رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

راي شماره : 26 - 11/10/1375

راي هيات عمومي شعب حقوقي ديوانعالي كشور(اصراري )
دادنامه مورد تقاضاي تجديدنظر در آن قسمت كه ناظر به محكوميت تجديدنظر خواهان (خواندگان بدوي ) بپرداخت مبلغ هشت ميليون تومان دو برابر وجه بيعانه بعنوان وجه التزام است با توجه به محتويات پرونده و مستندات ابرازي و مباني استدلال و جهات قضيه مباينتي با موازين قانوني ندارد و چون اعتراض موثري كه منطبق با مواد18و25 قانون تشكيل دادگاههاي عمومي باشد بعمل نيامده و از حيث رعايت اصول دادري نيز فاقد اشكال موثر در نقض است لذا راي مزبور در اين قسمت به اكثريت آراء ابرام مي شود0 و اما در خصوص قسمت ديگر خواسته يعني مطالبه مبغل چهار ميليون تومان وجه بيعانه پرداختي از جانب تجديدنظر خواندگان چون حكم بدوي شماره 24349/5/63شعبه 18 دادگاه حقوقي يك تهران كه مبتني بر محكوميت تجديدنظرخواهان به استرداد وجه مزبور بموجب دادنامه شماره 229/185/4/74 شعبه 5 ديوانعالي كشور مورد تاييد و ابرام واقع شده و قضيه مفروغ عنه است بنابراين صدور حكم مجدد از شعبه 23 دادگاه عممي تهران ( كه رسيدگي پس از نقض به آن ارجاع شده بود) نسبت به موضوعي كه مختومه بوده موردي نداشته و نيازي به اظهارنظر مجدد نمي باشد0
هيات عمومي ديوانعالي كشور (شعب حقوقي )


* سابقه *
راي اصراري حقوقي 137526
ابرام راي بر پرداخت وجه التزام

شماره راي  : 1126/10/1375
شماره پرونده : 137525
شماره جلسه : 137536

علت طرح    : اختلاف نظر بين شعبه پنجم ديوانعالي بادادگاههاي عمومي تهران 

 فسخ
 وجه التزام تخلف از انجام معامله
موضوع :     قولنامه
 قانون مدني : مواد10،220،221

در ساعت 9 روز سه شنبه مورخ 11/10/1375 جلسه هيات عمومي شعب حقوقي ديوانعالي كشور برياست حضرت آيت الله محمدمحمدي گيلاني رئيس ديوانعالي كشور و با حضور جنابان آقايان قضات شعب ديوانعالي كشور و نماينده جناب آقاي دادستان كل كشور تشكيل و با تلاوت آياتي از كلام الله مجيد رسميت يافت 0

رئيس : دادنامه شماره 24177/6/1375 ديوانعالي كشور بتصدي جناب آقاي يوسف ايزديان رئيس و جناب آقاي سيدمرتضي ابهري عضو معاون مطرح است 0 جناب آقاي ابهري دادنامه شعبه راقرائت فرمايند0

