رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

پرونده اصراري كلاسه : 2/3/9186 ح
رديف :  76/35

بسمه تعالي
راي هيئت عمومي ديوان عالي كشور(شعب حقوقي )
مندرجات قرارداد مستند دعوي خصوصا" قيد اين جمله در آن كه خريدار قبل از تنظيم سند رسمي حق واگذاري مورد معامله را به ديگري دارد و نيز حضور طرفين دعوي در دفتر اسناد رسمي به منظور تنظيم سند رسمي انتقال كه صرفا" بر اثر حدوث اختلاف بين آنها بر سر كسر ابعاد اصلاحي ملك طبق پايان كار شهرداري عملي نگرديده و توافقات بعمل آمده در جلسات مورخ 22/3/75 و15/10/70 و ساير قرائن وشواهد موجود در پرونده من حيث المجموع دلالت بر قصد و اراده طرفين در وقوع معامله بر اساس پايان كار شهرداري و كسر مساحت اصلاحي دارد و تعيين وجه التزام در قولنامه وقرارداد مدركيه شهود از باب تحكيم معامله و وقوع عقد بيع بوده است و نتيجتا" راي تجديدنظر خواسته صادره از شعبه سوم دادگاه عمومي تهران و دادنامه تصحيحي منضم به آن به اكثريت آراء ابرام مي شود0

* سابقه *
بسمه تعالي
رديف : 76/25 هيئت عمومي
تاريخ رسيدگي : 29/10/1376
شماره دادنامه : 410/3
تجديدنظرخواه : آقاي اكبر جهانگرد وكيل دادگستري ساكن تهران ، خيابان بخارست ، كوچه 14، پلاك 51، طبقه دوم به وكالت از آقاي محمد صادق نوري 
تجديدنظرخوانده : آقاي داريوش لنجاني ساكن تهران ،خيابان پاسداران
بهارستان سوم پلاك 2
تجديدنظر خواسته دادنامه شماره 26714/2/75 صادره از شعبه سوم دادگاه عمومي تهران در پرونده 
تاريخ ابلاغ دادنامه به تجديدنظرخواه :31/5/75
تاريخ وصول دادخواست تجديدنظر: 17/6/75
مرجع رسيدگي : شهبه سوم ديوانعالي كشور
هيئت شعبه : آقايان مهدي منشي زاده منوچهري رئيس  علي خوشوقتي مستشار

خلاصه جريان پرونده :
در تاريخ 23/12/68 آقاي داريوش لنجاني دادخاستي بطرفيت آقاي محمد صادق نوري بخواسته الزام خوانده به انتقال رسمي ملك موضوع قولنامه مورخه 16/8/68 و در نهايت ابطال قولنامه مذكور واسترداد مبلغ ده ميلوين ريال وديعه پرداختي به دادگاه حقوقي يك تهران تسلمي و توضيح داده برابرقولنامه مورخه 16/8/68 ششدانگ يكباب خانه مسكوني متعلق بخوانده جزء پلاك ثبتي شماره 714 فرعي از 22 اصلي واقع در بخش 11 تهران را از قرار مترمربعي 500/27 تومان با كسر اصلاحات زمين خريداري كردم 0 دريافت مفاصا حساب مالياتي و عوارض شهرداري و ساير مدراك به عهده فروشنده بوده كه ميبايد ظرف مهلت دو ماه تهيه و ملك رسما" به من منتقل ميشد ولي خوانده نتوانسته ابعاد اصلاحي زمين را از شهرداري اخذ نمايد تا معامله بر اساس مساحت واقعي زمين صورت گيرد و قيمت بر آن مبني تاديه شود0 اينجانب راس موعد در دفترخانه حاضروگواهي ازسردفتر گرفته ام و متعاقبا" اظهارنامه رسمي براي خوانده ارسال نمودم كه مفيدفايده نبوده و اصرار دارد كه ملك را با ايعاد و مساحت مندرج در سند مالكيت به من بفروشد لذا تقاضاي صدور حكم بر الزام وي به تحصيل مدارك لازم و انتقال رسمي ملك و چنانچه از تحصيل اصلاحيه و ساير مدارك عاجز باشد، درخواست صدور حكم بر ابطال قولنامه تنظيمي و استرداد مبلغ يك