اينكه با توجه به متن قولنامه عبارت در خاتمه قرار شد 000 به طرف ديگر دادني باشد نيز ناظر به توافق طرفين در خصوص نحوه انتقال وتخليه و تحويل خانه مورد معامله است لذا بنا به مراتب فوق و خصوصا" اقرار طرفين به وقوع بيع در مراحل مختلف تحقيقات پرونده هاي استنادي حكم به الزام خوانده به انتقال رسمي خانه مودر دعوي به خواهان با دريافت مبلغ 4000000 ريال بقيه ثمن معامله صادر مي گردد000
كه منتهي به تجديدنظرخواهي شده است 0 اعتراض اين است كه آقاي ثابت نزد بازپرس اعلام نموده كه تقاضاي اخذ پولم را دارم وجه پيش پرداخت ايشان را نزد آقاي محمدعلي شيخ داراني واسطه معامله گذاشتم ولي مدتي بعد با توجه به خروج از منزل از طرح شهرداري و بالا رفتن قيمت ها نامبرده طمع كرده وم نزلي را كه در تحويل و تصرف اينجانب بوده است شبانه متصرف گرديده است و اينجانب بشرح پرونده هاي 69/242و71/1179 شكاياني مبني برتصرف عدواني به شعبات دوم و هفتم دادياري نمودم ولي مشاراليه دست برنداشته و اقدم به طرح دعواي حقوقي دو پرونده 69/536ح 1/6 نمود و شعبه ششم دادگاه بدون رعايت دادنامه ديوان عالي كشور نظريه خو را تاييد نمودوشعبه بيست و پنجم نيز پس از نقض حكم شعبه ششم در ديوان عالي كشور با صدور راي اصراري مرا محكوم نموده است ، اعتراضنامه عينا" هنگام شور قرائت مي گردد0
هيات شعبه در تاريخ بالا تشكيل گرديد پس از قرائت گزراش آقاي غزنيني عضو مميز و اوراق پرونده مشاوره نموده چنين راي مي دهد:
نظر به اينكه حكم دادگاه رسيدگي كننده بعد از نقض مستند به علل و اسبابي كه حكم منقوض مبتني برآن بوده است مي باشد توجها" بدتسور ماده 576 آئين دادرسي مدني پرونده جهت طرح در هيات بدستور ماده 576 آئين دادرسي پرونده جهت طرح در هيات عمومي شعب حقوقي ديوان عالي كشور ارسال مي گردد0
شعبه بيست و پنجم ديوان عالي كشور

رئيس : جناب آقاي غزنيني توضيحي داريد، بفرمائيد0
اگر ما به ماده 341 قانون مدني مراجعه كنيم اين طور برداشت مي شود كه در بيع نمي شد كه مبيع و ثمن هر دو نسيه باشد و پرداخت بعض از ثمن هم در قانون مدني پرداخت ثمن تلقي نشده است 0بنابر اين چون مبيع تحويل نشده و ثمن هم تاديه نشده نمي توانيم بگوئيم بيع واقع نشده مضافا" اينكه اگر با فرض اينكه ( چون فرض مي شود كرد كه بيع واقع شده ) اي آقا كه شكايت كيفري كرده مدعي خيارعيب است قانون مدني مي گويد كه عيب بايد در حين عقد موجود باشد بعد ماده ديگري هيت كه گفته است كه در حين عقد بوده و اين آقاي مشتري در واقع با شكايت كيفري (اگر هم ما بگوئيم بيع واقع نشده ) اين را افسخ كرده است چون صراحتا" گفته است كه من تقاضاي استرداد پولم را دارم خوب بعد از اينكه فسخ كرد بيع از بين رفته ديگر مرده كه زنده نمي شود0 بهرحال بهردو صورت ايشان دادخواستشان وارد نيست 0