خلاصه جريان پرونده : بدوا" در تاريخ 17/3/72تجديدنظر خواندگان دادخواستي بخواسته مطالبه مبلغ يكصد و بيست ميليون ريال بيعانه و انجام تعهد مبني بر پرداخت دو برابر بيعانه طبق بند 1 قولنامه مورخ 28/4/62 و صدور قرا تامين خواسته بطرفيت تجديدنظرخواندگان به دادگاههاي حقوقي يك تهران تقديم داشته اند كه به شعبه 18 همان دادگاهها ارجاع گرديده و بموجب آن توضيح داده اند، بموجب قولنامه مزبور ششدانگ يكباب عمارت بمساحت 4/2112 مترمربع جزء پلاكهاي 2799تا2806 واقع در بخش 3 تهران را در قبال اخذ مبلغ چهل ميليون ريال بعنوان بيعانه منتقل نموده و پس از فوت احد از فروشندگان و معرفي ورثه وي (خواندگان رديف يك الي 5) از حضور در دفترخانه امتناع با طرح دعوي الزام به تنظيم سند رسمي قولنامه بيع تشخيص نشده و باابطال دعوي و ابرام در شعبه پنجم ديوانعالي كشور خواندگان ملزم به استرداد بيعانه ودوبرابر آن مي باشند تقاضاي رسيدگي و صدور حكم به استناد فتوكپي قولنامه و گواهي حصر وراثت و دادنامه هاي صادره نموده اند و پيرو دادخوست لوايحي در توجيه خواسته تقديم و با صدور قرار تامين خواسته و تعيين وقت رسيدگي و دعوت از طرفين در جلسه دادرسي آقايان گلشن رضائي و حجتي حاضر و دفاعا" اظهار داشته اند دليل خواهانهاصرفا" بند 2 قولنامه استنادي است كه بايد كل شرايط و بندهاي مندرج در قولنامه من جمله بند6 آن ملاك قرار گيرد و به مواردي كه انجام معامله قهرا" و غير ارادي و بدون تقصير موكلين موجب عدم تنظيم سند گرديده توجه ننموده اند اولا" طبق گواهي دفتر اسناد رسمي در موعد معين در دفترخانه براي تنظيم سند حاضر نشده اند كه دراين صورت موكلين از پرداخت خسارات معاف و كل بيعانه متعلق به آنها بوده ثانيا" طبق بند7 قولنامه اخذ جواز از وزارت مسكن در زمان و تاريخ انجام معامله از شرايط لازم بوده كه تا آخر سال 62 انجام نداده اند و خارج از موعد مقرر در تاريخ 15/3/63 اخذ گرديده ، و نيز قوانين مملكتي فروشندگان نتوانند مورد معامله را انجام دهند قولنامه منفسخ مي شود و ملك در تاريخ تنظيم سند و حتي تا تاريخ 25/2/67 در توقيف وزارت اطلاعات بوده و پايان كار بلحاظ اضافه بماقبل از تاريخ مقرر حاضر نشده و وكيل مرقوم چنين نتيجه گرفته با ترتيب فوق هيچگونه انصرافي ازطرف موكلين صورت نگرفته ،قولنامه فسخ و ضمانت اجرائي آن عملا" مشمول بند6مي باشد0 دادگاه با استماع اظهارات طرفين وملاحظه دلايل ابرازي و اخذ توضيح از خواندگان در خصوص قبض شماره 25305100/2/67 و اعلام ختم دادرسي بشرح دادنامه شماره 24349/5/73:
پس از ذكر مقدمه اي از دعوي مطروحه و دلايل و مدارك ابرازي چون دعوي الزام به تنظيم سند رسمي بموجب دادنامه شماره 25138/4/69 مستندا" به بندهاي 2و6و8 قولنامه رد شده است و دادنامه مزبور مطابق راي شماره 17735/11/69 شعبه پنجم ديوانعالي كشور ابرام گرديده و وكيل خواندگان در پرونده كلاسه 63/347 شعبه 28دادگاه حقوقي يك طي لوايح شماره 1845/5/68و21443/8/67 جهت اثبات عدم وقوع بيع بماده 2 قولنامه ابرازي استناد نموده است دعوي خواهانها را من حيث المجموع وارد تشخيص داده و حكم به محكوميت خواندگان هر يك نسبت به مقدار سه خويش از ملك موضوع قولنامه به پرداخت يكصد و بيست ميليون ريال از بابت اصل خواسته و مبلغ 1799950ريال بابت هزيه دادرسي در حق خواهانها صادر و اعلام داشه و دعوي مشاراليهم را دائر به مطالبه مبلغ 990544 ريال وجه پرداختي به وزارت اطلاعات چون در مورد پرداخت آن توسط خواهانها در قولنامه تعيين نشده و خواهانها نيز ماذون از طرف خواندگان نبوده اند استحقاق مطالبه ندارند حكم به رد دعوي خواهانها در اين خصوص صادر مي شود0
نسبت به اين حكم تجديدنظرخواهي بعمل آمده و پرونده براي رسيدگي به ديوانعالي كشور ارسال و به شعبه 5 ديوانعالي كشور ارجاع گرديده كه اين شعبه طبق دادنامه شماره 229/185/4/74 چنين راي مي دهد:
اعتراض تجديدنظرخواهان نسبت به قسمتي از دادنامه تجديدنظر خواسته در مورد مطالبه دو برابر بيعانه وارد است زيراالزام تجديد نظر خواهان به تاديه دو برابر بيعانه دريافتي طبق بند2قولنامه مورخ 28/4/62 موكول و منوط به عدم حضور مشاراليه در دفتر اسناد رسميي براي تنظيم سند رسمي بيع است يعني الزام به تاديه دوبرابر بيعانه مشروط به انجام تخلف از شرط فوق است در صورتيكه طبق دادنامه شماره 25138/4/69 شعبه 28 دادگاه حقوقي يك تهران كه به موجب دادنامه شماره 17735/11/69 شعبه پنجم ديوانعالي كشورابرام شده است 0اساسا" مفاد نوشته ابرازي فوق تحت عنوان قولنامه دلالت بر وقوع عقد بيع ندارد و ازطرفي به لحاظ بازداشت ملك در راي دادگاه استدلال شده فروشندگان قادر به انجام معامله و تنظيم سند انتقال نبوده اند بالنتيجه قولنامه رامنفسخ و از درجه اعتبار ساقط تشخيص داده و نهايتا" دعوي الزام به تنظيم سند رسمي محكوم به بطلان شده بنا به مراتب تجديدنظر خواندگان استحقاق دريافت دو برابر بيعانه را ندارند با تاييد راي بدوي در خصوص استرداد بيعانه راي تجديدنظرخواسته در مورد محكوميت تجديدنظرخواهان به پرداخت دو برابر بيعانه بعلت عدم توجه به قانون ومستندات پرونده مخدوش است و با نقض آن رسيدگي مجدد به دادگاه عمومي تهران ارجاع مي گردد0
كه پس از نقض پرونده به شعبه 23 دادگاه عمومي تهران ارجاع گرديده و اين دادگاه با تعيين وقت رسيدگي و دعوت از طرفين در جلسه مورخه 27/7/74 با استماع اظهارات حاضرين در جلسه و خواستن پرونده مورد استناد و ملاحظه آن در جلسه مورخه 17/11/74 و انعكاس خلاصه اي از مندرجات پرونده در صورت جلسه دادگاه سرانجام دادگاه ختم رسيدگي را اعلام و بموجب دادنامه شماره 174541/11/74
پس از ذكر مقدمه اي از دعوي مطروحه و دادخواست تقديمي واشاره به سندتنظيم مورخ 28/4/1362 وگواهي حصر وراثت ومحتويات پرونده هاي مروحه در شعب 28و18 دادگاههاي حقوقي يك سابق تهران كه هيچگونه دليلي دائر بر فسخ معامله از ناحيه فروشندگان وياتخلف خواندگان از حيث تنظيم سند وجود ندارد و مدافعات وكيل خواندگان در خصوص بند6 مبايعه نامه بدلايل و قوانين مملكتي فروشندگان نتوانسته اند مورد معامله را انجام دهند استدلال مورد پذيرش شعبه 28 دادگاه حقوقي يك سابق صحيح به نظر نمي رسد زيرا تنها مانعي كه از ناحيه فروشندگان براي تنظيم سند رسمي وجو داشته بدهي مرحوم زين العابدين بوذرجمهري به وزرات اطلاعات بوده كه فروشندگان مي توانسته اند با پرداخت بدهي مرقوم مانع مذكور را مرتفع نمايند0 آنچه از جامع محتويات پرونده استنباط ميگردد عدم انجام تعهدات مندرج درمبايعه نامه از ناحيه فروشندگان و فوت احد از فروشندگان و امتناع فروشنده متوفي از تنظيم سند انقال و تلاش خريداران در جهت تنظيم سند و اجراي مفاد مبايعه نامه عادي مورخه 28/4/1362 ميباشد لذا تخلف خواندگان بر دادگاه محرز بنظر مي رسد و خاهانها مطابق بند2 مبايعه نامه استحقاق دريفلات دو برابر بيعانه پرداختي را دارند لذا دادگاه با پذيرش ادعاي مطروحه و مستندا" بموجب مواد220و221 قانون مدني ماده 10 قانون مرقوم حكم به محكوميت خوادگان اولا" به استرداد بيعانه دريفاتي از خواهانها( 4ميليون تومان ) ثانيا" به پرداخت دو برابر بيعانه ( 8ميليون تومان ) و خواندگان مكلف به پرداخت 179950 ريال هزيه دادرسي ميباشند در مورد مطالبه مبلغ 889554 ريال بدهي مرحوم زين العابدين بوذرجمهري كه خواهان به وزارت اطلاعات پرداخت نموده با عنايت به اينكه پرداخت وجه مذكور به قصد تسهيل در تنظيم سند انجام شده و با وصف عدم تحقق عقدبيع و مردود شناختن دعوي الزام خواهانها و قطعيت آن خواندگان مكلف به استرداد وجه مرقوم ميباشند0 نسبت به اين حكم تجديدنظرخواهي بعمل آمده كه پرونده براي رسيدگي به ديوان عالي كشور اصل وبه اين شع به ارجاع گرديده است 0 گزارش لازم تهيه شد هنگام شور با لوايح تجديدنظرخواهي و جوابيه آن قرائت واوراق پرونده بررسي مي شود0
هيات شعبه در تاريخ بالا تشكيل گرديد پس ازقرائت گزارش تنظيمي و بررسي اوراق پرونده مشاوره نموده چنين اتخاذ تصميم مينمايد:
با عنايت به اينكه حكم تجديدنظرخواسته متند بعلل و اسبابي است كه حكم منقوض مبتني بر آن بوه وتجديدنظرخواه نقض آن راتقاضا كرده است لذا مستندا" بماده 576 قانون آئين دادرسي مدني راي اصراري و اين درخواست بايد در جلسه هيات عمومي شعب حقوقي ديوان عالي كشور مطرح رسيدگي قرار گيرد از اين رو پرونده جهت طرح در هيات عمومي شعب حقوقي ديوانعالي كشور نزد رياست محترم ديوان عالي كشور ارسال مي گردد0