ميليون تومان وجه دريافتي را دارم 0 پرونده در شعبه 21 دادگاه مرقوم در جريان رسيدگي قرارگرفت وخواهان متعاقبا" خواستخ خود را منحصرا" الزام خوانده به انتقال رسمي پلاك مورد مامله تعيين نموده است و وكيل او در جلسه دادرسي اعلام داشته موكل حاضر است پس از تعيين متراژ دقيق وحدود قسمت اصلاحي رقبه مورد دعوي كه در پايان كار به اين عبارت آمده است ((ضمنا" حد شمالي به خيابان 12 متري اصلاحي ثبتي و طرح اجرائي شماره 768/16كه منظور از طرح اجرائي اصلاحي عرض كوچه 12 متري به 16 متري ميباشدو در مورد پلاكهاي مجاور نيز به همين ترتيب عمل شد0)) بهاي ملك را بپردازد0 خوانده بشرح لوايح تقديمي و در جلسات دادرسي در پاسخ بهدعوي اظهار داشته : خانه خود را با خواهان قولنامه كردم 0 با وضعيتي كه در برگ پايان كار توسط شهرداري قيد شده اگر اصلاحي ميداشت بايد در گواهي پايان كار مشخص ميگرديد، متعهد بودم ظرف مدت دو ماه مدارك لازم را تهيه و ملك را رسما" به ايشان منتقل كنم 0 كه به همين ترتيب عمل كردم و روز موعود با داشتن مدراك لازم در دفترخانه حاضر شدم ولي خوهان به دستاويز اينكه شهرداري ميزان اصلاحيه را مشخص نكرده از انجام معامله امتناع نمودچندبار به اتفلاق به شهرداري منطقه مراجعه كرديم اعلام نمودند ملك عقب نشيني و اصلاحي ندارد، براي اطمينان خاطر ايشان پروانه ساختماني جديدي گرفته ام كه در آ; قيد شده طول ابعاد زمين طبق سند مالكيت است ولي مشاراليه قانع نشده 0 من متعهد بوده ام معامله را در سال 1368 انجام دهم ، با توجه به اينكه مدتي طولاني از آن تاريخ سپري شده الزام من به انجام معامله منتفي است فعلا" برمراتب فوق مستند دعوي قولنامه است 0 خريدار صرفا" مبلغي به عنوان بيعانه پرداخته و مبيع به قبض داده نشده و طرفين مكلف به تبعيت از مفادقرارداد نيستند و تقاضاي صدور حكم بر بطلان دعوي مطروحه را دارد0 مشاراليه در جلسه دادرسي مورخه 22/3/75 پذيرفته است معامله بر مبناي پايان كاري كه شهرداري صادر كرده است صورت گيرد0 دادگاه وضعيت ثبتي پلاك مورد دعوي را از ادراه ثبت اسناد استعلام و با احراز وقوع عقد بيع بصدور حكم بر الزام خوانده به انتقال رسمي ملك مورد بحث با كسر مساحت اصلاحي ، به خواهان در قبال دريافت مبلغ 165/368/12 ريال اظهار عقيده مينمايد و اين شعبه در مقام رسيدگي بهاعتراض وكيل خوانده به نظريه دادگاه به لحاظ اينكه مندرجات قولنامه عادي مورخه 16/8/68    وقوع عقد بيع نيست وتعهد به انجام معامله با تعيين وجه التزام همراه شده است نظريه دادگاه را تنفيذ نموده و پرونده را بدادگاه ذيربط داده است 0 دراين مرحله آاقاي دكتر ناصر       وكيل دادگستري به وكالت از آقاي داريوش لنجاني وارد دعوي شده و بشرح لايحه تقديمي و در جلسه دادرسي اظهار داشته بر خلاف استنباط ديوا عالي كشورو اساس عقد بيع سند عادي مورخه 16/8/68 بود كه     آن عقد بيع بارعايت جمع شرايط قانوني تحقق يافته ، طرفين علاوه بر اينكه         خو را در مقام معامله بصورت مندرجات سند مذكور ابرار نموده اند در محضر دادگاه كرارا" وقوع عقد بيع را تاييد كرده اند و قرار شده