رئيس : جناب آقاي اشراقي
مستند ما خواه قولنامه باشد خواه بيع نامه ، كه بنظر من با توجه به نحوه نگرش و مفهوم مستند دعوي اين سند قولنامه است ، از زمان انجام معامله آنچه كه پرونده حكايت مي كند اين عيب در مورد معامله وجود داشته كه در طرح شرداري قرار داشته است كه بعد از انجام معامله تقريبا" با فاصله كمي متقارن است كه به شهرداري اعلام شده است 0 خوهان (خريدار) در واقع بعد از انجام معامله به دادسرا شكايت كرده است كه خوانده (فروشنده ) نسبت به فروشي كه به من كرده ا ست سرمن كلاه گذاشته است از جهت اينكه ملكي را كه در طرح قرا داشته به من فروخته است و مدعي است كه فروشنده از اين موضوع اطلاع داشته است و من اعمال فسخ مي كنم صراحتا" گفته كه پول مرا بدهيد با توجه به ماده 449 قانون مدني فسخ به هر لفظي يا به هر عملي كه دلالت بر فسخ بكند اطلاق مي شود بنابراين با طرح شكايت كيفري و اينكه خيار عيب مختص به بقيه قراردادها هم هست يعني به قولنامه هم به نظر من با توجه به قانون مدني كه جزخيار تاخير ثمن و حيوان و خيار مجلس بقيه خيارات در ساير معاملات نيز تاثير دارد مگر اينكه طبع بعضي از قراردادها با خيارات منافات داشته باشد بنابراين من معتقدم كه خريدار باچنين عملي كه انجام داده است اعلام فسخ معامله را كرده است و فقط دستش به پولش مي رسد بنابراين راي شعبه ديوان عالي كشور را نتيجتا" تاييد مي كنم 0

رئيس : جناب آقاي مفيد
ظاهرا" اين جهت مورد بخث نباشد كه همه آقايان وقتي قولنامه يا بيعنامه را استماع فرمودند از جهت اركان و جهات لازم در بيع بحثي ندارد و كالم است ايرادي جناب آقاي غزنيني داشتندكه فرمودند اين معامله مثل اينكه كالي به كالي است يغني بيعي كه انجام شده است مبيع را تغيير نداده پول را هم كه گرفتند بعنوان مثلا" انجام معامله كه در قولنامه هست ولي ظاهرا" اين ايراد وارد نيست چون پيداست كه پانصد و پنجاههزارتومان كه تقريبا" قسمت اعظم ازآنچه مانده است او گرفته است ، مانده است بقيه كه حتي مدت هم تعيين نشده كه بگوئيم نقد و نسيه است كه اصلا" اين معامله نقداست منتهي پانصد و پنجاه تومان گرفته كه چهارصد تومان هم بعد بگيرد بعد عملي هم براي محضر تعيين نكرده آن شرطي هم كه شده است كه هركه پشيمان شد يك ميليون بدهد فروشند هيچوقت اين شرط را اعمال نكرده يعني در هيچ جا نگفته كه من يك ميليون را مي دهم و معامله را پس مي گيرم 0
مي ماند مساله فسخ كه آقايان ايراد كردند خريدار همانطور كه الان خواده شد بعنوان يك خانه بدون هيچگونه عيب و نقص و حتي با وسائل و اثاث خريد هاست با اطمينان به اينكه خانه خانه بي نقص و بي عيبي است بعد معلوم شده كه اين خانه درطرح بوده اين آقارفته شكايت كرده است به اين عنوان كه خانه اي كه در طرح بوده و به من فروختي من اين خانه را نمي خواهم اين معنايش با موارد ديگر فرق مي كند يعني خانه كه در طرح است البته بالاترين عيب است منتهابعد وقتي عيب برطرف شد و در دادگاه هم اين مساله رانپذيرفتندخريدار گفت حالا كه در طرح نيست من خانه ام را مي خواهم اين فسخ به آن معني نيست و اين شخص در صدد فسخ نبوده و فسخ هم انجام نشده و بنابراين آن شرائطي كه در دادگاهها يكي يكي شمردند همه اركان معامله در آن بوده فسخ هم محقق نشده مورد هم مورد فسخ نبوده و اين شخص موردي را كه به دادگاه كيفري شكايت كرده نظرش اين نبوده كه خانه را نخواهد و پولش را پس بگيرد، گفته خانه در طرح رامن نمي خواهم بعدا" در همين كشمكش و درگيري معلوم شده كه خانه از طرح درآمده مشكل شهرداري حل شده آمده قبول كرده و حالا هم خانه اش رامي خواهد تا پول تحويل داده بشود بنابراين معامله اشكال ندارد و نظر دادگاه بنظر من صحيح است 0