رئيس : جناب آقاي آل اسحاق
در پرونده سابق به نظر مي رسد كه معامله قبلي بيع بوده به اصطلاح وعده نامه نبوده است ، بيع مگر چيست ؟ بيع عبارتست ازمبادله مال به مال 0 مرحوم حضرت امام رحمت الله عليه در كتاب مصباح ، طبق ذهن عرفي ومتبادر عرفي بيان كرده بيع عبارت است از مبادله كردن مالي به مال ، اينها موقعيكه مي خواستند آن قولنامه را تنظيم كنند معامله كردند منزل را فروخته پولي هم تعيين شده مقداري گرفته و بقيه موكل به حضور در محضر براي تنظيم سند معامله شده است 0 اين سند است 0 تنظيم كردن سند معامله ، غير از معامله است معامله همان عملي است كه انجام مي دهند مي گويد آقا من اين را فورختم به شما به اين مبلغ با اين شرايط، اينها دارندمعامله مي كنند آيا چند سال پيش كه اصلا" ما دفتر اسناد رسمي نداشتيم چطورمعامله مي كردند؟ حالا از آن صرفنظر مي كنيم ولي چون دادگاه در آن پرونده نظرش اين بوده ، يك قرارداد بوده ، گفت وگويي بوده ، بيعي نبوده و يا اينكه اگربيعي هم بوده چون شرايطي در آن بوده كه انجام آنهاممكن نبوده باطل بوده براي اينكه در توقيف وزارت اطلاعات بوده و ملكي كه در توقيف باشد اصلا} معامله آن درست نيست بهرحال آن معامله رادادگاه يا باطل دانسته و يا اينكه گفته اصلا" بيع نيست وعده است و اين نظر و اين راي در شعبه محترم پنجم ديوانعالي كشور ابرام گرديده 0 بع هم وقتي كه اعمال ماده 35 شده شعبه محترم چهاردهم ديوان عالي كشور هم اعتراض او را مردود ا علام كرده نتيجتا" آن حكم قطعي شده 0 يعني عدم وقوع بيع اينكه بيعي وقاع نشده يا بيع باطل بوده ، قطعي شده ، بنابراين بيعي نبوده وقتي كه آن معامله باطل بوداين تعهدي ك كرده اگر هر كدام پشيمان شوند فروشندگان علاوه بر اين مبلغ بيع بايد و برابر هم وجه التزام پرداخت كنند اين در ضمن كدام عقد بوده اگر در ضمن عقد بيع التزام صورت گرفته طبق نظر باطل بوده و قطعي هم شده بنابراين ديگر چه وجه التزامي پرداخت بكنند و اگر در ضمن عقد لازم ديگري غير از اين بوده كه ما فرض كنيم كه علاه بر اين بيعي كه آن موقع انجام دادند يك معامله قطعي و عقد لازم ديگري انجام دادند در مضن آن عقد لازم اين شراط را كردند كه اين تشخيص نيست ك اگر يك عقد لازم ديگري ، عقد نكاحي ، عقداجاره اي انجام دادند در ضمن آن عقد لازم ديگري شرط كردند كه اگر يكي از طرفين امتناع كرد اين مبلغ را پرداخت كند واجب الوفا است بايد وفا كند و نظر دادگاهها دست است اما اگر مراد از عقد لازم ديگر همين عقد باشد چون بيع نبوده بلكه يك شرط وتعهد ابتدائي است تعهد و شرط ابتدائي را اكثر فقها واجب الوفا نمي دانند آن تعهد و شرطي را واجب الوفا مي دانند كه متضن عقد لازم باشد و چون اين يك تعهد و شرط ابتدائي است واجب الوفا نيست بنابراين بعيد بنظر مي رسد كه در آن قولنامه مراد ضمن عقد لازم ديگر ، يك عقد ديگري باشد بنظر مي رسد كه در آن قولنامه مراد ضمن عقد لازم ديگر، يك عقد ديگري باشد به نظر مي رسد همين عقد بوده ، چون همين عقد بوده 0 نتيجتا" نظر شعبه محترم ديوان را تاييد مي كنم 0