معامله برمبناي پايان كاري كه شهرداري خواهد داد انجام گيرد و با فرض امكان عدول از معامله طرفين نه تنها     حق استناد نكرده اند بلكه عقد بيع را تنفيد وتحويل نموده اند0 وكيل خوانده نيز اظهارداشته مدت معينه براي تنظيم سند دو ماه بوده و موكل تمام تعهدات خود را انجام داده و مدارك لازم براي انجام معامله را فراهم آورده اما خواهان كه ظاهرا" قادر به پرداخت ثمن نبوده بدون دليل مدعي ميشود كه ملك متجاوز از12 متر اصلاحي دارد كه در پايان كار قيد نگرديده از انجام معامله امتناع مينمايد0 نظر به اينكه طرفين قولنامه اي تنظيم و ضمن آن حق فسخ را طبق شرايطي براي خود قائل شده اند تقاضاي رد دعوي را تكرار مينمايد0 دادگاه بمنظور احراز قصد و اراده طرفين از مسئول بنگاه معاملات ملكي راجع به چگونگي جريان تحقيق بعمل آورده و پس از استماع اظهارات و مدافعات وكلا طرفين كفايت رسيدگي را اعلام و خلاصتا" بشرح زير راي صادر مينمايد: با عنايت به مستند مورخ 16/8/68 كه مصون از انكاروتكذيب باقيمانده و حاكي است ك خوانده ملك متنازع فيه را باتعيين قيمت هرمترمربع (با كسر اصلاحي ) بخواهان فروخته و مبلغ يك ميليون تومان دريافت دشاته و مقرر گرديده بقيه ثهم را هنگام تنظيم سن رسمي انتقال دريافت نمايد و حسب گواهي دفتر اسناد رسمي خواهان جهت انجام معاملحاضر گرديده و نيز بموجب گواهي مذكور طرفين بر سر مساحت ملك اختلاف داشته اند به اينكه بر تحقق بيع بهنحو صحت اشكال نمايند و با توجه به اينكه گواهي ها و مفاصا حساب هاي لازم جهت انجام معامله تهيه شده است و طرفين بشرح صورتجلسه مورخ 22/3/75 دادگاه توافق نموده اند انتقال رسمي بر اساس پاياني كاري كه بشماره 25/9/68 500222170 از شهرداري اخذ نموده اند صورت گيرد وبهاي كسر مساحت از كل قيمت وضع گردد0 ومسئول بنگاه تنظيم كننده گواهي داده اند كه فروشنده اظهرا داشته طبق سند ميفروشم يعني كسرمساحت را قبول ننموده و با معاذير موجه از انجام معامله سرباز زده است و از استرداد وجه دريافتي از خريدار امتناع و تصريح نموده معامله انجام شده و نظر به اينكه مستفاد از اظهارات مزبور تحقق بيع يد به نحو صحت ميباشد و به جهت اينكه پس از انقضاء مدت دوماه يعني در تاريخ 18/10/68 طرفين به دفترخانه مارجعه نموده اند كه اين خود عدول فروشنده از حقوق متصوره در قرارداد ميابشد لذاخوانده به انقال رسمي پلاكمورد دعوي با كسر مساحت اصلاحي و دريافت مابقي ثمن محكوم ميگردد و نسبت بخواسته ديگر خواهان مبني بر ابطال قولنامه و استرداد مبلغ ده ميليون ريال با توجه به مراتب فوق حكم بر بطلان دعوي صادر مينمايد ضمنا" خوانده پرداخت مبلغ 42351 ريال بابت هزينه دادرسي در وجه خواهان محكوم ميشود وكيل خوانده به راي صادره اعتراض و درخواست تجديدنظر نموده و اين شعبه برابر دادنامه شماره 163/293/2/74 خلاصتا" چنين راي داده است :