رئيس : جناب آقاي سادات باريكاني
بنظر بنده با توجه به مفاد سند، مستنددعوي كه قرائت فرمودند دلالت كامل بر وقوع عقد بيع دارد0 وقتي كه در قسمت آخرقرارومدار گذاشتند اين بمعني شرط باصطلاح خيار شرط كه جلسه قبل درباره يك پرونده ديگر صحبت كرديم يا حق اعمال انصراف يا جعل خيار يا جعل انصراف نيست بلكه گفته هركدام سرپيچي كرد يا هركدام تخلف كردند تعلل كردند يعني آن زمان كه لازم هست بيايند دفترخانه وتنظيم سند بكنند  نيامدند و حاضر نشدند علاوه بر اينكه ملزم به تعهداتشان مي شوند به پرداخت مبلغ يكصد هزارتومان هم به عنوا وجه التزام محكوم خواهند بود اين شرط در جهت تحكمي و تاييد معامله است نه بعنوان خيار شرط كه حق فسخ يا حق عدول گذارده شده باشد0
اما مساله اي كه راجع به خيار عيب فرمودند معامله در18/7/1368 انجام شده بطوريكه فرمودند در28/7/68 يعني ده روزبعد ازشهرداري اعلام كرد كه اينجا در طرح قرار گرفته طبق ماده 435 قانون مدني راجع به خيار عيب اگر بگوئيم كه خريدار آمده شكايت كيفري كرده و گفته كه پول من را پس بدهيد اين اعمال خيار عيب باشد طبق ماده 435 قانون مدني خيار عيب بعد از علم به آن فوري است يعني بايد فورا" اعمال و درخواست فسخ بكند در28/7/68 شهرداري اعلام كرده اينجا در طرح قرار گرفته در20/10/68 بنا بوده اينها بروند در دفترخانه سند تنظيم بكنند در23/10/68 پنجاه هزار تومان ديگر خريدار به فروشنده و فروشنده به ايشان رسيد داده يعني بعد از علم به عيب اگر ديد كه اين عيب بوده بعد از علم به آن ، خريدار رفته پنجاه هزار تومان ديگر به فروشنده داده و فروشنده هم آن را گرفته و رسيد داده ضمنا" وقتي كه پنجاه هزار تومان گرفته و به دفترخانه نيامده توافق ضمني هست در اينك مدت زمان تنظيم سند به تاخير بيفتد، بنابراين از اين جهت هم خريدار تخلفي نكرده كه در دفترخانه در موعد حاضر نشده تا ديگر نتواند اجراي مفاد قرارداد را بخوهد و اگر هم عيب حادث شده باشد باپرداخت پنجاه هزارتومان از اعمال خيار عيب عدول كرده بعد از عدولش ديگر نمي توانددوباره بعنوان خيار عيب اعمال خيار بكند النهايه آن كه شكايت كيفري كرده كه بيائيد پول من را پس بدهيد معنايش اين است كه بيائيد و تفاسخ بكنيد يا اقاله بشود كه پولش پس داده شودخوانده يافروشنده در آن زمان حاضر به اقاله نشده نيامده پول را بدهد در 22/5/69 يعني حدود شش ماه بعد آمده پول را نزد كس ديگري گذاشته و گفته بدهيد به خريدار و در آن زمان هم ديگر خريدرا قصد تفاسخ نداشته از قصد تفاسخ خودش هم عدول كرده ، تفاسخ يا اقاله بايد يك تقارن زماني داشته باشد بايد موافقت طرفين با هم تبادل بشود تا تفاسخ انجام بشود0 بنابراين تفاسخ يا اقاله هم در اين معامله محقق نيست 0
بنظر من معامله يا بيع صحيحا" انجام گرفته و اعمال خيار عيب هم مورد ندارد تفاسخ هم مصداق ندارد و نظردادگاه درست است 0