رئيس : جناب آقاي سادات باريكاني
براي اينكه مشخص بوشد كه دعوي خوهانها براي استرداددوبرابر مبلغ بيعنانه قابل پذيرش بوه ونتيجتا" راي دادگاهها درست است يا قابل پذيرش نوبده وراي شعبه پنجم ديوان عالي كشور صحيح بوده بنظر بنده به دو نكته بايد توجه شود:
نكته اول : اينكه كدام يك از طرفين تخلف كرده اند يا عدم تنظيم سند معلول تخطي يا تعلل كدام يك از طرفين بود خريداران يا فروشندگان ؟ چون اگر تعلل خريداران باشد دعواي آنها هم قطعا" قابل اسماع نيست ، اگر تعلل فروشندگان باشد در اينكه دعوا قابل استماع است و مي شود استماع كرد و بعد تطبيق با موازين داد يا ندارد مساله قابل بحث است 0
نكته دوم : بفرض مشخص شدن اين كه عدم تنظيم سند معلول تخلف فرضا" فروشندگان يا خريداران است آيا با توجه به اينكه اصل قرار داد طبق حكم شعبه 28 دادگاه حقوقي يك تهران بعنوان مبايعه نامه و سند بيع تلقي نشده و آن را وعده ابتدائي با تعهد ابتدائي يا قولنامه بمعناي اخص آن تلقي كرده بهمان اعبتار هم حكم به بطلان دعواي تنظيم سند داده اند وقتي كه اصل قرارداد لازم الوفا نبوده شرط ضمن آن ، شرطي كه جزء فروعات قرارداداست ، آياآن شرط لازم الوفا هست يا نيست اين نكته هم اگر روشن بشود آن وقت نتيجه گيري از اينكه راي دادگاهها صحيح است يا راي ديوانعالي كشور مشخص مي شود بنظر بنده در بند يك قولنامه يا قرارداد استنادي مورخ 28/4/62 ضمن اينكه ثمن معامله را مشخص مي كنند از تاريخ 1/12/62 تا آخر اسفند62مهلت براي تنظيم سند مي گذارند و در تبصره همين بندتوضيح داده مي شود كه طرفين موظفند مدارك لازم براي تنظيم سند را به نحويكه براي دفترخانه ايجاد اشكال نكند ارائه وتسلمي بكنند وتا آخر اسفند1362 براي تنظيم سند در دفترخانه حاضر شوند مدارك لازم براي تنظيم سند مقداري از آن عرفا" مربوط به فروشندگان است مقداري مربوط به خريداران است آنچه كه مربوط به فروشندگان است از جمله اخذ گواهي پايان كار ساختماني يا رفع ممنوعيت معامله اگر در تقويف بوده باشد البته توقيفي كه رفع ممنوعيت آن امكان پذير باشد فرضا" در قبال بدهي كه داشته از ناحيه دادگاهها با قرار تامين خواسته توقيف دشه يا اينكه در رهن بانك بوده بعلت ديني كه داشته يا وثيقه براي فرد ديگري گذاشته اينها از مواردي است كه رفع توقيف قانونا" امكان پذير است يعني فروشنده مي تواند اين توقيفات را رفع بكند و مدرك ديگر مفاصا حساب مالياتي است كه پرداخت ماليات املاك و ماليات نقل و انتقال كه اين مدارك قطعا" بايد از ناحيه فروشنده ارائه و تسليم بشود تا موجبات تنظيم سند در دفترخانه فراهم باشد0 در مورد خريدار هم چون آن زمان مجوز خريد مسكن ضروري بوده اخذ مجوز مسكن از تعهدات خريدار بوده ، البته آنچه كه از پرونده بر مي آيد تا آخر اسفند1362 هيچ يك از طرفين به دفترخانه مراجعه نكرده ، حداقل اين مدارك رابه دفترخانه ارائه ننموده اند چون از ناحيه خريداران مجوزخريدمسكن در15/3/63 صادر شده ، نمي توان گفت خريداران در اين مورد تخطي كرده اند براي اينكه صدور مجوز مسكن از جمله گواهيهائي است كه از حيطه اختيار خريداران خارج بوده 0 آنها مي توانستند مداركشان رابدهندو تقاضاي گواهي براي خريد مسكن بكنند كه قطعا" تقاضاها را درموعدداده اند كه مجوز در15/3/63 صادر شده بنابراين ازناحيه خريداران تخلفي تا اين زمان نشده و بعد خودش هم بمحض اينكه مجوز خريد مسكن صادر شده در دوم مرداد ماه 63 اظهارنامه براي فروشندگان مي دهند در 10/5/63 در دفترخانه 81 براي تنظيم سند حاضر بشويد كه فروشندگان هم در دفترخانه حاضر مي شوند البته احد از فروشندگان ابراهيم بوذرجمهري در دفترخانه حاضر مي شود وليكن تنظيم سند بعلت عدم ارائه مدارك از ناحيه فروشندگان صورت نمي گيرد مجددا" خريداران متوجه مي شوند كه زين العابدين بوذرجمهري كه فروشنده ديگر بوده فوت كرده و براي او گواهي حصر وراثت صادر شده اظهارنامه ديگري در30/5/63 مي فرستند و براي 10/6/63 براي تنظيم سند رسمي انتقال دعوت مي كنند0 عرض من اين است كه تخلف از ناحيه خريدار نبوده از ناحيه فروشندگان محرز است يعني علت عدم تنظيم سند، چون اگربيع نباشد وقتي كه فروشندگان يعني طرفين تعهد كردندطبق بند2قولنامه كه در دفترخانه حاضر بشوند و تنظيم سند بكنند و تنظيم سند نشده اين عدم تنظيم سند معلوم تخلف يا تخطي يا عدم مراجعه يا عدم ارائه گواهي از ناحيه فروشندگان بوده از ناحيه خريدار نبوده ، بنابراين تخطي يا تعلل فروشندگان از مندرجات آن قولنامه اي كه اعبتار ندارد محرز است 0 اما وكيل فروشندگان آمده دفاع كرده كه در حكم شعبه محترم 5 هم آمده كه يكي از علل عدم حضور و عدم تنظيم سند توقيف ملك نزد وزارت اطلاعات بوده كه البته نامه اي كه وزارت اطلاعات به دادگاه داده مشخص مي كندكه آقاي زين العابدين بوذرجمهري به علت دريافت نهصد و نود هزار خرده اي ريال از سازمان اطلاعات وامنيت منحله به بيت المال بدهكاري داشته كه به علت آن ملك در توقيف بوه رفع اين هم مساله اي نبوده كه امكان پذير نباشد0
در بند دوم قولنامه يا قرارداد، اين قرارداد يا قولنامه اگر ملاحظه بفرمائيد به صورت فرمهاي چاپي كه بنگاههاي تنظيم مي كنند نيست همه اش با دست خط نوشته شده است در فرمهاي چاپي هست كه شرط مي شود كه هر يك از طرفين در موعد مقرر يا تخلف كرد يا نيامد به دفترخانه ياتنظيم سند نشددوبرابر، بيعانه رابرمي گرداند اگر فروشنده باشد علاوه بر بيعانه معادل بيعانه را هم به عنوان وجه التزام بدهد ممكن است به آن توجه نشود چون فرم چاپي است و همان طوري تنظيم مي شود و فرمهاي چاپي خوانده نمي شود اما اين قولنامه با خط نوشته شده و در بند دوم تصريح دارد كه طرفين ضمن عقد خارج لازم تعهد مي كنند كه اگر نيامدند و تنظيم سند نكردند اگر خريدار متخلف باشد ونيامد بيعانه مال خالص فروشندگان باشد اگر فروشندگان نيامدند، علاوه بر استرداد بيعانه ، 2 برابر آن را به خريداران برگردانند كه برخلاف قولنامه هاي معمولي هم هست كه معمولا" وجه التزام را يك برابر بيعانه مي گذارند اين جادو برابر گذاشته اند0 اگر در جعل اين خيار طرفين واقعا" قصد نداشتند:اولا" مثل قولنامه هاي چاپي فرمول وار مي گفتند يك معادل بيعانه مسترد بشود، معلوم مي شود كه طرفين تعهد داشته اند و وقتي هم تصريح مي شود كه طرفين ضمن عقد خارج لازم قبول و تعهد نمودند مگر مي شود گفت كه اصلا" عقدخارج لازمي وجود نداشته ومنظورهمين عقداست درصورتيكه اين عقد نيست اگر اين عقد بود خودشان هم تزلزل اين عقد را حس نمي كردند لزومي نمي ديدند كه بنويسند ضمن عقد خارج لازم ، مي گفتند كه طرفين ضمن همين عقد متعهد شده اند كه اين مقدار وجه التزام بپردازند0
بنابراين وقتي كه قيد و تصريح مي شود كه طرفين ضمن عقد خارج لازم متعهد شدند كه اگر تخلف كرددند اي وجه التزام را بپردازند قطعا" نظر خودشان اين بوده كه ضمن عقد خارج لازم اين شرط را گذاشته اند و آن عقد خارج لازم اين شرط را نگه ميدارد وفاي به اين شرط به نظر من ضروري و لازم است بنابراين آن قسمت از راي دادگاهها كه حكم بر استرداد دو برابر بيعانه از جانب فروشندگان به خريداران داده شده درست است مضاف بر اينكه با نهضت قضائي هم سازگار است براي انيكه بيچاره خريداران در سال 1362 چهار ميليون تومان به فروشنده ها داده اند، فروشنده ها هم همان سال وقتي كه بدفترخانه دعوتشان كردند اگر اين چهار ميليون تومان رادرسال 63برمي گرداند بازهم قابل تامل بود اما حالا بعد از14 سال چهار ميليون تومان را نگه دشاتند ملكشان هم كه د راختيار خودشان است چندين برابر شده خريداران بيچاره چهار ميليونشان رفته حالا بعد از 2 يا 3 سال همان چهار ميليون تومان به دستشان مي رسد0 به نظر من راي دادگاهها درست است 0