مستند دعوي قولنامه عادي مورخ 16/8/68 است كه با توجه به متن آن و تعهدات و الزاماتي كه طرفين به عهده گرفته اند و شرايطي كه مورد توافق قرار داده اند به وضوح معلوم ميدارد كه سند مذكور قولنامه و تعهد به انجام معامله است و مثبت تحقق وقوع عقد بيع نميباشد چه آنكه صرف به كار بردن عناوي خريدار و فروشنده مورد معامله و بهاي آندر متن قرارداده وقوع عقد بيع راثابت نمينمايد كمااينكه در ماده 339 قانون مدني كه توصيف كننده قوائم و عناصر عقد بيع است 0 تصريح گرديده پس از توافق بايع و مشتري در مبيع و قيم آن عقد بيع به ايجاب و قبول واقع ميشود به ديگر عبارت در قسمت اول ماده مرقوم كه هنوز بيع واقع نشده از توافق بايع و شمتري در مبيع و قيمت آن گفتگو شده و سند عادي ابرازي نيزهرگاه منعكس كننده توافق بايع و مشتري در مبيع و قيمت آنست ولكن صرف اين توافق وافي به مقصود نيست كمااينكه در قسمت اخيرماده مرقوم گرديده : با ايجاب و قبول است كه معامله و عقد بيع ، تام الركان واقع مي شود لذا در تشخيص ماهيت حقوقي قراردادي كه مستند دعوي قرار گرفته بايستي قصد و خواسته مشترك طرفين را بر مبناي الفاظ و عباراتي كه در قرارداد به كار برده اند با حمل آنها به معاني و احراز تصرف و قسمت اول قرارداد صرفا" در حد توافق طرفين در مبيع و قيمت آن پرداخت مبلغ يك ميليون تومان بابت بيعانه ومقرر شده است طرفين در تاريخ معين براي انجام معامله دردفترخانه حاضر شوند و جمله مذكور صريح در اين است كه طرفين ا نجام معامله را موكول به حضور در دفترخانه در وقت معامله نموده اند و اضافه شده است فروشنده متعهد ميگردد اگر در مدت معين حاضر به انجام معامله نگردند علاوه بر استرداد بيعانه معادل آن را به خريدار بپردازدو اگر خريدار حاضر به انجام معامله نگرديد حقي به مطالبه بيعانه خود نخواهد داشت 0 بنابه مراتب مصرحات متن سندمقطوعا" دلالت دارد بر اينكه در ديده طرفين ، قرارداد مذكرو حاوي توافق آنان در مبيع و قيمت آن و همچنين تعهدات و الزاماتي است كه باري انجام معامله به عهده گرفته اند و قرارداد مذكور به هيچ وجه متضمن ايجاب وقبول به نحوي كه صريح در معناي بيع باشد نيست از طرفي خواسته اولين دعوي خواهان بشرح مندرج در دادخواست ومندرجات اظهارنامه ارسالي خواهان نيز معلوم ميدارد كه نامبدره هم قرارداد مادي را به قولنامه تلقي كرده والا اگر در نظر خواهان بيع واقع شده بود0 با توجه به بند 1 ماده 2 و3 قانون مدني اگر اقامه دعوي بمنظور ابطال قولنامه و استرداد وجه وديت (بيعانه ) پرداختي ، موقعيت نداشته و فعلا" بر اين مراتب دراظهارنامه ارسالي خواهان به خوانده خاطرنشان نموده ظرف مدت ده روز از تاريخ ابلاغ نسبت به استرداد وجه دريافتي و معادل آن بابت خسارت ناشي از انجام (عدم انجام ) معامله اقدام نمايد كه اين اظهار نيز مويد عدم انجام مهامله از ديدگاه شخص خواهان است و براين اساس كه معامله واقع نشده ،استرداد بيعانه را درخواست كرده است 0 از طرفي متداعيين بمنظور تدارك و جبران خسارت ناشي از عدم انجام معامله جعل وجه الترام نموده اند و يا لحاظ كيفيت اشتراط معلوم ميگردد وجه التزام مذكور در قرار داد به عنوان خسارت قراردادي عدم اجراي تعهد و شرط جزاي آن و جانشين تعهد اصلي برقرار گرديد، وب ر تقدير ثبوت تخلف هر يك از طرفين ، طرف ديگر فقط استحقاق مطالبه وجه التزام را خواهد داشت و اظهارمتصدي بنگاه معاملات مليك مبني براينكه عرفا" معامله انجام شده با توجه به مندرجات قولنامه و اينكه تشخيص عرف به عهده قاضي دادگاه است نه متصدي بنگاه موثر در مقام نميباشد بنا به مراتب اشعاري دادنامه تجديدنظر خواسته كه برخلاف مقررات قانوني صدور يافته نقض و رسيدگي مجدد به شعبه ديگر دادگاه حقوقي يك و درصورت تشكيل دادگاه عمومي به يكي از شعبات دادگاه عمومي تهران ارجاع ميگردد0