رئيس : جناب آقاي رضائي
مطالبي كه بنده مي خواستم عرض كنم اكثرش را جناب آقاي سادات باريكاني فرمودند من ديگر تكرار نمي كنم اما مطالبي فهرست واربه فرمايشات ايشان اضافه مي كنم 0
در اينكه اين نوشته با توجه به متني كه قرائت شدبيع نامه است و قراردا فروش يا قولنامه نيست ترديدي نيست تاريخ تنظيم مبايعه نامه 18/7/68 تاريخي كه براي تحويل ، قرار گذاشته بودند 20/10/68 بوده است و براي تنظيم سند ظاهرا" تاريخي تعيين نشده بود وبايد فروشنده العام مي كرد من حاضرم اسناد و مدارك من حاضر است ، بيا برويم دفترخانه ك هنز هم معلوم نيست كي و چه وقت اعلام كرده ولي بعد از سه روز از اين تاريخ خريدار رفته پنجاه هزار تومان پول پرداخته و فروشنده هم گرفته و رسيده داده پس اينها دليل بر اين است كه قطعا" بيع را انجام داده اند فروش را قبول دارند، خريدرا قبول دارند0
آن مبلغ يكصد هزارتوماني هم كه در يكي از بندها قيد شده است همانطور كه توضيح فرمودند هركس كه تعلل يا سرپيچي بكند يعني تاخير بكند در پرداخت پولش ، در تحويل گرفتنش ، در تنظيم سندش طرف ديگر مي تواند صدهزار توان را بعنوان خسارت مطالبه بكند اينجا حق فسخي به معني اينكه يكي از طرفين حق فسخ داشته باشد در متن مبايعه نامه پيش بيني نشده با اين فروض كه حق فسخي پيش بيني نشده است مراجعه خريدار به داسدرا بعنوان اينكه اياشن كلاهبرداري كرده صرفنظر از اينكه در طول رسيدگي مشخص شده است كه اين ملك از طرح خارج شده است اگر به اين دليل بخواهيم بگوئيم فسخ يا اقاله است بايستي طرف هم بپذيرد، مادام كه نپذيرفته ، فسخ يكطرفه چون حق فسخ پيش بيني نشده بوده ، قابل پذيرش نيست بخصوص كه در موقعي كه ايشان به دادسرا مراجعه مي كند فروشنده مي گويا آقا بيا خانه را بگير، من دارم تحويل مي دهم شما حاضرنيستي تحويل بگيري بعد هم خودش مي گويد كه بعد از اينكه از طرح خارج شد من گفتم من نمي خواهم بفروشم ايشان هم باز چنين نقلي را نداشته است و هيچكدامشان نه اظهارنامه دادند و نه تقاضاي فسخي كردند كه طرف بپذيردونه چنين دادخواستي داده شده ، در خلال رسيدگي هم هيچكدامشان ادعاي فسخي نكرده اند بنابراين من معتقدم كه اين نوشته مستند دعوي مبايعه نامه است و بطور قطعي معامله انجام شده حق فسخي براي طرفين نيست و راي دادگاه صحيح است 0

رئيس : جناب آقاي حسين مرندي
مطالب را سروران گرامي فرمودند مصخوصا" جناب آقاي باريكاني كاملا" توضيح دادند فقط من دو نكته را اشاره مي كنم كه باقي مانده است 0
از مندرجات قولنامه استفاده مي شود كه بيع واقع شده است تاريخ معامله 18/7/68 بوده اعلامي كه به شهرداري شده است درتاريخ 28/7/68 يعني آن موقع اعلام شده كه اينجا در طرح واقع شده است 0 نكته اي كه اينجا هست اين است كه هنگام معامله قيدي نداشته است اين بعدا" اعلام شده است كه در طرح واقع شده است 0
نكته ديگري كه جناب غزنيني فرمودند و جناب آقاي مفيد، بنظر من اين مبني بر اشتباه است اينكه جناب غزنيني فرمدند كه نه ملك تحويل داده شده است و نه ثمن عرض كنم كه بعض ثمن هم كافي نيست ، عبارت لمعه هم اين است كه قبض بعض ثمن كافي نيست و جناب مفيد فرمودند عمده ثمن داده شده آن هم جواب آن نمي شود اما اصل مساله اين است كه اين از موارد كالي به كالي و نسيه نيست عيني كه خارجي باشد آنجا كه اشكال فرمودند بيع باطل است در نسيه و در كالي به كالي است ، در عين خارجي نسيه معني ندارد، اگر يك كسي منزل را خريده باشد يعد از يكماه تحويل بدهد و پولش را بعد از يكماه يا بعد از دو ماه بگيرد اين از مصاديق كالي به كالي نيست كه ما بگوئيم معامله باطل است نه چون يك طرفش عين خارجي است مفهوم نسيه معني ندارد اين است كه اينجا از اين نظرايرادي ندارد و معامله صحيح است 0 بقيه مطالب را هم سروران گرامي فرمودند كه اين فرمودند كه اين معامله بيع است هنگام معامله اعلام نشده بود كه اين ملك در طرح واقع شده است بنابراين خيار عيب هم نداشته است و چنانكه فرمودند اين صدهزار تومان برا يتحكيم تعهدات بوده است 0 بنظر من راي دادگاهها صحيح است 0