رئيس : جناب آقاي اشراقي
در پرونده هاي قبل يدر ارتباط با الزام به انتقال با توجه به راي شعبه 28 دادگاه و راي شعبه پنجم ديوانعالي كشوراين نتيجه باقي مانده كه دادگاهها و شعبه پنجم ديوان عالي كشوراين قرارداد را معتبر مي انند حداقل بعنوان يك قرارداد مي شناسند قراردادي كه در آن فروشنده با توافق طرفين وبرطبق حاكميت اراده اي كه داشته اند به يكديگر اختيار داده اند كه نسبت به حضور براي انجام معامله يا انجام تعهد اختياردارنداين اختيارات درمقابل پرداخت وجه التزامي بعنوان قرارداد، خسارت قراردادي بين آنان در ضم عقد لازم مقرر گرديده است مادرپي آن نيستيم كه عقد لازم كجاست چرا كه با امضاي اين قرارداد طرفين توافق دارند كه عقد لازمي بوده است بنابراين در وضعيت فعلي شعبه پنجم خواسته است فروشندگان از اين حقي كه بينشان مقرر بوده است استفاده كنند و در دفتر اسناد رسمي حاضر نشوند يا اگر حاضر شوند مداركي جهت انتقال به دفترخانه ارائه نداده اند در پرونده قبلي اين موضوع را از استدلال شعبه 5 وشعبه 28 دادگاه و راي شعبه پنجم ديوانعالي كشور اين نتيجه باقي مانده كه دادگاهها و شعبه پنجم ديوانعالي كشوراين قراردادرامعتبرمي دانند حداقل بعنوان يك قرارداد مي شناسند قراردادي كه در آن فروشنده با توافق طرفين و بر طبق حاكميت اراده اي كه داشته اندبه يكديگراختيار دارند اين اختيارات در مقابل پرداخت وجه التزامي بعنوان قرارداد خسارت قراردادي بين آنان در ضمن عقد لازم مقررگرديده است مادر پي آن نيسيتم كه آن عقد لازم كجاست چرا كه با امضاي اين قرارداد طرفين توافق دارند كه عقد لازمي بوده است بنابراين در وضعيت فعلي شعبه پنجم خواسته است فروشندگان از اين حققي كه بينشان مقرر بوده است استفاده كنند و در دفتر اسناد رسمي حاضرنشوند يا اگر حاضر شوند مداركي جهت انتقال به دفترخانه ارائه نداده اند در پرونده قبلي اين موضوع را از استدلال شعبه 5 وشعبه 28 استفاده مي كنيم در پرونده بعد از اين در ارتباط به درخواست پرداخت وجه التزام كه 10 سازي بعد در سال 70 مطرح شده و قرارداد قبلي ما در سال 62است خريداران بر حسب آنچه كه ازاحكام قبلي استنباط كرده اند به دادگاه مراجعه كرده اند كه آقا همانطوري كه در قرارداد در حكهاي قبلي به هر حال اين اختيار را به فروشندگان داده اندو حالا در قبال آن اختيار پرداخت وجه التزام مقرره بين ما به عنوان خسارت مورد تقاضا است 0 گرچه در متن قولنامه عنوان خسارتي نيامده است ولي اين يك نوع خسارتي است كه عرفا" در اثر انجام تعهد به خريداران وارد مي شود0 استدلالهاي قبلي آمده اند در مسير كارحكم به محكوميت فروشندگان به انجام تعهدي كه در قرارداد قبلي منعقد شده است خواسته اند دادگاهها اين امر را قبول كرده اند كه باتوجه به قراردادي كه مطابق مواد10،219،220قانون مدني منعقده شده منعقد شده نتيجه قرارداد هم در رابطه با متعاملين قابل قبول است ولو اينكه در متن قرارداد تصريح نشده است در جا دادگاهها حكم به الزام فروشندگان به پرداخت وجه التزام طبق قراردادصادر كرده اند، ولي من معتقدم كه راي شعبه پنجم با تصميم قبلي خود تعارض دارد0 حالت علت تعارضش را هم فرمودندبازداشت ملك است 0 پرونده رامطالعه كرده ام بازداشت ملك به علت پرداخت بدهي اين افراد به ساواك بوده از اين جهت توقيف شده است 0 و اين علت ، علت خارجي نيست كه قوانين مملكتي با آن مغايرت داشته باشد علتي است كه من فروشنده حالا يا قبلا" بوجود آورده ام و رفع نكرده ام تا مانعي باشد براي انجام معامله بنابراين شعبه پنجم قبلا" استدلال كرده اند كه الزام به انتقالش به اين دليل ميسر نيست كه توافق طرفين بر اين بوده كه حقي را طبق قرارداد داشته اند ولي در اينحا باز از قضيه قبلي خودشان برگشته اند آنجا قبول داشته اند اينجا مي گويند پرداخت وجه التزام به دليل اينكه مغايرت با قوانين مملكتي داشته است ممكن نيست در صورتي كه من پرونده را مطالعه مي كردم جز اينكه ملك به علت بدهي فروشندگان در بازداشت بوده است كه آن هم امكان رفعش بوده ، مساله ديگري نبوده است 0
بنابراين با توجه به اينكه عرف يك چنين خسارتي را با توجه به اينكه همه مطلع هستيد كه زمان معامله و زمان فسخ و زمان درخواست اين وجه التزام چه فاصله زماني بوده است كه هنوز هم پرداخت نشده است من راي دادگاهها را تاييد مي كنم 0