پرونده پس از وصول بدفتر دادگاهها با كلاسه 74/1424 حسب الارجاع در شعبه سوم دادگاه عمومي تهران در جريان رسيدگي قرار گرفته و وكلاي طرفين در اين مرحله اظهارات و مدافعاتي نموده اند كه مفادا"تكرار مطالب معنونه قبلي است 0 دادگاه در تاريخ 26/3/75 كفايت رسيدگي را اعلام و خلاصتا" بشرح زير راي صادر نموده است 0 صرفنظراز بعضي ايرادات لفظي به الفاط استعمال شده در مدت ابرازي خواهان آنچه كه از مجموع اظهارات طرفين و گواهي گواه بشرح صورتجلسه مورخه 1/4/72 مستفاد ميگردد0 الفاظ و عبارات تصريحي در مستند مذكور حكايت از اراده طرفين به انجام معامله در زمان انعقاد قرارداد و سپس دعوت آنان به رسميت بخشيدن به معامله ، پس ازانجام تشريفات در دفتر اسناد رسمي دارد( نقل عيني عبارت ) چه آنكه بر طبق فعل و انفعالات حقوقي حقوقي فيمابين طرفين در تعقيب دعوي ، علي الخصوص حسب توافقات بعمل آمده آنان درجلسات دادرسي مورخ 22/3/75 و18/10/75 دادگاه مجددا" قصد و اراده خود را كه مورد تاييد دادگاه قرار گرفته به انجام معامله با تعيين متراز دقيق مورد معامله بيان داشته و بشرح لايحه شماره 7768/7/71 توافق نموده اند كه انتقال رسمي موضوع معامله بر اساس پايان كار شماره  2532175003/9/61 باكسرمساحت اصلاحي صورت گيرد كه شمه اين امور دلالت بر ايجاب و قبول طرفين و نتيجتا" وقوع عقد بيع دارد فلذادادگاه حكم برالزام خوانده به انتقال رسمي پلاك موصوف در قرارداد عادي مورخ 26/8/68 با كسر اصلاحي آن در قبال دريافت مبلغ 165/268/1 ريال و پرداخت مبلغ 27251 ريال بابت خسارت دادرسي بخواهان صادرمينمايد،خواسته ديگر خواهان مبني بر ابطال قولنامه و با پرداخت وجه التزام ،با توجه به استرداد آن ، محكوم به رد اعلام شده است 0آقاي اكبرجهانگرد وكيل خوانده به راي صادره اعتراض و درخواست تجديدنظر نموده و اعتراضات وي تكرار مطالبي است كه در جريان دادرسي عنوان شده وكيل تجيدنظرخوانده نيز در پاسخ لايحه اي ارسال داشته كه ضعيف است و پرونده جهت رسيدگي بدويان عالي كشور ارسال و به اين شعبه ارجاع شده و پس از رفع نقائص از جمله اصلاح رقم باقيمانده ثمن به مبلغ 165/368/13 ريال ، بموجب دادنامه اصلاحي شماره 15778/5/76 معد طرح و اتخاذ تصميم در شعبه است لوايح طرفلين هنگام شور قرائت خواهد شد0
هيئت شعبه در تاريخ بالا تشكيل گرديد پس از قرائت گزارش آقاي دكرت علي خوشوقتي عضو مميز و اوراق پرونده مشاوره نموده چنين راي ميدهد:
نظر باينه در پرونده مطروحه بدوا" شعبه 21 دادگاه حقوقي يك تهران بصدور دادنامه شماره 1176/3/73 مبادرت نموده كه اين حكم بموجب دادنامه شماره 163/293/3/74 شعبه سوم ديوانعالي كشور نقض شده است و نظرباينكه متعاقب تشكيل دادگاههاي عمومي و انقلاب رسيدگي پس از نقض در شعبه سوم دادگاه عمومي تهران صورت گرفته و حكم شماره 26714/3/75 دادگاه اخيرالذكر مستند بهمان علل و اسبابي صدور يافته كه حكم منقوض شعبه 21 دادگاه حقوقي يك تهران مبتني بر آن بوده است و نظر باينكه محكوم عليه نسبت به حكم اخير تجديدنظر خواهي كرده و نظر باينكه شعبه سوم ديوانعالي كشور براساس بند ج ماده 24 قانون تشكيل دادگاهاي عمومي و انقلاب نميتوانداستدلال شعبه سوم دادگاه عمومي تهران را بپذيرد و راي مذكور با لحاض ماده 576 قانون آئين دادرسي مدني اصراري محسوب و قابل طرح در جلسه عمومي شعب حقوقي ديوانعالي كشور ميباشد بنابمراتب مقرر ميدارددفتر پس ثبت نتيجه پرونده را جهت طرح در جلسه عمومي شعب حقوقي ديوان عالي باداره دفتر ديوانعالي كشور ارسال نمايد0

بتاريخ روز سه شنبه : 6/5/1377 جلسه اصراري حقوقي هيئت عمومي ديوانعالي كشور برياست حضرت آيت الله محمدمحمدي گيلاني رئيس ديوان عالي كشور و با حضور جناب آقاي مهدي اديب رضوي نماينده دادستان محترم كل كشور و جنابان آقايان روستا و مستشاران و اعضاء معاون شعب حقوقي ديوانعالي كشور بشرح ذيل تشكيل گرديد0

پس از طرح موضوع و قرائت گزارش و بررسي اوراق پرونده و استماع عقديه جناب آقاي مهدي اديب رضوي نماينده دادستان محترم كل كشور مبني بر (( نظر به اينكه مستند ابرازي خواهان مورد تائيدخواسته قرار گرفته است و مفادآن تصريح به اين دارد كه عوايد ملك را با تعيين قيمت هر مترمربع بالحاظ كسري اصلاحي به خواهان فروخته است واز مجموع رسيدگيهاي انجام شده و اظهارات اصحاب دعوي سپس استنباط مي شود كه طرفين در مورد وقوع معامله اعتراض داده اند و بطوري كه منعكس است اختلافات آنها مربوط به ابعاد اصلاحي ملك بوده است ودر دادگاه هم توافق كرده اند انتقال رسمي براساس پايان كار از شهرداري انجام شود كه طرفين ملزم ميباشند بر مبناي توافق حاصله عمل نمايند و با توجه باينكه برابر قرارداد تنظيم شده خوانده گواهي ها و مدارك لازم را براي انجام معامله بصورت رسمي تهيه كرده است و بدفترخانه هم مراجعه شده است و گرچه درقرارداد تنظيمي شرط شده طرفين تا تاريخ معين در دفترخانه حاضر شده و نسبت به تنظيم سند رسمي معامله اقدام نمايند و اين امر ظهور در خيار شرط دارد لكن چون در زمان تعيين شده در دفترخانه حضوريافته و نه فقط معامله را فسخ نكرده اند بلكه توافق بر تائيد معامله داشته اند لذا با اين ترتيب شرط خيار با      است و استدلال ديوان عالي كشور به اين كه قرارداد تنظيمي در جهت گفتگو ومذاكره براي انجام معامله بوده و ايحاب و قوبل را در بر ندارد موجه به نظر نميرسد زيرا قرارداد استنادي كه بصورت كتبي تنظيم شده است بر ايجاب و قبول هم دارد0 بنابمراتب چون تحقق عقد بيع احراز ميگردد و اختلاف در مورد ابعاد اصلاحي لطمه اي بر اساس معامله وارد نمي آورد بنابراين آراء دادگاههاموجه بوده معتقد به تائيد آن ميباشم مشاوره نموده و اكثريت بدين شرح راي داده اند:

مرجع :
آرشيو دفتروكالت آقاي پرويزچگيني وكيل دادگستري

97