رئيس : جناب آقاي هاشمي الحسيني
اصلي ما داريم و آن اين است كه در اصل معامله اگر شك پيدا كرديم اصل فساد است نه صحت اگر در معامله اي شك پيدا شد كه اين معامله صحيح است يا فاسد فقها مي گويند اصل فساد است بله ؟ سندش بين فقها مسلم است چون اصل فاسد در معاملات است  اصاله الصحه اينجا جاري نيست اصل درمعالمه عدم الانتقال است البته مواد قانوني اش را ما تعيين نكرديم حتما" در قانون مدني هم هست 0 بدون شبهه چون اصل در معامله فساد هست در اين معالمه چندا جا ما شك داريم كه بعضي از شكوك را هم ما جواب بدهيم بازهم شكوكي باقي مي ماند در اصل اينكه واقعا" بيع نامه بوده يا قولنامه شك است ، صددرصد اين نيست كه واقعا" بيعنانه بوده حالا كه بيعنامه بوده ببينيد يك مقدار از ثمن را تحويل داده و يك مقدار شرط شده اين دو تارا آقايان توجه كنند مقداري از ثمن را ايشان همان روز تحويل داده و يك مقدار شرط شده اين دو تا را آقايان توجه كنند مقداري از ثمن را ايشان همان روز تحويل داده مقداري هم گفته اند روز محضر، روز محضر هم مشخص نيست چه روزي است كه اين هم يك شك از اينجا پيدا مي شود شك ديگر هم اين زدوخوردهاي دعاوي كيفري و حقوقي ، بالاخره معامله اي نيست كه اسنان صددرصد به صحت آن يقين پيدا كند و عمده در اين باب همين اصل فساد در معامله اينجا حاكم است وبه عقيده بنده راي شعبه دريوان نزديكتر به واقع است 0