رئيس : جناب آقاي دكتر محمد حسين هاشمي
سند موضوع بحث در اين جلسه موضوع الزام به تنظيم سند نيست زيرا به اين دعوي رسيدگي شده و در ديوان عالي كشور هم درهر صورت ابرام گرديده و بعد هم از ماده 35 استفاده شده و اين درخواست را هم شعبه محترم چهاردهم ديوانعالي كشور در كرده است و فقط ، طريق پيش بيني شده در ماده 18 باقي مانده كه امكان استفاده از اين مواد35و18 نظير اعاده دادرسي ، اعتراض ثالث و فرجام از طريق فوق العاده رسيدگي به احكام مي باشدو بايد اجبارا" به موضع نص اكتفا شود0
مساله استرداد بيعانه هم با توجه به اينكه دادگاه رسيدگي چو راي صدور نموده و ديوانعالي كشور هم آنرا ابرام كرده است در اين جلسه موضوع بحث نمي باشد بنابراين تنها مساله اي كه موضوع بحث مي باشد همان وجه التزام يعني دو برابر بيعانه مذكور در قرارداد(چهارمليون تومان ) است كه برابر هشت ميليون تومان مي شود0 من وقتي پرونده را مي خواندم واقعا" متاثر شدم زيرا اين قرارداد هم نظير دهها قرارداد ديگري است كه در اين هيات رسيدگي وتاييد شده ومن نمي خواهم نسبت به موضوعات و اختلافاتي كه بين طرفين در اين پرونده بوده و در هر صورت رسيدگي و ابرام شده تجديد مطلع كنم بلكه منظور آن است كه فقط قسمتي از پرونده را كه موثر در تصميم هيات محترم عمومي مي باشد بازگو نمايم بند 8قرارداد موضوع بحث مي گويد: با توجه به اينكه بيع قبلا" در اجاره خريداران بوده و يك رابطه استيجاري بوده است از تاريخ تنظيم اين قولنامه و رد و بدل شدن بيعانه هيچگونه اجاره بهائي كه مبلغ 820 ريال مي باشد به فروشندگان تعلق نمي گيرد0 ملاحظه مي فرماييد كه اين امر براي رفع رابطه قبلي بوده است يعني تا زمان انعقاد قرارداد رابطه طرفين استيجاري بوده و پس از انعقاد قرارداد موضوع بحث با توجه به اينكه بيع متعلق به خريداران است طبق بند تصريح گرديده است كه مال الاجاره منتفي است و قرائن ديگري هم در پرونده وجود دارد كه نوع قرارداد قصد و نيت طرفين را مشخص مي نمايد و ايكاش مساله الزام به تنظيم سند در هيات عمومي مطرح مي شد كه حقي از خريداران تضييع نمي شد و در هر صورت با توجه به مساله فعلي موضوع بحث كه صرفا" در رابطه با وجه التزام است بايد عرض كنم كه تاريخ در مسائل و اختلافات نقض اساسي بازي مي كند0 اين قرارداد درتاريخ 28/4/62 منعقد شده و در آن تاريخ مراجعه به دفتر اسناد رسمي به روز1/12/62 موكول گرديده و علي فرض اينكه بند الف وبندب قرارداد را به عنوان خيار شرط تلقي نمائيم مدت خيار شرط هم معين بوده است و باز علي فرض اينكه قرارداد را به عنوان تعهد بدوي تلقي كنيم باتوجه به اينكه تعهد بدوي هم نوعي قرارداد در حدود ماده 10 قانون مدني بوده و طبق ماده 456 اين قانون تمام انواع خيار در جميع معاملات لازمه ممكنست موجود باشد مگر خيار مجلس ، حيوان و تاخير ثمن كه مخصوص بيع است ) فرض خيارشرط در اين نوع قرارداداز نظر قانون اشكالي ندارد مضافا" اينكه بعضي از فقها در ذيل آيه شريفه (( يا ايهاالذين آمنوا اوفوابالعقود)) عقود را به عهود تفسير نموده و آنرا نيز لازم الوفا دانسته اند زيرا به تعبير بعضي از فقها و مفسرين در يك نظام صحيح اجتماعي و اقتصادي بايدافراد به قول و قرار خود پايبند باشند0 حال با فرض تلقي قرار دادن به عنوان تعهد بدوي و با توجه به اينه طرفين در مدت خيار يعني تا 1/12/62 از آن استفاده نكرده اند بلكه بحكايت پرونده در تاريخ 10/6/63 آقايان بوذرجمهري و ساير وراث براي انجام قرارداد يعني تنظيم سند با آقايان ابوالمعالي در دفترخانه حاضر شده اندكه اين مطالب حاكي از آن است كه طرفين خود را ملزم به انجام قرارداد و تنظيم سند ميدانسته اند النهايه چون مدارك براي تنظيم سنداز طرف فروشندگان تا تاريخ مراجعه به دفترخانه نگفته اند كه قرارداد لازم الوفاء نبوده ، تعهد بدوي بوده يا ما آن را فسخ كرديم مساله فورس ماژور هم در بين نبوده يعني فرضا" اگر ملكي در رهن باشد و مالك آن را با علم به رهن بودن بفورشد با توجه به اينكه التزام شئي التزام به لوازم آن هم هست عملا" با انعقاد قرارداد بيع ملتزم به رفع كليه موانع منجمله فك رهن هم شده است 0
حال راجع به اصل مطلاب اگر ما مماشات كنيم و قراردادراتعهد بدوي تلقي كنيم با توجه به اينكه در ضمن اين قرارداد قيد شده است كه (طرفين ضمن عقد خارج لازم متهد شوند كه متخلف وجه التزام را بپردازند) علي فرض لازم الوفاء نبودن تعهد بدوي هم باز چون وجه التزام ضمن عقد خارج لازم قيد شده در هر صورت پرداخت آن لازم است 0 قبلا" هم اين موضوع بحث شده و بنده عرض كرده ام مواردي كه دربيع بودن قراردادي شك و ترديد نباشد اما اجباري باشد و من له الخيار آن را فسخ كند وجه التزام مذكور در ضمن آن و چون اصل عقد خياري و فسخ گرديده مي توان گفت كه قابل مطالبه نيست 0 امااگردرقرارداد قيد شود كه وجه التزام ضمن عقد خارج لازم ديگري يعني غير از اين عقد بيع خياري قيد گرديده با فرض فسخ بيع خياري باز قابل مطالبه است زيرا هر چند بيع خياري فسخ گرديده ليكن عقد خارج لازم كه وجه التزام ضمن آن قيد شده به قوت خود باقي است 0 روي اين اصل است كه ما در بعضي از قرادادها كه بصورت بيع خياري است مشاهده مي نمائيم كه وجه التزام باين كيفيت قيد شده و اين امر براي اين است كه اگر من له الخيار از آن استفاده و بيع را فسخ كند طرف مقابل مي تواند باستناد اين شرط وجه التزام را مطالبه كند ومادر مقام قضا نمي توانيم از خواهان وجه التزام سئوال كنيم كه اين عقد لازم خارج چه بوده است 0 زيرا طرفين سندي را امضاء كرده وماخوذ به امضاء حد مي باشند0 بنابراين با اين توجيه در پرونده مورد بحث وجه التزام بقوت خود باقي بوده و من اظهارنظر دادگاهها بالاخص دادگاه دوم را صرفا" در مورد وجه التزام ازلحاظ استنتاج به استدلال تاييد مي نمايم 0