رئيس : جناب آقاي حسين سليمي
عرض مي شود در مورد اينكه اين نوشته قولنامه است يابيعنامه بنظر بنده هم بيعانه است در اين بيعنامه شرائط كامل يك بيع گنجانده شده از نظر بايع ، مشتري ، ثمن ، مبيع و حتي قيد گرديده كه از ثمن معامله مبلغ پنج ميليون ريال نقدا" تحويل شده و بقيه هم در محضر پرداخت بشود باز قيد كرده اند كه پس از طي مراحل قانوني در يكي از اين دفاتر اسناد رسمي خاضر بشوند و در آنجا بايع رسما" با تنظيم سند رسمي ملك را انتقال بدهد، شرط آخري هم دارد كه در قسمت آخر اين بيعنامه ذكر شده ، متعاملين هر كدام نسبت به قرارداد فوق سرپيچي و تعلل و انصراف به هر كيفيت اگربكنند مبلغ يك ميليون ريال بابت خسارت بايد به طرف ديگر بدهند بنابراين اين بيعي كه انجام شده يكي بيع خياري است يعني يك نوع خيار شرط هم دراينجا گنجانده شده با توجه به بيعنامه و با توجه به اقدام طرفين درپرونده كيفري خلاصه اين بيع بصورت شرعي و قطعي انجام شده 0 اما مساله اي كه در اينجا هست در اينجا فرمودند كه بايع اصولا" درخواست فسخ نكرده در صورتيكه اتفاقا" بر عكس در اينجادرخواست فسخ هم شده اظهارنامه فرستاده همين آقاي بايع اظهارنامه فرستاده راجع به قولنامه 18/7/68 در تاريخ 7/9/ يا 7/8/68 (و گفته است كه مشتري ) عليه من شكايت كيفري كلاهبرداري كرده من تقاضاي فسخ معامله را كردم ، من حاضر نيستم خانه را به شما بفروشم و اين معامله قابل فسخ است يغني ايشان از خيار فسخ خودش استفاده كرده است من تعجب مي كنم كه چطور مي فرماينده نشده اصلا" اظهارنامه فرستاده منظورم اينكه فروشنده گفته بله خريدارم آن وقت در آنجا چه گفته چون ايشان عليه من شكايت كيفري كرده و تقاضاي فسخ معامله كرده يعني در همان شكايت كيفري تقاضاي فسخ كرده گفته كلاهبرداري كرده من ديگر معامله را نمي خواهم تقاضاي فسخ كرده اياشن هم در جواب اين اظهارنامه را براي طرف فرستاده گفته من معامله را فسخ كردم با ا ين كيفيت حالا در هر حال آ;چه كه مسلم است بنظر بنده اين بيعي كه انجام شده يك بيع خياري بوده است عرض مي شود كه فروشنده يعني بايع آمده درخواست فسخ كرده و در اينجا اين معامله اصولا" فسخ شده 0
قبلا" هم نظير همين موضوع در اينجا پيش آمده به اين كيفيت هيات عممي ديوان عالي كشور يك راي اصراري دادند به اكثريت آراءكه بنده هم چند مرتبه خواندم اين بار هم جهت يادآوري مناسب مي دانم يك مرتبه ديگر ذكر كنم اين ضرري ندارد و وقت هم زياد نمي گيرد راي هيات عمومي اصراري شماره 796/9/1368 اصداريافته كه با اكثريت قريب به اتفاق آراء صادر شده اعتراض تجديدنرخواه عينا" نظير همين موجه بنظر مي رسد اينك فرمودند كه اين بصورت تاكيد هست به صورت تاكيد ما نداريم تاكيد فقط اين موردي هست كه ايشان اينطور ذكر كنند و بگويند كه هر كدام از طرفين از اين معامله منصرف شدند علاوه بر اينكه مي بايستي اين بيع را انجام بدهند اينقدر هم بايد بدهند، تحكيم مي شود اما در زماني كه اصلا" اين موضوع قيد نشده باشد ما نمي توانيم بگوئيم اين تحكيم است اين بصورت معامله هاي معمولي است كه شايد بگوئيم اين تحكيم است اين بصورت معامله هاي معمولي است كه شايد بگوئيم اينكار را انجام داده و علاوه حق فسخ هم داشته و از اين حق هم استفاده كرده حالا يا خريدار يافروشنده ملاحظه بفرمائيد عين همين : ((اعتراض تجديدنرخواه موجه بنظرمي رسد و حكم دادگاه صحيح نيست زيرا در بند چهار قرارداداستنادي تصريح شده در صورت انصراف هر يكاز طرفين قرارداد طرف منصرف شده مبلغ پنجاه درصد آنچه كه رد و بدل شده بعنوان ضرر به طرف ديگربپردازد0 بنابراين ضمانت اجراي انصراف از قرارداد معين گرديده و تعهد ديگري كه همان منظور الزام به تنظيم قرارداد باشد و تعهد ديگري كه براي طرفين قيد نگرديده و با اين ترتيب دعوي الزام به انتقال رسمي يكباب مغازه مورد پيدا نمي كند، لذا حكم تجديدنظرخواسته با اكثريت قريب به اتفاق آراء طبق ماده 576  قانون آئين دادرسي مدني نقض مي شود و تجديد رسيدگي با رعايت ماده مرقوم به دادگاه حقوقي يك ساري محول است )) اين مربوط به ساري بوده بنابراين اين چيزي كه در اينجا انجام شده قبلا" هم در اين مورد رسيدگي شده عرض مي شود كه اينها از موارد خياري تشخيص دادند و در اينجا معامله هم فسخ شده به اين كيفيت بنظر بنده دراينجا قابل فسخ است 0 اصولا"معامله در اينجا خياري بوده و آپدند فسخ كردند و نتيجتا" بنده دراينجا با نظر ديوان عالي كشور موافقم 0

رئيس : جناب آقاي صفرزاده
در خصوص مساله آقايان به اندازه كافي صحبت فرمودند من وقت آقايان را نمي گيرم 0 آقاي سليمي فرمودند كه در خصوص مورد راي هيات عمومي اصراري وجود دارد، واضح است ه هر پرونده هيات عمومي اصراري مشخصات خاص خود را دارد وآن پرونده اي كه استنادمي فرمايند مسملا" اگر بخواهيم مقايسه كنيم بطور كلي با اين پرونده تفاوت خواهد داشت و نمي شود آن را ملاك قرارداد0
معالمه موضوع سند دراين پرونده بيع خياري نيست ، طبق مندرجات سند تعدد مطلوب لحاظ شده انه انتخاب احدالامرين  (فسخ و ياانجام معامله )، بلكه انجام معامله را تاكيد كرده اند و اين شرط را قيد كرده اند كه هر كس نسبت به اين قرارداد سرپيچي يا تعلل كند مثل رفتن به دفترخانه و اخذ مفاصا حساب ، هم از حاكم اجبار فروشنده را براي تنظيم سند رسمي بخواهد و هم وجه التزام خسارت ناشي از تعلل را اگر محمل شرعي داشته باشد بگيرد، بنابراين بيع خياري نيست ، بيع محقق شده است 0
مطلبي را كه مي خواستم به عرض آقايان برسانم اين است ، اساسا" اين عيبي كه اشاره فرمودند و مبيع را معيوب دانستند، بايد گف،ت خيارعيب در صورتي تحقق پيدا مي كند كه عيب در خودمبيع وجودداشته باشد طرح شهرداري را ما نمي توانيم به حساب معيوب بودن مبيع بگذاريم  و بگوئيم كه مبيع معيوب بوده است ، اين يك امر حادثي است كه ممكن است سالها بعد از تنظيم سند رسمي هم ، شهرداري طرحي را اجرا كند كه كل ملك داخل در طرح قرار گيرد لذا راي دادگاهها را موجه مي دانم 0

رئيس : جناب آقاي سيد عبدالله رضائي
از نظر بيعنامه تنظيم شده شكي در تحقق بيع وجود ندارد و بيع بصورت صحيح و با اركان كامل معامله تحقق يافته در موردخيار فسخ هم اين جمله اي كه در قرارداد نوشته شده حكايت از خيار فسخ براي بايع يا فروشنده نمي كند بلكه به همان صورت شرط تحكيم معامله است ه اين معامله بايد انجام پذيرد از اين نظر هم بحثي نيست شبهه و اشكالي كه پيش مي آيد ممكن است دراين زمينه باشدكه بگوئيم خريدار در محكمه كيفري گفته است من معامله را فسخ مي كنم براي اينكه در طرح قرار گرفته آقايان اين رابه خيارعيب تعبيركرده اند0 چون در طرح قرار گرفته ، اين موضوع صحيح نيست به اين خيار عيب اطلاق نمي شود چون مبيع معيوب نيست اينجا امكان داردطرح شرط تبعض صفته باشد اگر نصف خانه در طرح قرار بگيرد و اگر كلش درطرح قرار بگيرد براي اينكه تسليم مبيع ممكن نيست از اين نظرمعامله اشكال پيدا مي كند مو معامله باطل مي شود و اما اينكه در دادگاه و محكمه كيفري خريدرا گفته كه من اين معامله را فسخ كردم اين را نمي شود فسخ گرفت يغني بايد اگر بشود شما عتوجيهش بكنيد به اقاله وتفاسخ توجيهش كنيد كه آنهم دو طرف مي خواهد يك طرف امكان پذير نيست كه اگر خريدار گفته بود من اين معامله را چون در طرح است فسخ مي كنم آن طرف هم قبول مي كرد اقاله و تفاسخ حاصل شده بود معامله باطل بود و اين كا نشده بنابراين معامله صحيحا" تحقق پيدا كرده و معامله صحيح است و حق با دادگاه است 0

رئيس : مذاكرات كافي است ، جناب آقاي اديب رضوي نظرجناب آقاي دادستان محترم كل كشور را بيان فرمائيد0
متن مندرج در قرارداد عادي مورخ 18/7/67 كه براي انجام معامله زماني مشخصي تعيين گرديده ودرآن تصريح شده هريك از طرفين قرارداد سرپيچي نمايد مبلغي به عنوان خسارت به طرف ديگر بپردازد و چون برابر سوابق امر خريدار در موعد مقرر بقيه ثمن معامله را نداده و مبيع هم به او تحويل داده نشده و قراردادهم تمديد نگرديده است و خريدار مطالبه پيش قسط پرداخت شده را (بعنوان مبايعه نامه نبوده و در حد قولنامه تشخيص داده مي شود0 بنا به مراتب مذكور راي شعبه بيست و پنجم ديوان عالي كشور موجه بوده معتقد به تاييدآن مي باشم 0

رئيس : آقايان آراء خود را مرقوم فرمايند0

رئيس : آقايان توجه فرمائيد عده حاضر در جلسه 52 نفر از اين عده اكثريت سي و هفت نفر راي دادگاهها و اقليت پانزده نفر راي شعبه بيست و پنجم ديوان عالي كشور را تاييد كرده اند0

مرجع :
كتاب مذاكرات وآراءهيات عمومي ديوان عالي كشور،سال 1374 دفترمطالعات وتحقيقات ديوان عالي كشور، چاپ روزنامه رسمي كشور
79