رئيس : جناب آقاي مفيد
من راجع به تاييد راي شعبه مي خواهم صحبت كنم براي اينكه تعادلي حاصل بشود:
اولا": راجع به اصل قولنامه با مبايعه نامه يا قرارداد هرچه هست چون در شعبه 28 و بعد هم ديوان عالي كشور قطعي شده است روي آن بحثي نداريم 0 حالا ابطالي كه شده يا براي آن شرطي بوده كه بايد مي آمدند محضر نيامدند كه حالا آن ايراد داشته باشد با جهت ديگر مثلا" اين مال در اختيار اين شخص نبوده مثل كسي كه مالي در رهن ومي خواهد بفروشد مالي كه در توقيف وزارت اطلاعات بوده و اين شخص هم در آن زمان قادر نبوده آن را تحويل بدهد مالي را كه نتواند تسليم كند شايد از اين جهت دادگاهها بالاخره آمده اند ابطالش ماده 10 و قرارداد و اين حرفها همه اينها فرض اين است كه دردادگاه قبول نشده وراي قطعي شده ما به هر دليلي اگربخواهيم مدام برگرديم و روي آن قولنامه صحبت كنيم مثل اين است كه تقريبا" اضافه بر مورد لزوم كار ما بحث كرده ايم 0
مساله ديگري كه هست اين است كه حالا آ; راي قطعي شد يعني با حكم قطعي دادگاه وتاييد ديوانعالي كشور و حتي اعمال ماده 35همه مراحل را طي كرده گفته اند اين بيع نامه نبوده قولنامه بوده واينها هيچ حجقي ندارند فقط مي آئيم سر اين شرطي كه در ضمن عقد شده است يعني عقدي قولنامه اي يا بيعنامه اي ، يك اصل ما بايد داشته باشيم تا بيائم شرطي را كه در ضمن آن اصل است آن شرط رابه آن بچسبانيم موقعي كه اساس از بين رفت ديگر آن شرطي كه در ضمن آن است ديگر نمي تواند براي ما كاري بكند و اين جمله اي كه آقايان به آن استناد مي كنند كه : در ضمن عقد خارج لازم اين شرط شده 0
اولا"  اين كلمه خارج مخصوصا" و حتي اشخاص بي اطلاع مي نويسند چون در محضر رسمي كه نوشته شده اين كلمه خارج را مسامحتا"اينجا مي نويسند مرادش در ضمن همين عقد بوده است واين كلمه خارج معمولا" در جائي نوشته مي شود كه يك عقد غير لازمي را مي خواهند لازمش بكنند بعد در ضمن يك عقد غير لازم ديگر انجام مي دهند در ضمن شرط مي كنند مثلا" فرض كنيد مي خواهند وكالت را لازمش بكنند براي زن وكالت بگيرند كه هر وقت شوهرش تخلف كرد اختيار طلاق داشته باشد يك خريد و فروشي مي كنند يك قلمي 000چيزي اين مي شود اين عقد خارج در ضمن شرط مي كنند و با اين عقد خارج لازم وكالت غيرلازم را لازم مي كنند اين كلمه اي كه در اينجا بعنوان خارج لازم به كار رفته قطعا" عقد ديگري در خارج نبوده يعني چطور مي شود كه اينهابيايند يك قولنامه اي به اين مفصلي بنويسند بعد يك معامله اي هم بيرون انجام بدهند مثلا" يك خريد و فروش چيز ديگر را هم بكنندبعدبگويند شرطي كه در ضمن آن عقدي كه ما مثلا" خربزه فروختم مي آوريم داخل ياينجا مي كنيم 0
بنابراين التزامي در اينجا اصلا" نبوده تا لازم الوفا باشد و اينكه شرط را ما بگوئيم اينجا ولو آن عقد باطل بوده خوب اين شرطي است كه به قول جناب آقاي دكتر هاشمي 000 همه اين موارد را ما داريم ولي اينكه حضرت امام و ديگران مي فرمايند شرط ابتدائي واجب الوفا نيست علت آن اين است كه اصلا" ماهيت شرط ريشه لغت شرط را شما ببيند ما اصلا" چيزي به عنوان ابتدائي نمي بينيم كه اسمش را شرط بگذاريم شرط هميشه در جايي است كه يك عملي رايك كسي مي خواهد انجام بدهد و يك شروطي باشد بعد شرط مي آيد بر آن مترتب بشود مي گويد من متعهد شدم امروز به شما اين خانه را بدهم اين پول را بدهم اين عمل را انجام بدهم و اگر نكردم شرطش اين است كه اين كار را انجام بدهم كهبعد اگر از آن تخلف شد اين شرط قهرا" بار بشود0 بنابراين وقتي اين معامله اصلا" باطل شد اين قولنامه هيچي شده ، چيزي باقي نمانده همانطوري كه خودش رفت بالتبع شرطي هم كه در آن نوشته شده كه حالا به هر صورتي نوشته شده باشد اين ديگه اصلا" نمي تواند باشد0 بنابراين راي دادن به اينكه حالا آن قولنامه از بين رفت تازه آن زماني هم كه اين معامله بازهم چيزشده اعمال شرط را نكرده استفاده نكرده و اين اصلا" باطل بوده از ريشه بنا براين راي شعبه محترم ديوانعالي كشور كه فرمودند كه اين شرط لازم الوفاء نبوده و در اينجا قابل عمل نبوده ما تاييدمي كنيم 0

رئيس : جناب آقاي ابهري
 اجازه مي خواهم بند 6 همين نوشته عادي را بخوانم بند6:
((بدلايل قوانين مملكتي فروشندگان نتوانند انجام دهند قولنامه فسخ و منفسخ مي شود)) پس وقتي اين بند را مي نويسند يعني اينها علم داشته اند كه اين چيزي را كه دارند مي نويسند اصلا" عملي نيست براي اينكه اين زمين توسط وزارت اطلاعات بازداشت شده خودشان اين را مي گويند اينها هم كه فسخ نكرده اند حكم دادگاه بوده كه اين را فسخ كرده كل معامله هشت ميليون و نيم است اين جا12 ميليون اين آقا بايد پول بدهد0

رئيس : مذاكرات كافي است جناب آقاي اديب رضوي نظريه جناب آقاي دادستان كل كشور را قرائت فرمايند0
با توجه به اينكه درخواست الزام فروشندگان به تنظيم سندرسمي در دادگاه حقوقي يك تهران قبلا" مطرح شده و دادگاه قراردادارائه شده را بيع نامه تلقي نكرده و دعواي خريداران را رد نمود است و ديوانعالي كشور نيز اين را ي را تاييد كرده است و چون درخواست خوهانها به الزام فروشندگان به تاديه دو برابر وجه بيعانه موكول به عدم حضور آنان در دفترخانه اسناد رسمي براي تنظيم سندرسمي بيع بوده است كه با توجه به آراء صادره فوق موضوع بيع ومعامله اساسا" منتفي اعلام شده است و نظر به ايهنكه طبق سوابق ملك مورد ادعا از سوي وزارت اطلاعات در بازداشت بوده و فروشندگان قهرا" توانائي انجام معامله را نداشته اند بنابراين با توجه به بند 6 قرارداد مطالبه 2 برابر وجه بيعانه از طرف خواهانها قابل پذيرش نبوده و آنها استحقاق دريافت آن را ندارند0 عليهذا راي شعبه پنجم ديوانعالي كشور موجه بوده معتقد به تاييد آن مي باشم 0

رئيس : آقايان در اوراق راي آراء خود رالطفا" مرقوم فرمائيد0

عده حاضرين محترم در جلسه 54 نفر بودند كه اكثريت 39 نفر راي دادگاهها را صحيح دانسته اقليت به تعداد14 نفر راي شعبه پنجم ديوانعالي كشور را پذيرفته اند0

مرجع :
كتاب مذاكرات وآراء هيات عمومي ديوان عالي كشور سال 1375
دفترمطالعات وتحقيقات ديوان عالي كشور ، چاپخانه روزنامه رسمي
131